房地产项目市场调查一 : 房地产项目市场调查作用房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标， 运用科学的理论和方法以现代化 的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、 分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和 把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动方式。市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有： 市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉； 市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段； 市场调查是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法； 市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、 市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等。二 : 房地产市场调查的内容l. 宏观环境宏观环境的主要调查内容有： 政治法律， 包括国家政策法律法规的健全、 完善程度； 国家政局的稳定程度等， 如 WTO 的加入，必然对我国房地产项目的实施产生影响，这是房地产开发商应该考虑的； 经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等，其中，经济发 展趋势对房地产项目影响很大， 如 19981999 年之亚洲金融危机使香港楼市缩水三成， “数 字与网络时代”、“智能化”等科学技术的产生与发展对房地产项目也有影响； 文化、风俗等。2中观环境主要调查房地产项目所在城市的建设与规划、房地产企业情况、房地产总供应量与总需求量等情况。(1) 城市发展规划主要到规划部门查询一个城市的总体规划文本，或请规划专家分析来获取有关资料信息。这是项目选址要着重考虑的因素，它直接关系到物业增值的可能性。(2) 城市房地产企业情况，可通过房地产企业管理部门的介绍而取得，也可由调查者从市场 中搜集获取，包括城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等资料。(3) 城市房地产的供需状况，可通过某一特定时期供求差距对比和分析推测获取相关信息， 包括某年度房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。 ，(4) 专业机构与中介机构情况，可通过市场了解有关专业和中介机构的情况，主要包括工程 咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司及其信誉、资质和业绩情况、金融市场 (如 银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况。3微观环境微观环境主要调查房地产状况以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有：(1) 竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促 销策略及开发商实力等。(2) 消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、 交通等方面的要求。 2.2.2 房地产市场调查的类型、方法和步骤三、房地产市场调查的类型根据房地产市场调查的深入程度， 可将其划分为探测性调查述性调查、 因果性调查和预测性 调查。(1) 探测性调查。探索性调查是对房地产的模糊状况或不清晰问题进行调查的方法，主要是 为了发现问题和提出问题。 如开发的办公楼宇滞销是由于产品定位失误造成的， 还是由于广 告宣传的力度不够而造成的。(2) 描述性调查。描述性调查是对具体的问题作如实反映的调查方法。描述性调查主要对问 题进行说明， 并提出一些相关的问题。 描述性调查必须占有大量的信息情报， 调查前需要有 详细的计划和提纲以保证获取的资料正确、可靠。例如，问卷调查多属这种调查方式。(3) 因果性调查。因果性调查也称做因果关系调查，是在描述性调查的基础上进一步研究分 析问题的前因后果， 找出各个因素之间的因果关系。 例如， 通过控制广告费用在不同媒体的 支出，来观察不同媒体上的广告对房地产销售量的影响。(4) 预测性调查。预测性调查是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法， 估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量和变化趋势。 例如，附近竞争楼盘 的推出时间可以根据其工程速度进行预测。上述四种调查是相互联系、 逐步深入的。 探测性调查主要是发现和提出问题； 描述性调查主 要是说明问题；因果性调查主要是分析问题；预测性调查主要是估计问题发展的趋势。四 : 房地产市场调查的方法常用的市场调查方法有三类：(1) 访问法。访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被 调查者以提问或问卷的方式询问问题， 并从问题的答案中收集所需的资料信息。 访问法的优 点是速度较快、 成本低， 缺点是所收集到的信息资料缺乏客观性。 访问法主要有以下三种形 式： 面谈调查； 电话调查； 通信调查。(2) 观察法。观察法是指调查人员通过被调查者的行为或行为痕迹来收集资料信息。这种方式的优点 是可获得某些被调查者不愿意言及与无法提供的信息， 也能准确客观地获得第一手资料， 但 缺点是调查对象的范围比较窄，花费的时间较长。(3) 实验法。实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，通过实验后得出一定的结果，再对整个市 场进行推测。实验的目的，主要是了解被调查对象的环境、功能、定位是否受欢迎，了解被 调查对象能否为市场所接受。五 : 房地产市场调查的步骤房地产市场调查通常的程序主要包含以下三个步骤：(1) 市场调查的准备1) 确定市场调查的内容和目的。2) 拟定详细、周密的调查计划，确定调查的对象、方法、作业日期、作业进度等。3) 根据调查作业的要求，选择具有一定素质和专业知识的调查人员，必要时，还需对有 关人员进行必要和适当的培训。(2) 市场调查的实施1) 收集相关的信息资料，包括房地产市场、竞争对手、经济形势、政策与法律等方面相关 的信息资料。 这些信息资料可以采取定期和不定期的方式收集， 且在收集资料的过程中要做 到及时、可靠、灵活。2) 设计调查问卷。调查问卷的设计要根据调查的目的和要求来确定，是整个调查工作的 一项重要工作， 它既具有科学性， 又具有艺术性。 其中调查问卷的质量高低直接影响到调查 的效果。3) 现场实地调查。 即组织调查人员按选定的调查方法和设计的调查问卷对被调查者进行调 查，获取第一手的原始资料。(3) 资料处理1) 编辑整理信息资料。 主要是对所获得的原始信息资料进行加工编辑， 在加工编辑之前要对 获得的资料进行评定， 剔除误差， 保证信息资料的真实性和可靠性。 如果发现不足或存在问 题，则应及时拟订再调查提纲，作补充调查，以保证调查结果的完整性和准确性。2) 撰写市场调查报告。市场调查人员要根据整理后的调查资料进行分析论证，得出结论，然 后撰写市场调查报告，并在调查报告中提出若干建议方案，供领导在决策时作为参考依据。 一份完整的调查报告应包括调查的目的和内容、 调查的方法、 调查的结果、 提出的建议以及 必要的附件。3) 在整个调查过程结束后，应对所有的信息进行归档存储，以便日后需要时查阅。当然， 调查的准备工作应及时到位， 在调查过程中，要注意控制调查的进度，保证调查的质 量，在资料处理时，应尊重原始资料的信息。六 : 调查问卷的设计调查问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。(1) 问卷的开头。问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。问候语应亲切、诚恳、 有礼貌，并说明调查目的、调查者身份、保密原则以及奖励措施，以消除被调查者的疑虑， 激发他们的参与意识。 填表说明主要在于规范和帮助受访者对问卷的回答， 可以集中放在问 卷前面，也可以分散到各有关问题之前。 问卷编号主要用于识别问卷、 访问员、被访者地址 等，可用于检查访问员的工作，防止舞弊行为，便于校对检查、更正错误等。(2) 问卷的正文。问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。1) 搜集资料部分是问卷的主体， 也是使用问卷的目的所在。 其内容主要包括调查所要了解 的问题和备选答案。显然，这部分内容是问卷设计的重点。2) 被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。尽管被调查者往往对这部分问题比较敏感， 但这些问题与研究目的密切相关， 必不可少， 如个人的年龄、 性别、 文化程度、 职业、职务、收入等，家庭的类型、人口数、经济情况等，单位的性质、规模、行业、所在 地等。(3) 问卷的结尾。问卷的结尾可以设置开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查 情况、感谢语以及其他补充说明等。2调查问卷设计的原则在调查实践中， 许多调查问卷都存在着一些本可避免的缺陷或弊病， 如：问卷题量过多， 引起被调查者的不耐烦或反感； 问卷结构混乱， 跳跃度大； 概念模糊， 弓 1 起受访者的误解； 问卷中敏感性问题设置太多， 被调查者拒绝回答； 问卷中开放性问题太多， 不利于数据录入 与分析等。因此，问卷设计既要有科学性，又要有艺术性。不同目的的调查项目，问卷设计 的差别很大， 不可能存在普遍适用的问卷模式。 尽管如此， 调查问卷的设计仍必须遵循如下 基本原则：(1)一致性原则。一致性即要求问卷内容应与调查所希望了解的内容相一致。在许多调查 中，调查发起者提出调查目的后， 并不能清晰完整地提出具体的调查内容要求， 设计人员应 与数据使用者积极沟通，相互协调，设法挖掘出调查发起者的潜在需求。(2)完整性原则。完整性要求在设计问卷时，问卷内容应能涵盖调查目的所需了解的所有 内容，包括所给答案选项的完整性，即不应出现被调查者找不到合适选项的情况。(3) 准确性原则。问卷设计应保证数据的准确性，其措辞、顺序、结构和版式等应保证所 需信息被准确表达为问卷中的问题， 能使被调查者准确理解和回答； 问卷设计还应能提供规 范的记录方式和编码方式，保证答案准确性，满足录入、编码和分析的要求。(4) 可行性原则。问卷应保证被调查者愿意并如实回答，保证编码、分析的可行性，保证 设计指标是可以量化的等。这是得到有效数据的必要条件之一。(5) 效率原则。在保证获得同样信息的条件下，选择最简捷的询问方式，使问卷的长度、 题量和难度合适，节省调查成本。全面、准确、有效地获取信息，并不等于要一味追求容量 大、信息多，而是要避免与本次调查目的无关的问题出现，否则不仅造成人力、物力、财力 的浪费，甚至会使拒访率增高、数据质量下降、问卷效率降低。同时，追求高效率并不简单 等于低成本，否则会造成低效率。(6) 模块化原则。为使问卷结构分明，可以考虑使用模块化的设计方法，即将问卷划分为 若干个功能块， 每个功能块由若干道题构成。 功能块内部具有较强的联系， 功能块之间具有 相对的独立性。当然， 上述六项原则可能会出现冲突，难以同时满足，并且还会受多种客观因素的限制，使 问卷设计不可能尽善尽美，在实践中如何权衡贯彻各项原则，还需要凭经验加以判断