东营胜大花园配套商业策划报告前 言胜大商业街是由胜大置业开发的3万平米商业地产项目，隶属大型居住项目“胜大花园”配套。由于在2008年春节后项目首批分割好的铺位即将开始预售，因此必需对邻近项目伟浩，进行详细调研，并对本项目进行全面规划，方可保障预期销售目标实际。本报告分析研究思路如下：伟浩的价格是我们的铺王客观分析伟浩的价格策略，以及项目操作中所面临的问题。商铺定位建议以市场分析为依据，为本项目定位、招商经营、销售提供依据，并提出相关可操作策略。整体营销布署项目相关住宅市场分析，为本项目定位提供依据，并提出针对项目一期的销售策略。营销工作重点工作重点确认在开盘前的热场，如何解决营销难点成为前期准备重心。项目广告企划设计提出本项目的广告企划设计，包括：案名、LOGO、VI表现。2008年1月18日目 录一、分析伟浩 3二、商铺定位建议 111、 业态定位 112、 客户定位 123、 运营理念 124、 业态划分 135、 企划定位 15三、整体营销布署 171、 整体战略 172、 开盘旺场 193、 推售进程表 20四、营销工作重点 211、开盘前准备 212、销售各阶段 301) 开盘引爆期 312) 二次引爆期 353) 三次引爆期 39五、企划表现 41六、附六个区商铺具体分割一、分析伟浩：1、 产品分析（户型分布情况）：分类单套面积比例分类108-150150-193200以上1R13811,361.30 41%1,784.59 7,916.55 1,660.17 2R13811,361.30 41%1,784.59 7,916.55 1,660.17 3R584,906.36 18%4,906.36 33427,628.95 分类自然型套数面积比例一二层联体8012,911.87 47%三层联体5814,717.08 53%13827,628.95 分类分割后(实际销售用方案)套数面积比例一二层联体11919,402.26 70%三层联体198,226.69 30%13827,628.95 伟浩，全线400米，定位“LIVING MALL”，假日全生活广场；规划自然型，三层面积占到总面积的一半，而实际销售中，三层被分隔到少数的一二层上，只占30%，以更便宜的价格出售（后有详细价格分析）。该项目位置紧挨本案，其价格策略及去化速度，可以成为本案定位的依据；即影响本案销售，也为本案销售带来机会；伟浩的价格就是我们的铺王价。2、价格分析1）外街价格：剔除与本案无可比性的内街后，伟浩外街各栋的均价为：楼号合计 总面积内街 面积外街 面积底价 单价底价总价表价单价表价总价套数333# (A区)4284.044284.044,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19331# (B区)4226.84226.84,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19327# (C区)3982.583982.584,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20325# (D区)4415.162242.041883.934,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9304# (E区)3622.943622.944,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23302# (F区)3695.093695.094,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19298# (G区)3735.183735.184,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20296# (H区)4281.361699.292198.394,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9323# (I区)1623.371623.37 294# (J区)1273.481273.48 合计3514027628.954,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138三层 总面积4906.3614719.0817.76%53.27%注1:内街部分只售两层,三层单独保留;注2:外街统计时包括三层面积/价格/总销;注3:表价是在底价基础上,包含一次性付款九七折后价格;注4:对外报价是在底价之上加了148元;(不包括三层)2）分隔后，带三层铺位价格：序分区房号层数面积单价总价均价1 333# (A区)4#1-2层186.794,952 924,984 3,105 3层381.182,200 838,596 213#1-2层186.794,852 906,305 2,954 3层469.792,200 1,033,538 3331#(B区)6#1-2层185.534,902 909,468 2,969 3层466.62,200 1,026,520 416#1-2层176.34,952 873,038 3,119 3层351.582,200 773,476 5 327#(C区)5#1-2层176.645,052 892,385 3,333 3层267.952,200 589,490 611#1-2层180.015,152 927,412 4,168 3层902,200 198,000 716#1-2层180.335,152 929,060 4,168 3层90.162,200 198,352 8325#(D区)13#1-2层255.945,702 1,459,370 4,535 3层127.962,200 281,512 918#1-2层177.165,302 939,302 4,243 3层91.882,200 202,136 10304#(E区)1#1-2层118.684,952 587,703 3,328 3层170.782,200 375,716 1110#1-2层118.684,852 575,835 3,254 3层179.82,200 395,560 1215#1-2层158.214,802 759,724 3,185 3层259.552,200 571,010 13302#(F区)6#1-2层152.144,852 738,183 2,954 3层382.652,200 841,830 1413#1-2层152.144,902 745,790 3,098 3层305.672,200 672,474 1517#1-2层142.894,952 707,591 3,298 3层215.132,200 473,286 16298#(G区)5#1-2层164.75,002 823,829 3,352 3层236.052,200 519,310 1717#1-2层164.75,052 832,064 3,146 3层332.022,200 730,444 18296#(H区)8#1-2层186.485,202 970,069 3,225 3层359.52,200 790,900 199#1-2层256.225,552 1,422,533 4,435 3层128.112,200 281,842 其中三层价格4906.362,200 10,793,992 3,369 其中二层价格3320.335,097 16,924,648 合计8226.6927,718,640 3,369 该项目主要是把难点三层销售分割缩至占总面积30%，2200优惠价格出售。2）户型供求关系分析：分类(平米)供应套数已售套数销售率备注108-1502727100%一二层150-192924953%一二层200以上19421%三层纯三层(自然型)581831%合计1388058%由此表可见： 三层销售有难度； 分隔后，伟浩三层2200元/平米，对销售是有促进的（31%高于21%），但也并非明显改观，故三层销售的问题仍是我们销售中急待解决的问题； 150平米以下的面积的铺位是最好销售的； 我们主力产品150-192平米，将是未来销售