XX项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目提出的背景11.2 项目概况21.3 项目可行性研究的依据41.4 项目开发建设的必要性41.5 项目开发建设条件61.6 项目进度安排61.7 主要技术经济指标61.8 结论及建议7第二章 市场分析112.1 全国房地产环境分析112.2 西安市房地产市场分析152.3 城南房地产市场分析212.4 项目的SWOT分析232.5 项目初步定位26第三章 项目的建设条件293.1 项目建设自然条件293.2 项目建设用地条件303.3 项目市政配套条件31第四章 项目的规划设计方案324.1 规划设计方案的指导思想324.2 总体设计思路334.3 小区技术指标38第五章 项目的实施进度安排395.1 项目进度安排的依据395.2 项目启动区域确定395.3 项目实施的进度安排40第六章 项目初步营销方案策划426.1 营销方式426.2 营销理念426.3营销主要策略446.4 价格定位506.5 销售面积实现计划及销售收入回笼计划55第七章 项目的总投资估算567.1 项目总投资估算的依据567.2 项目总投资估算的原则567.3 项目总投资估算577.4 项目总投资的资金来源59第八章 项目财务评价618.1 财务评价基础数据的测算618.2 财务盈利能力分析618.3 清偿能力分析61第九章 风险及不确定性分析629.1 不确定性分析629.2 分析结论65第十章 项目综合评价结论及建议6610.1 项目评价结论6610.2 建议67第一章 总 论1.1 项目提出的背景2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。因而，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。尽管2013年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供应呈现放量增长，同时2013年度土地市场交易的上扬增长，表明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场发展相对平稳理性，也正赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化发展的目标。在此背景下，预计2014年商品房市场供应仍量呈现放量，但调控常态化的市场环境下仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2013年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2014年房企市场运营的主要内容，因此2014年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。在此背景下，基于对公司未来发展战略的考虑，陕西华龙特提出本项目。1.2 项目概况1.2.1 项目简介绕城高速1.5公里高新三期南三环路丈八东路路本项目位于位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相呼应。东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。土地性质为住宅用地，期限70年。项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；地下建筑面积12400平方米。容积率为3.5，绿地率大于40%。项目总投资估算约为4.66亿元（含建设期利息），资本金47%，其余为贷款。1.2.2 开发商简介本项目的开发商陕西华龙房地产开发有限公司注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发策划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备安全科、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。9年来先后投资开发的地产项目有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼项目、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产项目，总建筑面积达98万平方米。在企业发展的同时，公司不断完善内部管理体制，努力提高企业管理水平，赢得了良好的经济效益和社会效益。2004年和2008年先后两次被延安市人民政府授予市级优秀民营企业称号，2005年被农行陕西省分行评为3A级信用客户，2006年又被陕西省建设厅授予诚信企业殊荣。1.3 项目可行性研究的依据1.委托方提供的有关书面材料；2.开发商对项目的开发意向；3.城市居住区规划设计规范；4.西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；5.陕西省建筑安装工程综合概预算定额；6.陕西省工程建设其它费用定额；7.项目投资估算所得到的数据；8.高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；9.其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4 项目开发建设的必要性1.4.1改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。西安市是陕西省政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。 加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本项目的升值潜力巨大。随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在西安，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。1.4.2良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件随着市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。旺盛的消费需求。本项目周边范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。1.5 项目开发建设条件项目用地具备五通一平的建设条件，现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途；城市集中供热管网尚未引到项目区，所以该项目需要自建锅炉房解决小区内部采暖；其他的公共配套设施比较齐全，外部协作条件也能满足项目的开发建设需求，所以项目的资源供给及外部协作条件能够保证项目的顺利开发。1.6 项目进度安排本项目前期工作于2014年6月底完成，项目计划分两期进行开发，一期工程预定于2014年7月份开始到2016年7月份完成全部的工程建设结束。住宅楼拟由2014年11月开始销售，销售周期为两年半，预计2021年底售完。1.7 主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究根据现有规划建设方案和目标客户群体拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一财务数据1总投资万元46610.12总销售收入万元146409.243销售税金及附加万元8052.504利润总额万元15314.775所得税万元5048.586税后利润万元10266.18二财务评价指标1项目财务净现值（税前）万元104802项目财务净现值（税后）万元63013项目内部收益率（税前）%17.83%4项目内部收益率（税后）%15.67%5静态投资回收期年3.746借款偿还期（集团委贷）年4.847借款偿还期（渭河电厂委贷）年4.178盈亏平衡点%77.57第二章 市场分析本项目的市场分析将从全国房地产环境、西安市房地产市场、西安市城南房地产市场、项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目的威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标客户、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1 全国房地产环境分析2.1.1 宏观经济形势我国“十二五”发展规划指出：“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。“十二五”期间中国经济社会发展面临许多新的甚至是更加复杂的国内外环境。世界经济难以迅速恢复到危机前的水平，贸易保护主义抬头，中国经济的外需依然低迷，而中国现行发展方式的体制性缺陷和结构性瓶颈进一步凸现。国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，“十二五”会更加在“好”字上下功夫，经济增速可能会略有回落。但这并不意味着中国经济不需要较快增长，也不意味着没有较快增长的空间和条件。展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将告别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。2.1.2 房地产发展现状经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。但当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，房产