XXXXXXXX清华大学主楼物业管理服务招标文件招标单位代代表： 清华大大学房地地产管理理处 2000820015年年11XXX月目录一、物业基基本情况况概述11二、物业管管理用房房的配置置情况1四、物业管管理的内内容与要要求2五、投标方方5六、招标文文件6七、投投标文件件6八、招标文文件的购购买及投投标文件件送达的的要求110九、开标111十、清标111十一、评标标12十二、中标标人的确确定及物物业服务务合同的的签订117十三、招标标人及联联系方式式18十四、投标标文件投投标函部部分格式式19十五、投标标文件商商务部分分格式226十六、投标标文件经经济部分分格式441十七、投标标文件技技术部分分格式445 清华大学主楼物业管理招标书文件清华大学主主楼为现现代化的的教学、科科研及院院系行政政办公综综合楼，拟拟采用专专业物业业管理模模式，为为学院的的教学、科科研、办办公提供供有力的的后勤保保障，并并实现物物业的有有效保值值和增值值。根据据建设部部前期期物业管管理招标标投标管管理暂行行办法和清华大学相关规定，现采用邀请招标的方式选聘物业管理企业为清华大学主楼(以下简称“物业”)服务。一、物业基基本情况况概述（一）项目目单位及及地点本本物业项项目产权权属于清清华大学学，使用用方（以以下简称称为“业主单单位”）为电电机系、自自动化系系、电子子系、计计算机系系、航院院、网络络中心、计计算中心心、信息息学院等等院系，并并设有管管委会，对对本物业业进行管管理。本物业项目目建造的的物业类类型为：行政、教教学、科科研综合合楼。本物业项目目坐落位位置：项目简介：楼层、面面积、办办公室数数量、办办公室数数量、卫卫生间数数量清华华大学东东门内。本物业项目目共计建建筑物三三幢，通通过四楼楼连廊相相互贯通通，建筑筑结构为为钢混结结构。本物业项目目总建筑筑面积7773771平方方米，其中中中央主楼楼地上112层，西西主楼地地上局部部5层，东东主楼地地上局部部5层。二、物业管管理用房房的配置置情况物业管理企企业免费费办公用用房，使使用面积积约（1445.66）平方方米；具体分布：坐落位置面积（平方方米）中央主楼一一层1330室48.5中央主楼二二层值班班室13西配楼1-109912西主楼19.6东主楼111-111516.9西主楼连廊廊17.4东主楼连廊廊17.4三、本物业业项目主主要出入入口及设设施设备备的配置置说明1. 本物业项目目主要出出入口本物业项目目中的 X3幢建筑筑日常出出入口共共计6X处。 2. 本物业项目目主要设设施设备备系统的的配置及及说明A. 供配配电系统统冷热源源系统：空调系统：中央主主楼为中中央空调调系统，东东主楼及及西主楼楼为分体体空调。B. 动力力、照明系统统本项目采用用两路110KVV高压电电源供电电，本校校变电站站供电，楼楼内设有有高、低低压配电电室。C. 冷热热源系统统照明系统一般场所主主要采用用荧光灯灯、节能能筒灯。D. 给排排水系统统供应楼内生生活用水水、实验验用水、采暖补补水及消消防用水水；污水水直接排排出到校校园污水水网。E. 消防防系统消防系统由由消防控控制中心心控制，控控制室设设在中央央主楼22层，包包括消防防泵、消消防水池池、气压压罐、室室内消火火栓系统统、自动动喷水灭灭火系统统、气体体灭火系系统、移移动灭火火器、烟烟感探测测器、手手动报警警器、感感烟感温温探测器器防火卷卷帘门、消消防通信信、消防防广播、室室外水泵泵结合器器等。F. 安防防监控系系统G.电梯系系统本项目共有有6部电电梯，目目前仅44部投入入使用。 四、物业管管理的范范围、内内容与要要求项目基本情情况：（一） （一）整体体建筑、公公共设施施的维修修保养工工作说明：楼内内公共部部分日常常的维护护、小维维修由物物业公司司完成。楼楼体结构构出现问问题、楼楼顶防水水等需大大中修的的部位，在保修期内由学校基建处统一安排，保修期外由甲方统一安排。楼内公共设施由物业公司协助业主单位完成。1. 物业业管理区区域内楼楼体的日日常维修修、养护护和管理理（1）对楼楼体建筑筑（包括括墙面瓷瓷砖、楼楼顶防水水、楼体体梁、柱柱等承重重结构部部位）进进行日常常巡查，发发现问题题及时解解决。（2）楼体体内外公公共区域域墙面、地地面、楼楼梯、台台阶、门门窗等的的日常维维修养护护，发现现损坏部部位及时时修理。（3）楼内内室内区区域的小小维修服服务。要求：维修修人员应应有具有有相应的的上岗资资质，能能准确判判断所出出问题的的根源并并采取妥妥善方法法及时解解决问题题。2. 物业业管理区区域内动动力、照照明系统统的维修修（1） 节节约能源源，灯泡泡、灯管管使用得得当，维维修及时时。（2）本物物业区域域内高压压部分由由学校电电管科负负责。要求：上岗岗人员需需具有相相应的上上岗资质质，实操操年限不不低于一一年。3. 物业管理区区域内消消防、监监控系统统的管理理维护和和保养（1）物业业管理区区域内的的消防水水系统设设施、设设备定期期维护，水水泵、闸闸阀定期期润滑；按期测测试消防防泵负载载电流和和自动、手手动激活活测试，可可随时启启用。（2）烟感感喷淋系系统定期期测试，烟烟感器每每两年清清洗一次次。（3）安全全出口灯灯蓄电池池定期充充放电，灯灯管及时时更换。（4）熟练练使用监监控设备备，日常常维护得得当，误误报率低低，应急急处理及及时。 要要求：上上岗人员员必须经经过国家家消防、监监控部门门的专业业培训，监监控室值值班人员员必须持持有上岗岗证。说明：消防防、监控控系统将将进行维维修，待待维修升升级完毕毕再交由由物业管管理企业业维护、保保养。4. 物业管理区区域内给给排水、维维修和保保养（1）给排排水系统统运行通通畅，不不淤水、不不涌水，不不跑冒滴滴漏。 要求求：物业业维修保保养部门门应保证证724小小时提供供服务，负负责小修修项目，非非重大问问题应在在2小时时内修复复；对大大、中修修项目做做出合理理计划，并并及时报报业主单单位。 6物物业管理理区内电电梯系统统的运行行管理 （11）保证证电梯正正常使用用，做好好日常安安全、运运行管理理。 （22）在厂厂商维保保期，督督促、监监管厂商商的维护护、维修修工作，出出现问题题及时报报修。 要求求：管理理人员应应具有出出现突发发安全问问题能进进行应急急处理的的能力。 说明明：目前前仅4部部电梯在在用，另另外两部部待维修修完毕后后再交由由物业管管理企业业管理。（二） （二）物业业管理区区域内的的安全保保卫工作作1. 维护管理区区域内的的公共秩秩序，保保障师生生员工的的人身、财财产安全全。2. 大楼6个入入口处设设门岗，224小时时楼内外外安全巡巡视。3. 重要物品的的放行管管理。4. 楼内重大活活动的秩秩序维护护，场地地管理。5. 机动车、自自行车的的疏导、停停放管理理。6. 消防安全检检查和管管理。7. 各类紧急情情况及突突发事件件的处理理。8. 临时安排的的其他事事务。9. 大楼的开放放时间为为早xxx6：30xxx到晚233xx：00xxx，仅4个出入口口需要224xxx小时值值班，上上班，闭馆期间间两个出出入口需需查证放放行。要求：保安安人员训训练有素素（参加加过正规规的保安安训练）、身身体健康康、反应应灵敏、坚坚持原则则、服务务热情。（三） （三）物业业管理区区域内的的保洁管管理1. 公共环境整整洁卫生生，负责责门前三三包（按按学校规定定的扫雪雪区域完完成扫雪雪工作）。 2. 负责全楼办办公区、公共部位、公共区域的保洁，保证楼梯、楼道内和卫生间、设备间等清洁无异味，每天打扫，垃圾日产日清。3. 公共部位的的玻璃保保洁，保保证无灰灰尘、无无手印。4. 楼宇内环境境统一管管理。公公告栏外外观整齐齐，楼内内无乱贴贴乱挂，楼楼道畅通通无乱摆摆乱放。要求：保洁洁主管要要经过专专业培训训，熟悉悉各种保保洁用品品的特性性，有较较高的保保洁专业业技能。（四） （四）会议议物业管管理日常常接待服服务（五） 服务情况简简介：会会议室数数量、面面积、容容纳人员员等（六） 服务内容：1. 前台接待224小时时服务。客客户报修修、投诉诉及时处处理。2.3.2 日常常信件的的收发工工作，保保证投递递及时、准准确，无无丢失。xxxxxxxxxx人员要求：五、投标方方（要求求）（一） 合格投标方方范围1. 依法注册登登记、具具有独立立法人资资格。2. 具有三级以以上（注注册资金金不低于于1500万）物物业管理理资质的的物业管管理企业业。3. 具有写字楼楼、办公公楼综合合经营管管理经验验，有学学校办公公、科研研楼管理理经验者者优先。4. 设专门的常常驻本项项目的物物业经理理，要求求具有建建设部颁颁发的物物业经理理资格证证书，一一年以上上独立管管理类似似本物业业项目的的经验。5. 投标方经营营管理方方式不得得违反有有关的国国家法律律、法令令和条例例。6. 投标方向招招标方提提供的各各项法律律文件必必须真实实，否则则将取消消其投标标资格。（二） 投标委托如果投标方方代表不不是法定定代表人人，须持持有法法定代表表人授权权书（后后附统一一格式）。（三） 投标保证1. 投标方保证证不采取取任何有有违“公平、公公正、公公开”投标原原则的行行为，不不得干扰扰招标方方正常的的招标工工作。2. 投标方在投投标时向向招标方方提交投投标保证证金1000000xxxxxxxxx元（支票票），投投标保证证金将在在招标方方与中标标方签订物业业合同后后10个工工作日内内，向中中标方和未中中标的投投标方无息退还还投标保保证金（未未中标的的投标方方需同时时退还招招标方招招标文件件及招标标工程图图纸）。3. 如果投标方方在招标标过程中中有任何何违反国国家有关关法规及及干扰“公平、公公正、公公开”投标原原则，以以及以虚虚假承诺诺、开标标后撤回回投标等等扰乱正正常招标标的行为为，或投投标方在在收到招招标方的的中标通通知书后后，未按按本招标标书的要要求签署署中标合合同，投投标保证证金将没没收不予予退还。（四） 投标费用及及风险无论投标结结果如何何，投标标方自行行承担查查勘物业业现场等等与参加加投标有有关的全全部费用用及产生生的风险险。六、招标文文件1. 招标文件由由招标文文件目录录所列内内容组成成。2. 投标方应详详细阅读读招标文文件的全全部内容容，按照照招标文文件所规规定的要要求提供供投标文文件和资资料，否否则投标标文件可可能被拒拒绝。3. 投标方所提提供的标标的物，如如发生侵侵犯知识识产权的的行为时时，其侵侵权责任任与招标标方无关关，应由由投标方方承担相相应的责责任，并并不得损损害招标标方的利利益。4. 在投标截止止时间前前，招标标方无论论出于自自己的考考虑还是是出于对对投标方方提出问问题的澄澄清，均均可对招招标文件件用补充充文件的的方式进进行修改改。5. 投标方在投投标前应应仔细研研究招标标文件，如如果发现现招标文文件中有有疑问或或有矛盾盾时，应应及时与与招标方方联系，由由招标方方负责解解释。投投标方对对招标文文件如有有疑点要要求澄清清，可用用书面、传传真形式式通知招招标方，但但通知