目 录一、工程概况二、工程投资环境分析 一我国目前房地产业开展形势分析 二重庆市房地产总体投资环境分析 三地块所在区域环境分析 1高新区 2九龙坡区三、地块条件分析及其经营取向 一地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2交通动线 3周边环境及景观资源 4地块公共配套设施 5动迁安置状况 6土地级别、出让金及基准地价情况 7政府管制规划、出让、交通等管制问题 二地块SWOT分析 1优势 2弱势 3机遇 4挑战 三地块经营的适宜性分析 1最适宜工程、可适宜工程、不适宜工程分析 2适宜工程的辐射距离及辐射片区分析四、市场研究及目标市场研判 一重庆市房地产市场的开展现状 1总体态势 2各区房地产市场比拟 3各类物业市场比拟 二工程目标市场研究 1工程目标市场定位 2工程目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 3工程同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及SW分析 竞争对手营销策略及其市场份额分析五、工程规划设想 一工程规划设想的依据及指导思想 1规划依据 nglu5 2指导思想和原那么 3主要技术经济指标 二工程总体规划布局 1用地规划 2景观规划 3公共配套设施规划 三建筑产品规划 1建筑物形象规划外观造型、色彩、公共门厅等 2建筑物功能规划 3建筑物楼高规划 4建筑物面积及户型规划 5建筑物结构规划 6建筑物智能化规划六、工程技术经济效益评估 一工程经济效益评估的根底条件 二工程预期销售收入估算 1工程预期售价估测 2工程预期销售进度估测 3工程预期销售收入测算 三工程投资本钱及费用估算 四工程财务经济效果预估 1投资总利润 2投资收益率 3投资回收期 4财务内部收益率 五工程不确定性分析及抗风险对策 1影响该工程运营的不确定性因子 2盈亏平衡分析及敏感性分析 3归避风险的对策七、工程组织实施 一工程组织管理机构 二工程运作方案 三工程融资方案 1资金需求及回收方案 2融资方案选择 四工程建设管理方案 1工程承包方式选择 2工程建设监控 五工程营销方执行案 1楼盘命名 2价格分析与定价策略 3上市时机选择 4销售渠道选择 5广告媒体选择与投放方案 6销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 2002年6月6日“大宅门百威花园房地产开发工程初步可行性研究报告一、工程概况 “大宅门.百威花园工程位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业开展拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积93546平方米，预计规划建筑面积2030万平方米。目前，该工程正在前期论证阶段。二、工程投资背景 一我国目前房地产业开展形势分析 1我国房地产业已进入迅速开展时期，开展后劲十分充足 世界各国的统计资料说明，当人均GDP进入300-1000美元的经济开展阶段，正是房地产业迅速开展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。1997年我国人均GDP为5700元人民币，折合约690美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速开展时期。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资20.2%。其中，商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。从消费主体上看，2000年，个人购置商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%比99年提高7.9个百分点。2001年1-6月份个人买房比例高达90%以上。 由于我国是一个开展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较低水准状态。因此，随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的开展，其后劲十分充足。 2房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势开展当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长、促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测算，我国住宅建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅产品，便可带动130-150元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗14%的钢材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的开展，已将其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与扶持，使住宅业受到优先开展，增势迅猛。4从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从1987%。进入2000年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商品房销售额突破3570亿元，与上年同比增长30.1%；个人购置商品住宅1.32亿平方米，成为市场交易的主流；商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%。今年上半年，房地产业呈现进一步加速增长态势。根据社会经济开展趋势及房地产业开展规律判断，估计下一个顶峰期将是2002年至 2022年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。 总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需、拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业尤其是住宅业将再次面临着较好的开展时机。 二重庆市房地产总体投资环境分析 1国民经济持续稳定开展，为重庆房地产业的开展奠定了良好经济根底 1997年3月14日，重庆成为中国第四个直辖市。经过五年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同开展的政治、经济新格局根本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的开展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济开展带来了巨大的动力。 1“九五%提高到2000年的33%。 2 2000年重庆实现国内生产总值1590亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%，高于全国增幅0.5个百分点。经济增长速度明显加快，许多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增长5%。全年社会商品零售总额达581.61亿元，比上年同期增长7.9%，32001年16月社会经济持续增长 全市2001年16月经济运行态势在2000年出现“重要转机的根底上进一步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进一步改善。 经济增长逐步加快，GDP增幅高于全国水平 2001年16月全市完成GDP为780.41亿元，比上年同期增长9.1%，比全国7.9%平均水平高1.2个百分点。各产业增加情况如下：产业类型增加值亿元比上年同期增长率GDP奉献率第一产业1021624%37%第二产业34596119%558%第三产业3342690%405% 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化 2001年16月城镇居民可支配收入3844.6元，比上年同期增长7.9%，扣除物价因素实际增长6.8%。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截止6月底，城乡居民储蓄余额1216.56亿元，比年初增加130.55亿元，比上年同期多增30.17亿元。16月人均消费支出2779.83元，增长3.4%，消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教、娱乐、旅游、居住等享受和开展型消费迅速增长。 固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止6月底，累计完成全社会固定资产投资275.45亿元，比上年同期增长23.2%，已成为拉动经济增长的核心动力。其中，根本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，2001年16月全市根本建设完成投资104.38亿元，比上年同期增长20.4%；更新改造完成投资37.58亿元，增长49.1%；房地产开发完成投资63.51，增长36.5%；其他投资69.98亿元，增长7.2%。在固定资产投资中，重点工程进展顺利，完成投资70.56亿元，进一步改善了全市的根底设施。 2城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续开展带来的是城镇化的高速增长。近10年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至2000年11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万人，全市城镇化率33%。根据预测，未来10年，按6的人口平均自然增长率和1.5%的城镇化增长率估计，到2021年末，全市总人口将到达3281万人，其中城镇人口将为1509万人，城镇化率到达46%。 城镇化高速增长给我市房地产业开展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的开展空间。按国家建设部提出的2021年人均居住面积到达14平方米的住房开展目标估算，重庆市现有1023万城镇人口因其9.6平方米的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万平方米的住房需求，此外，10年中因新增486万城镇人口也将形成6804万平方米的住房需求。因此，在未来10年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在1130万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量那么每年约为500万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速开展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的开展前景。 3政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善 为促进社会经济进一步开展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化效劳意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。 全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行“一站式办公，精简行政机构，标准办事程序，强化效劳意识。相继出台了?关于进一步标准政务管理改善投资环境的决定?等有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中“程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。 启动了整治开展环境的“十个一批工程，即废止一批地方性政策和规定，停止一批许可、审批工程，取消一批行政事业性收费，破除一批政府主管部门所办的中介机构，标准一批报刊的征订，整治一批重点窗口行业，评价一批市政府职能部门，出台一批对外开发的优惠政策，表彰一批促进经济开展环境的