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江南世家三期可行性研究报告法 人 代 表:总 经 理:总 工 程 师:项 目 负 责 人:参加编制人员名单姓 名 职 称 工程师 注册咨询工程师 注册咨询工程师 助理经济师目 录第一章总论51.1项目名称51.2项目承办单位及基本情况51.3研究范围与研究依据51.4项目背景61.5项目概况71.6主要经济技术指标81.7问题与建议9第二章 市场分析与预测102.1政策及宏观形势102.2株洲市房地产市场122.3项目建设的必要性及目标市场152.4价格预测172.5营销策略19第三章 项目选址及建设条件203.1地理位置203.2建设条件203.3土地利用21第四单 建设规模及功能标准224.1建设内容及规模224.2功能设施标准22第五章 工程技术方案235.1 总体规划方案235.2 总平面布置235.3 建筑255.4 结构255.5供配电265.6 弱电285.7给排水285.8消防安全295.9人防305.10水土保持31第六章 环保及节能316.1环保316.2节能32第七章 项目管理与建设进度337.1招投标管理337.2工程监理337.3物业管理347.4建设进度34第八章 组织机构与人力资源配置358.1组织机构358.2人力资源配置35第九章 投资估算与资金筹措369.1投资依据369.2估算说明369.3建设项目总投资369.4资金筹措40第十章 财务分析4010.1财务评价根据与说明4010.2销售收入、税金及附加费估算4110.3损益分析4210.4动态盈利分析4310.5资金来源与运用表及分析4410.6贷款利息4510.7偿债能力分析4510.8评价结论与建议46第十一章 风险分析4611.1风险因素识别4611.2风险程度分析4611.3风险防范对策47第十二章 研究结论与建议4812.1结论4812.2建议49附图:总平面规划图(区位关系图)附件:总平面规划图(区位关系图)附件:1、 企业法人代表营业执照2、 房地产开发资质证书,湘建房(株)字第220号3、 国有土地使用权证,株国用2008第A1183号4、 规划设计要求通知,案卷号:200810155、 规划设计总平面图第一章 总 论1.1项目名称江南世家三期1.2项目承办单位及基本情况承办单位: 注册资金:2000万元注册地点: 法人代表: 湖南*房地产开发限公司于2003年12月成立,房地产开发三级资质。公司经营范围:房地产开发(以资质证办准);建筑材料批零兼营。公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门,共有员工32人,其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米,投资逾14500万元。湖南*房地产开发有限公司由颜长庚和徐铁庚共同出资组建的股份制企业。公司注册资金2000万元,其中颜长庚出资1950万元,占股份97.5%;徐铁庚出资50万元,占股份2.5%。1.3研究范围与研究依据1.3.1研究主要范围:根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范,本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。1.3.2研究主要依据:1)株洲市人民政府令株洲市征地补偿安置条例实施办法;2)株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要;3)株洲市城市总体规划20012020;4)投资项目可行性研究指南(试用版),国家计委计办投资200215号审定;5)国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);6)建设部建材2000205号房地产开发项目经济评价方法;7)株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据;8)建设方提供的其它资料;9)建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书;10)其他有关专业设计规范。1.4 项目背景株洲市地处湖南省中部,为长、株、谭“金三角”重要一隅,是我国南方最大的铁路交通枢纽,具有得天独厚的区位和交通优势。改革开放以来,株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。2002年,株洲市区人口达76万人,根据城市发展总体规划,到2010年,将发展成为100万人口的综合性城市。2002年,全市国内生产总值达到355亿元,其中:第一产业52亿元,第二产业172亿元,第三产业130亿元,全市在岗职工年均工资10536元/人,城镇居民人均可支配收入7920元。进入21世纪,株洲市人民政府通过实施“城市发展战略”,城市基础设施日益完完善,城区范围不断外延,城市容貌焕然一新,这极大地带动了房地产业的发展。芦淞区是株洲市商业活动最为活跃的区域,第三产业成就裴然,非公有制经济得到了较快发展,饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模,2003年,全区第三产业增加值超越2000年的9.34亿元,市场经营总额达70亿元,个体私营经济年总收入达1000万元,市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主,中以服饰为主,南以摩托车及配件为主,其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系,美食在芦淞,消费在芦淞的格局其本形成。本项目选址正是位于芦淞区域经济发展核心地带,去年开通的芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游,连接芦淞区的建宁大道和天元区的泰山路,河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后,与建宁大道平交,区域商务氛围极浓,其周边与多家大型超市、专业市场邻近,通过多条公交路线可便捷通达市内各区,场地内山、水条件极其优越,适宜住宅的开发建设。业主经反复踏勘、论证,基本确立了投资项目。本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析,作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。1.5 项目概况1.5.1 建设地点株洲市芦淞区荷叶路。1.5.2规划占地10137.60m,规划建设3栋25层住宅建筑,总建筑面积69752共600套住宅,工程总投资16798.31万元。总停车位325个,地面停车位95个,地下停车位118个,建筑底层架空停车位112个。建设期限:2008年6月2010年12月。建设目标:本项目主要是为了顺应株洲市城市发展战略的需要,以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区,娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。1.5.3 项目投入总资金及效益情况(一)项目投入总资金16798.31万元。其中2008年5000万元,2009年投入5798.31万元。(二)项目建设资金来源:企业自有资金6000万元,银行贷款5000万元,预收款5798.31万元。(三)项目经济效益 项目建成后,实现收入22696.64万元,近利润4718.63万元,投资利润率35.11,投资利税率20.5,投资回收期1.6年。(四) 项目社会效益项目可供600套住宅,改善芦淞区私营业主及周边蓝领阶层,灰领阶层居住条件,满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求;项目建设能促进人文景观的保护和建设;
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