.wd.销售现状及问题黔西房地产市场开展起步较晚，营销筹划理念应用于房地产业更是处于初创时期。而在当前新形势下，政府调控政策频频出台，房地产公司之间竞争更是日趋剧烈，公司有时候为了眼前的利润，无视了消费者的需求，重视短期宣传，无视了长远的利益，导致在营销筹划过程中问题频频产生，不利于房地产业的安康开展。1 市场调研不够仔细深入，缺乏创新。众所周知，房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响，受到政府有关政策及其导向的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到公司的销售盈利情况以及整个工程的成败。但是，公司在做产品市场定位分析时，往往根据个人经历进展工程的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的奉献。由此导致公司对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个工程运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要回归理性市场，不能全凭经历和个人感性判断。2 营销筹划方案过度追求概念的炒作。概念营销的理念在一阵炽热过后，终于被业内人士看低，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念。公司不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。房地产营销筹划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸张物业的特性去营销，只能是负面宣传，脱离营销的最终目的。3 广告宣传脱离实际主体不明确， 销售管理不够严谨。在房地产营销的后期筹划任务当中，广告宣传筹划是其工作重点。但有些满篇广告语却突不出主题脱离实际，广告陷阱，其表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。这些问题主要表现在： . 广告制作精巧但缺乏意义内涵。新形势下面临市场竞争，广告商与公司可谓绞尽脑汁去制作非常精巧的广告 ，但是却毫无说服力。精巧、标新立异，那只能说明是广告，实质没有真正反响所要表达宗旨如：有效信息较弱、不可信、没有令人过目不忘的亮点)。 . 在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。公司在广告宣传时，通常声称自己的产品若何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户作出虚假的承诺。由此导致一些问题的产生并失去客户的信任。4 网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系。随着互联网的广泛应用，网络已经运用到房地产营销的每一个环节，从土地出让的网络信息宣传到房地产产品最终网上签约备案登记，都离不开网络的奉献。公司可以通过自己的网站加强网络宣传，让意向顾客随时了解公司的动态及产品信息，了解产品促销活动等。但是，目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。5 销售人员专业知识匮乏，销售技巧单一房地产销售是一个综合性很强的领域，不同于一般商品的销售，仅仅熟悉所售楼盘的 根本情况是远远不够的，局部销售人员，在接待客户的时候，只会机械的背诵楼盘的宣传文字，不断的重复既定的广告语，如果客户的咨询问题涉及到房屋建筑构造，银行利率，贷款办理等相关的知识时，就出现一问三不知，或王顾左右而言他的情景，这样客户得不到自己关心问题的答案，销售自然失败。销售问题解决对策上述房地产营销筹划中存在的问题的症结在于黔西房地产营销筹划理论与实践尚处在初期摸索阶段,科学有效的营销筹划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题,提出以下解决意见与方法,以此来提高房地产营销筹划的科学性,增强企业的竞争力。1 强调市场调研，注重市场分析市场调研是市场调查与市场研究的统称，是指为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找时机等而系统客观地识别、收集、分析和传播营销信息的工作。它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。市场调研是市场预测和经营决策过程中必不可少的组成局部。房地产市场调研，就是以房地产为特点的商品对象，对相关的市场信息进展系统的收集、整理,记录和分析，进而对房地产市场进展研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研的作用如下：1 有助于企业发现新的市场时机，确定正确的开展方向；2 有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；3 有利于企业制订正确的营销策略；4 有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。市场调研与获得真实信息的根基和依据是房地产营销筹划必不可少的环节。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时要有针对性的对工程规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查完毕后,应科学全面地进展分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析和总结三个阶段。 商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，人们从各个层面积极去探讨它的成因及解决方法，其中有一条很重要原因是开展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使工程开发出现选址不准和市场定位不当。不少开发公司并没有一套完善可操作的关于工程开发前期的市场调查方案，每每接到一个工程，总是凭借国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经历写出工程的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。因此，要做好充分的市场调查，才能防止这些问题的重复出现。首先，要了解经济与开展形势、房地产市场开展态势。房地产业的开展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会开展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。对本地区、本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况进展了解。这样才能抑制投资的盲目性，有助于市场定位准确。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发工程完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和开展趋势等。其次，要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，少有过失便会直接影响到开发工程的正常顺利进展，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房的要求等等，更需熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于工程的成功。最后，要对工程周边居民和对周边同类楼盘的调查了解。房地产工程的特点之一是地域性，周边同档次的工程必将是强有力的竞争对手，因此必须深入了解居民尤其是工程周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可承受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和配套设施等的要求，进展深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发工程的市场定位。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定工程营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策，比方，楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法包括宣传口号、卖点和宣传媒体等、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业情况等，然后制表逐一进展对比分析，以便正确定出自己的开发营销策略。2 明确营销筹划的职能范围，筹划方案符合实际。营销筹划Marketing Plan是在对企业内部环境予以准确地分析，并有效运用经营资源的根基上，对一定时间内的企业营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案与具体措施进展设计和方案。 房地产营销筹划的内涵房地产营销筹划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产公司为了取得理想的销售推广效果，在进展环境分析的根基上，利用其可动用的各种外部及内部资源进展优化组合，制定方案并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进展所谓“整体营销、“全程营销。 房地产营销筹划的原则第一，营销筹划必须从客户和市场需要出发。须知特定的产品有特定的购置群体，他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和筹划人或公司的相应体验与表现一样。所以惟有在搞好市场调查的根基上，从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。第二，始终保持整体营销的观念。客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键，没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被无视的。这就要求筹划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告的发布，工程的进展，设计的优化，物业管理，价格变动等，都要标准布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。第三，营销筹划与销售严密照应。筹划的目的就是为了促进工程成交，优化工程品牌。要想提高筹划对工程销售的帮助程度，就必须强调销售对筹划的反响，强调销售对筹划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，筹划与销售二者互为表里，彼此修正，严密照应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。营销筹划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传筹划中应做到： . 从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造； . 做好房地产产品定位筹划、包装筹划等一系列筹划工作，主动创造经济效益、社会效益； . 立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。房地产开发与经营离不开市场营销筹划，如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题，所以一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。 2.3 提倡广告宣传的多样化以及房地产企业之间的合作营销。在浩瀚的信息流中仅能引起受众的注意显然是缺乏的。对于房产广告来说，它更看中由注意力带来的后发效应，即从销售势能到动能的转化。 房产工程营销讲究卖点。只有良好的产品才能为卖点储藏提供源源不绝的动力。这是一个注意力先行或者叫眼球经济的年代，在这个大背景下，广告只有从被动的“被看变主动的“吸引人看，才不至于被无情地淹没。 地形图加效果图再加口号的时代已经过去，但是这不能说明房产广告的创意已经上到了某一个新台阶，而相反的是，再敏捷的人遇到不动产，思维往往会变得僵化。 房产广告必须注重原创性。醒目而富有力量的大标题，简洁而务实的文案，具备识别性和连贯性的色彩运用是每个广告的必要因素。同时，房产广告还应该注重跳跃性，也就是说，如果你的表现方式已经被效仿，那么应该及时地改变表现形式，迅速出新，力争时刻走在上游。 广告的大小，投放版面和所处位置也是需要慎重考虑的问题，因为这直接关系