海南省咨询投资公司 - 1 -海口新外滩复兴城项目可行性研究报告海南省咨询投资公司 - 1 -目 录第一章 总论1第一节 项目基本概况1第二节 研究依据与范围3第三节 技术经济指标3第四节 研究结论5第二章 项目建设的背景及必要性6第一节 项目建设的背景6第二节 项目建设的必要性9第三章 市场分析与定位12第一节 旅游市场发展现状12第二节 海口市旅游业未来发展及预测17第三节 海口餐饮业现状与预测18第四节 海口新外滩复兴城客源分析19第五节 市场定位24第六节 业内海口市场分析29第四章 建设地点及建设条件36第一节 项目建设地点36第二节 建设条件36第三节 外部建设条件39第五章 建设内容与建设规模41第一节 建设内容41第二节 建设规模42第六章 建设方案44第一节 总体布局44第二节 建筑工程建设方案47海南省咨询投资公司 - 68 -第七章 公用工程55第一节 给排水55第二节 供电57第三节 空调59第八章 环境保护与节约能源60第一节 环境保护60第二节 节约能源62第九章 组织机构及劳动定员63第一节 组织机构63第二节 劳动定员64第十章 项目进度安排65第一节 项目进度安排65第二节 项目建设管理及招标投标66第十一章 一期工程投资估算与资金筹措67第一节 投资估算67第二节 资金筹措69第三节 资金投资使用计划69第十二章 一期工程财务分析与评价70第十三章 二期工程投资估算与资金筹措74第一节 投资估算74第二节 资金筹措76第三节 资金投资使用计划76第十四章 二期工程财务分析与评价77附：有关财务分析表第一章 总 论第一节 项目基本概况一. 项目名称海口新外滩复兴城项目二. 项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司、海南佳贸实业有限公司三. 建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司、海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是一家以房地产为主营业务、兼涉市政基础设施建设、工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工106人，全资及关联公司6家。公司于1995年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都、河南南阳、海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过40万平方米，工程优良率100%。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花园被评为2000年度“成都市优质形象工程”和“十大风云楼盘”；公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最大的市政公园，占地26万平方米，总投资4500万元，先后接待过李鹏、李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府、三亚市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济环境。公司于2002年斥资4000余万元承建海口市滨海东路的道路改造工程，于2002年10月16日破土动工，已于2003年5月实现局部通车，目前道路改造的配套项目（路灯、园林、交通设施）正处于紧张施工中。四. 项目概况本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位置十分优越。本项目占地面积52492m2（约78.7亩），本项目总建筑面积72041m2，其中地上建筑面积64041m2、地下室建筑面积8000m2。本项目建筑群总体平面布置，按其功能布局，划分为A、B、C、D、E五个功能区。A区位于建筑群的北部，有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公区； B区和C区位于建筑群的东部，B区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街；C区处于复兴正街，是纯粹的商业区；D区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮、酒吧、各类文化设施和精品购物区；E区位于建筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，一期工程包括A、B、C、D功能区及广场建设，建筑面积64867m2；二期工程包括E功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积7174m2。项目一期工程总投资8501万元。其中自筹资金3261万元，申请银行固定资产贷款3500万元，其他方式融资1740万元。项目二期工程总投资4236万元，业主自筹1736万元，拟向银行申请中长期借款2500万元。第二节 研究依据与范围一. 研究依据1. 海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定的“编制项目可行性研究报告合同书”。2. 建设单位提供的项目有关资料。3. 现行建筑设计规范。4. 现行建筑结构规范大全。5. 现行建筑设备规范大全。6. 投资项目可行性研究指南（试用版）。7. 民用建筑设计通则。8. 项目规划初步方案。二. 研究范围可行性研究报告的范围是：项目建设背景及必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、环境保护与节能、项目组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措、项目进度安排、财务分析与评价等。第三节 技术经济指标一. 海口新外滩、复兴城一期工程（商业步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目一期总建筑面积64867m22、总投资8501万元3、申请固定资产贷款3500万元4、全部投资税后内部收益率51.84%5、全部投资静态回收期（税后）12.95个月6、全部投资财务净现值（税后，Ic=10%）2608万元7、投资利润率34.75%8、投资利税率48.88%二. 海口新外滩、复兴城二期工程（国际步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目二期总建筑面积7174m22、总投资4236万元其中：固定资产4074万元建设期利息70万元流动资金92万元3、申请固定资产贷款2500万元4、全部投资税后内部收益率20.57%5、全部投资静态回收期（税后）5.10年6、全部投资财务净现值（税后，Ic=10%）1871万元7、投资利润率19.57%8、投资利税率20.95%第四节 研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色、具有一流服务水平的、集餐饮购物、健身娱乐、文化休闲、旅游观光、商务服务、会议中心等为一体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园一带又一道亮丽的风景。项目的建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划的要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。经测算，项目一期工程总投资8501万元，全部投资财务内部收益率为51.84%（税后），静态投资回收期12.95个月，投资利润率34.76%，投资利税率48.88%。项目二期工程总投资4236万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为20.57%（税后），静态投资回收期5.10年，投资利润率19.57%，投资利税率20.95%。综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好的经济效益和良好的社会效益，是一个十分可行的项目。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以8%的速度递增，预计今明两年仍将保持7.5%的速度。十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。继海南省政府提出“一省两地”经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农村工作会议上省委提出：“要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村”的发展目标。旅游业以及与此有关的商业服务业的定位越来明确。大力发展旅游业以及与旅游相关的其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。海口市是海南省会城市，也是海南省政治、经济、文化中心。要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心、旅游大市，带动全省旅游业的发展，乃至带动全省经济的发展。但就海口市目前的现状，相对于成为一个旅游经济名城尚存大的距离。据统计资料显示：2000年至2003年三年间，全省全年接待旅游人数平均以9.4%的速度递增，2002年接待旅游人数达到1254.96万人次。但全省旅游消费呈现“一头热”（三亚）的不均衡态势。海口的旅游业“旺丁不旺财”，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目的地。据2001年统计，平均每位游客在海口停留的时间仅为1.24天，每人每天消费（含住宿）仅为605元。主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化、商业旅游也无特色、无大的旅游逗留价值。究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味；论商业文化品味，比之北京王府井、上海南京路又逊色甚远；论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如：1. 商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。一些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便；而一些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。2. 商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，