国家发展和改革委员会工程咨询资格证书工咨甲广元市朝天区临溪乡政府综合办公用房及职工周转房灾后重建项目可行性研究报告管理咨询有限公司 1 管理咨询有限公司目 录第1章 总 论- 1 -1.1 概 述- 1 -第2章 项目提出背景及建设的必要性- 3 -2.1 项目提出的背景- 3 -2.2 项目建设的必要性- 4 -第3章 建设地址和建设条件- 7 -3.1 *概况- 7 -3.4 建设条件- 14 -第4章 建设规模和建设内容16第5章 规划布局与工程设计方案185.1 规划设计方案185.2 建筑设计方案245.3 结构设计方案285.4 给排水设计方案305.5 供电及电信设计方案355.6 小区管线铺设方案38第6章 环境保护和节能406.1 环境保护406.2节 能41第7章 物业管理447.1 物业管理概述447.2 住宅物业管理的服务标准44第8章项目实施进度528.1 组织机构528.2 工程进度安排52第9章 工程招标539.1 工程招标的基本原则539.2 招标范围及组织形式549.3 招标程序549.4 评标委员会的人员组成55第10章 拆迁安置方案5710.1 拆迁房屋补偿标准5710.2 建设拆迁成本5710.3 奖励政策5810.4 拆迁安置的组织实施58第11章 投资估算及资金筹措4411.1 估算依据4411.2 投资估算的范围和方法4411.3 投资估算和筹资方式58第12章 经济社会效益分析6212.1 经济效益分析6212.2 社会效益分析63第13章 项目风险与应对措施6513.1 项目风险分析6513.2 风险评估6613.3 风险应对措施67第14章 研究结论6814.1 研究结论6814.2 建议69 45总裁管理咨询有限公司第一章 总 论11项目概况111项目名称广元市朝天区临溪乡政府综合办公用房及职工周转房灾后重建项目112项目建设地点广元市朝天区临溪乡场镇113项目建设性质新建（灾后重建）114项目建设工期本项目建设总工期为12个月（20010年7月-2011年6月）115项目承办单位项目单位名称：广元市朝天区临溪乡人民政府；单 位 性 质：政府机关。116项目主管单位广安市朝天区发改局。117可行性研究报告编制单位编 制 单 位: 管理咨询有限公司四川分公司；咨询证书编号: 1。12项目承办单位简介临溪乡政府机构健全，政府下设党政办、综治维稳办、财政所，政府综合办公及职工周转房用于临溪乡政府及派出所、司法所、文化站、畜牧兽医站、劳动保障所、计生站等部门的办公和住宿。13项目总投资及资金筹措131项目总投资本项目总投资为256万元。132资金筹措农业站出资14万元，林业站出资10万元，畜牧站出资17万元，派出所出资50万元，司法所出资10万元，文化站出资36万元，计生站出资10万元，劳动保障所出资10万元，电影院出资12万元，财政出资87万，共计256万元。14可行性研究报告编制依据及范围141编制依据1、中华人民共和国国务院令第526号汶川地震灾后恢复重建条例；2、国务院国发200822号关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见；3、国务院国发200821号关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见；4、国务院汶川地震灾后恢复重建规划；5、广元市朝天区灾后恢复重建实施规划；6、广元市朝天区临溪乡人民政府关于乡政府办公综合用房灾后重建的项目申请；7、广元市朝天区环境保护局关于广元市朝天区临溪乡政府综合办公用房灾后重建项目初步选址意见的函；8、建设项目可行性研究指南；9、投资项目经济咨询评估指南；10、办公建筑设计规范 （JGJ67-2006）；11、项目业主提供的有关资料。142 编制范围本可行性研究报告对项目建设的背景、必要性、建设地址、建设内容及规模和建设条件等进行研究，工程投资的估算按国家现行的财税政策及建设项目经济评价方法与参数对项目的财务经济效益进行分析，并提出可行性研究的结论意见，供有关部门和项目建设单位决策。15可行性研究的概要151项目背景2008年“5.12”汶川大地震给临溪乡人民生命、财产造成极大损失，多处建筑及房屋垮塌、严重损坏。乡政府综合办公用房一楼一底，无构造柱的砖木结构房屋主体严重受损，部分房屋不能维修，不能使用。乡政府办公楼的不能使用，严重影响了群众办事和为民服务，同时制约着地区的各项发展，因此尽快建设好办公综合楼势在必行。根据广元市朝天区政府灾后重建政策，本项目属于广元市朝天区灾后恢复重建实施规划中规划的重建项目。152建设条件本项目建设场址位于广元市朝天区临溪乡，场地地势开阔、较为平坦，交通及周边环境条件良好，项目建设所需要的水、电供应和通信条件均具备。153建设规模和内容新建面积共计1660平方米。新建用房面积1660平方米，其中新建办公用房1120平方米，职工周转住房540平方米。154工程建设方案及功能布局工程设计内容只要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置、建筑、结构设计以及配套设施和其他的基础建设等方案设计。1，5，5环境保护本项目属于非生产性建设项目，对环境影响较小。主要污染因素为生活污水、生活垃圾、施工期间噪声和扬尘；设计方案考虑了污染治理措施，在工程建设过程中需要认真落实“三同时”。156节能节约能源是我国的一项基本国策,能源是发展国民经济、改善人民生活的重要物质基础。随着我国经济发展，人民生活水平的提高，全国建筑能耗呈稳步上升的趋势，加大了我国能源压力，制约着国民经济的持续发展，因此降低建筑能耗已是刻不容缓。157组织管理为确保项目顺利建设，四川省广元市临溪乡人民政府成立了灾后重建领导小组，指定了相关的建设和财务管理办法。各建设子项均采用国内招标进行基建工程建设，工程建设过程中严格工程监理。16问题与建议1、建议项目单位尽快审核项目，加强各主管部门的沟通，争取更多的政策支持，迅速落实项目建设资金。同时，在具体建设过程中，应加强成本控制和建设管理杜绝浪费和挪用现象的发生，积极争取援建资金，自觉主动接受各审批部门的过程监督，共同将朝天区临溪乡政府重建项目建成让当地群众满意，经得起历史检验的安全、实用、环保、美观的政府办公服务基地。17结论1、临溪乡人民政府办公综合用房及职工周转住房的建设，符合国家灾后重建的有关政策，有利于促进临溪乡公共事业的发展，对临溪乡的政治稳定、经济繁荣、社会和谐具有深远的意义。2、本项目有利于临溪乡完善公共服务设施，为临溪乡人民政府提供良好的办公环境和休息环境，进一步提高为民服务的质量，促进临溪乡经济的发展。3、本项目建设符合广元市朝天区人民政府发布的广元市朝天区灾后恢复重建实施规划的要求，是临溪乡为群众办事、为民服务以及开展乡政府行政工作的基本要求。18主要技术经济指标（表1-1）1-1 主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1建设规模平方米166011新建用房平方米1660111办公用房平方米1120112周转用房平方米5402建设期月123总投资万元2564资金筹措万元256100%41农业站万元145.47%42林业站万元103.91%43畜牧站万元176.64%44派出所万元5019.53%45司法所万元103.91%46文化站万元3614.06%47计生站万元103.91%48劳动保障所万元103.91%49电影院万元124.69%4.10财政投资万元8733.98%第二章 项目建设背景21广元市概况广元市位于四川省北部，地理座标在北纬31 31至3256，东经10436，至10645之间，北与甘肃省武都县、文县、陕西省宁强县、南郑县交界；南与南充市的南部县、阆中市为邻；西与绵阳市的平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市的南江县、巴州区接壤。幅员面积1631378平方公里。1995年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县，93个镇，164个乡，2497个村民委员会，159个居民委员会，15294个村民小组，351个民小组。截止2002年底，全市总人口30376万，其中非农业人口5273万。汉族占总人口的997，亦有回、藏、满、羌、苗、壮、白、蒙古、布依、土家等少数民族散居，以回族较多。市人民政府驻地广元市利州区。22朝天区概况朝天区位于广元市北部，地理座标在北纬3228至3252，东10536至10621。东与旺苍县相连，西南与市中区为邻，西北与青川县交界，与北陕西省宁强县接壤，幅员面积16196平方公里。辖朝天、沙河、羊木、中于、大滩、曾家6镇，青林、宣河、两河口、文安、马家坝、临溪、西北、李家、汪家、脓家、转斗、平溪、小安、花石、东溪河、柏扬、鱼洞、蒲家19乡，214个村民委员会、1466个村民小组，6个居民委员会，总人口2061万。区人民政府驻地朝天镇。23项目区基本情况231自然地理概况临溪乡位于朝天区东南，东与曾家，西壤鱼洞、北邻小安，南与麻柳，乡政府驻地临溪寺，距区府45公里。 临溪乡远古时就有人类居住，是白羊古栈道上的重要驿站。唐宋时是羌氏居民集居的地区，是山货交换和百货贸易的场集，火麻是交换布匹针织的主要山货，至今还有“麻山”“麻坡”等地名，“麻池”就是当年泡麻剥麻皮的大池塘。232人口概况广元市朝天区临溪乡幅员面积49.25平方公里。辖7村52组，1743户，6641人，其中农业人口：6565人，非农人口76人，男3425人，女3216人。233经济社会概况乡内矿产资源较为丰富，有煤、硫铁、磷、石灰石等。旅游资源开发：鸣水洞、风洞、叠洞河、陈家河、开发七佛山。临溪乡农业基础相对薄弱，为加强基础设施建设，加快农、林、畜、牧副产品加工，加强矿产资源开发，强化农业基础地位做到稳粮增收，现有耕地13961亩，其中，水田20亩主产玉米、洋芋、杂粮，退耕还林、培植牧场。现有林业总面积35730亩，覆盖率达45%，其中人造林5940亩，杂灌木1305亩，活力林木898392立方米，以发展草食黄羊菜牛为主，2000底共计：已发展黄羊300 只，菜牛1800 条，出栏生猪5800头，禽类8万只，发展牧场8000 亩。水利建设：2000年