贞丰县盛丰房开热科所项目市场调查及定位报告市场研究篇一、贞丰市房地产发展环境分析1、贞丰市房地产市场发展现状概述（1）房地产市场发展相对缓慢从工作小组这段时间有针对性的对贞丰县城的调查来看，贞丰县城房地产发展起步较晚，房地产市场发展相对缓慢，而发展的缓慢带来的影响是显而易见的。首先，贞丰县商品房的价格相对较低（受制于城市经济的发展，居民可支配收入等），在2006年12月份前统计的最高商品房销售价格为980元/，而贞丰县政府公务员平均工资已经达到12001500元/，城市闲散劳动力以摩托车司机为例，每天收入也近60元/天，每天税费为2元/天，扣除油耗成本8元/天，一月下来至少也能保证1500元/月。由此可见，贞丰县居民可支配收入在近几年内已经有了显著提高。以一套110商品房为例，即使单价为1100元/，总价则为121000元，首付3成为37000元，从减轻消费者还款压力的角度考虑采用20年银行按揭，则每月还款不超过560元/月；如果采用公积金贷款则每月还款不超过520元/月。即使是采用10年还款计算，每月还款也不超过900元/月，一个双职工或公务员家庭完全有能力承受。那么，为什么在居民消费水平已经完全超越商品房消费水平的情况下，商品房价格却仍然在1000元/以下徘徊呢？我们认为：一方面，消费者需要完成一个由集资建房、私人建房到认同商品房环境、品质、价格、安防等一系列优势的过程；另一方面，由于房地产市场发展的缓慢，政府职能部门对于规范房地产市场发展缺乏经验，虽然政府部门在政府文件作用下已经一刀切，但是对于私人建房却仍然真正限制（在特殊的情况下居民进行旧房改建有利于城市经济发展但是这并不是长久之计，毕竟有规划、有规模的开发对于改善城市面貌、促进城市经济发展作用更大、更明显）；还一个方面就是由于贞丰仅仅为一个常住人口不超过4万的县级城市，近三年来虽然房地产市场有了一定的发展，但是仍然只有屈指可数的几家房开公司在进行着周期较长的单一项目开发，可以说三年前和今天的商品房品质并没有得到明显的改善，而且，这些开发商拿到手上的地地价成本不超过12万元/亩，相对低廉的价格，追求最快的价值实现途径，出现面前这样的局面就不足为奇了。当然，有挑战就存在着机遇，也许贞丰房地产开发的现状会随着盛丰公司高价（60万元/亩）拿地的强势介入而发生根本性的变化，只要善于把握机会，投放相对优势的产品，在贞丰就有大作为。2）商品房产品开发品质提升缓慢，优、劣势同样明显从产品角度上来讲，商品房开发品质的提升，更多是关系到开发商及设计单位。当然，这和贞丰县房地产开发缓慢也有着密不可分的关系，市场消费能力有限、产品市场认知度不足、整合推广策略缺失等等，都是导致上述情况出现的原因。不过，我们在这里谈及产品品质并是站在2006年年末这一个关口，立足贞丰县房地产发展趋势，从设计到产品质量上，寻求到一个适合如下“三个需求”的优势解决方案。 现代城市发展需求感受一个城市，最容易被人接受的就是这个城市的建筑人展示出的一种气魄。去上海、去深圳，我们感受最深的大概就是城市那些高耸入云的摩天建筑。可以这样说，在城市发展到一定水平的时候，高楼大厦便成了有效利用土地、提高城市品位的一个标志。贞丰县近年来，南扩北进，政府修路，引资开发，已经取得了一定的成果。富民路、永丰路、新丰路步行街（规划中）、康筑小区、金都花园等等已经为这个城市的现代化发展起到了积极的作用。正所谓“看的更远，是因为我们站在巨人的肩上”，当政府、企业在过去的实践中已经取得一定成绩的基础上，盛丰公司项目就应当顺应这样的大潮流，把握住这个城市发展的脉络，寻求到从产品外观到品质上完全契合城市发展需求的优势产品，为贞丰未来城市发展作出自己应有的贡献。 居民居住品质需求贞丰县居民居住品质改善，应该说从金都花园和康筑小区开始。金都小区作为贞丰县第一个住宅小区工程，整个小区设计采用中式风格，建筑密度相对较高，园林景观设计建造相对简单，基本没有宅间绿化。这样的住宅小区三年前在贞丰县也许是最有居住价值的小区，但随着城市经济的发展，房地产项目的持续开发，小区的建设已经有了一定的进步，不同的建筑风格、更为新颖的产品设计，已经让金都花园的设计显得有限落后。康筑小区在项目规划设计及建筑外立面上作出了一定的超越。整个小区保留原有山景，小区景观围绕山体展开，建设入口广场，整个小区显得有序、大气，建筑立面采用欧式风格，华丽而富有变化。但是从居住品质来看，康筑小区并不能保证居民居住的纯粹性，整个小区不但临街为门面围绕，更引入一条步行街横跨整个小区，导致小区人流复杂，从而影响居住品质。宸宇花园，这个项目坐落在老城区，整个建筑从建筑立面来上来看，相比金都花园的中式建筑、康筑小区的欧式风格，纯粹的外立面色彩辅以简洁铁艺阳台，使该项目更具有浓烈的现代气息，建筑表现形式更为活泼。但是，由于受制于基地形状房屋面宽不足，进深过长，从而影响到部分房间采光，同时由于设计上房屋内部结构排列不尽合理直接影响了室内空气的畅通。就目前已经基本竣工的部分来看，整个建筑基本上是一个满铺的方式，居民完全缺少活动空间，绿化更是无从谈起，这样的房子即使能忽略到设计上的不合理因素居住品质也无从体现。 金都花园、康筑小区、宸宇花园，应该说是贞丰县最具有代表性的三个楼盘，也代表着目前贞丰县房地产开发的最高水平。虽然，这三个楼盘各有各的特点，但是劣势也表现得是如此明显。出现这样优劣势面现共存的局面，我们认为更主要的还是在对商品房的销售单价预期上，贞丰房地产开发历经数年，商品房价格一直在1000元/以下游走，因此各大楼盘在投入资金改进建筑立面的时候却不愿再投入更多资金进行小区环境建设，而相对的在环境相对较好的楼盘，建筑设计又倾向于弥补损失的建筑面积以提高项目容积率，以致影响整个小区的居住品质。随着城市规模的扩大，居民生活水平的提高，消费者对商品房品质需求上的提升，在进一步释放市场购买力的同时，也在寻找着从价格到居住品质上更为完善的产品，而这正是盛丰公司顺势而动的最佳时机。 开发商有效节约成本需求的有效节约成本是每个开发商一直相当重视的问题，特别是在土地价格日益上涨的情况下，哪家开发商以最优化的成本提供了最适合市场需求的产品，那么在激烈的商品房销售战中就能占据主动地位。从贞丰县几个已经开发的项目来看，金都花园、康筑小区拿地的时候地价相对较低，但是由于开发初期对市场消费能力预期信心不足，在项目开发过程中，最大限度利用地块价值的同时却控制了相关配套设施投入。因为，这些项目都出现了现园林景观缺乏、小区绿化有限、活动空间狭小等一系列弱势，这些也正是贞丰房产品质提升缓慢的一个重要因素。那么，作为一个新项目的开发，在满足有效节约成本的同时，如何进一步美化社区环境、营造优雅社区空间、塑造格致社区形象就是我们要思考的一个关键问题。虽然，贞丰商品房市场整体品质提升缓慢，优势和劣势同时存在，但是我们并不能一味追求设计理念的创新、建筑形象的单方面改造。那么，在贞丰什么样的房子才算是最能体现居住品质的房子呢？正如我们前面提到的“三个需求”，在任何时候，任何发展阶段只要满足这三个条件，那么我们建设的房子就将会具有最有力的市场竞争优势，就能在未来的发展中立于不败之地。（3）城市商业业种分布呈现区域性集中态势，但整体商业氛围不足从工作组这几天走访的情况来看，贞丰县在新城规划过程中，并没有同时进行老城区改造的工作。虽然在老城区仍然居住着数量相当大的人群，但是作为商业重心已经明显向新老城区交界的位置转移。自富民路而下，门面价格一路水涨船高，商业街门面租金已经上浮到4060元/月，并且商业结构也在不断完善，商业业种也在不断聚集，逐渐呈现成行成市区域性集中的态势。如富民路、桂花街的服装、鞋类的集合、永丰路建材、家具行业的沿街分布、新区餐饮业的不断扩张，新的业种、新的品牌开始向新的商业中心汇集，这就是贞丰县经济迅速发展的一个证明。以服装鞋类为例。主要商业街道富民路、桂花街上大部分被服装、鞋类经营店占据。国内知名品牌服装如七匹狼、以纯、乔丹等，鞋类如蜘蛛王、红蜻蜓等。并且这些品牌在贞丰县城经营状况相当理想，七匹狼品牌店甚至已经扩张经营，转向商业中心位置规模更大的门面，原有门面经营面积大约为50，转让费用为4.5万元（其中包括装修费用），从转让费用这一项我们就能看出主要商业街区门面供不应求的状况。但是，商业中心物业的供不应求并不能成为判断整个城市商业物业发展需求旺盛的依据。商业中心位置门面的供不应求与康筑小区、永丰路、建设路等门面的大量空置同时存在，对于一个常住人口不足4万的县级城市而言，出现这样情况并不稀奇，一个商业中心的格局完全能满足这个城市居民的日常生活需求。虽然，随着城市经济的发展，商业业种分布呈现区域性集中态势，但是受制于整体经济实力影响，商业业种发展仍然显得势力单薄，集中效益并不明显，商业物业也只是局部的供不应求，从大局来看却已经开始明显过剩，从而导致除中心区域外商业气氛明显不足的现象。（4）房地产发展前景较为乐观纵观全局，我们认为贞丰县在未来58年内房地产市场发展前景是比较乐观的。 城市规划带来新的机遇贞丰县城市规划两大举措带来了新的机遇。一是新城区建设，二是南环路、北环路的建设。这既扩大了城市规模，同时又安置了大量剩余劳动力，提高了居民收入水平。通过几年的建设，新城区初具规模，那么在未来58年贞丰县城市开发重心应该就放在了老城改造和南环、北环路周边地块的开发上。老城区土地已被宸宇公司收归旗下，虽然宸宇目前并没有明显的大规模老城改造计划，但其已经开始在局部实施。随着房地产相关开发政策的落实及政府规划安置区域的认同度不高等这些因素的作用，老城区将可能产生巨大的住房需求。与老城区的大规模买断不同的是南环、北环路周边土地却仍然控制在政府手中，而政府迟迟未放的原因并不是为了调控开发节奏，而更实际的目的只是在酝酿一个更为合适的价格。那么随着南环、北环路的拉通，政府应该就会加大引资力度，投入两路周边建设，这正好切合贞丰县2010年撤县建市的5年计划。 住房政策的有效执行及城区土地价格的大幅度增长拉动商品需求增长政府部门集资建房的“一刀切”，让贞丰县许多部门集资建房的计划变为泡影。工作组走访了几个单位如建设局、交通局等，其工作人员多数住房面积狭小、周边环境脏乱、配套设施落后，单是其工资水平却并不低，如建设局平均工资已经达到1500元/月，也就是说他们完全有能力购买商品房，迟迟未见换房的主要原因一是贞丰县商品房放量本身有限，近几年在建楼盘也仅仅是有限的3个，总户数还不足1000户；二是并没有找到从规划到设计都让自己满意的商品房（当然也有些是出于上班近、小孩上学等等因素）。城区土地价格的大幅度上涨有效抑制了居民自建房的增长，从2003年到2006年土地价格从10万/亩上涨到盛丰公司的60万/亩，土地价格在短短的3年内翻了近6倍。这样的情况下，居民再买地自建成本明显高于购买商品房，并且自建房与商品房相比不管是房型设计还是配套建设上都表现出不足。因此，我们可以判断：在未来的38年里，随着城市经济、房地产市场的健康有序的发展，必将进一步激发居民购买商品房的热情，从而给大规模的开发带来最根本的动力。 商品房放量有限贞丰县在建项目也就是3个，金都花园、康筑小区、宸宇花园，已经交付住房不予计算，金都广场即将完工商品房约120套、康筑花园70套、宸宇花园约60套，2006年年内商品房放量不过230套，而这样的数字远远不能满足目前贞丰市场对商品房的需求。【小结】综上所述，贞丰县房地产市场现状可以归结为以下几点：1、商品房需求旺盛，供不应求现有楼盘商品房在封顶之前已经被抢购一空。也正是因为看到商品房供不应求的态势，康筑小区2期商品房才在预售备案时将价格由原来980元/提高到1280