2022房地产估价师理论与方法知识讲解：明确估价基本事项明确估价根本事项房地产估价的核心内容是依据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进展分析、测算和推断并供应相关专业意见。因此，在分析、测算和推断特定价值之前，必需弄清估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。把估价目的、估价对象、估价时点和价值类型称为估价根本事项，把弄清这四者称为明确估价根本事项。在一个房地产估价工程中，估价目的、估价对象、估价时点、价值类型四者之间是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。在实际估价中，一些估价师寄盼望于估价托付人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至埋怨托付人不能提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。这种思想观念是完全错误的。估量根本事项不能明确的责任主要在估价师自己（一）明确估价目的估价目的从本质上讲应是由托付人基于其估价需要而提出并打算的。但在实际中，估价师不应期望托付人像估价专家那样提出估价目的、特殊是提出符合估价要求的那种明确、详细的估价目的。由于托付人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必需明确估价目的。这就要求估价师主动提出相关的问题，与托付人进展充分沟通，仔细细致地了解托付人的估价目的。在弄清了托付人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请托付人确认。任何估价工程都有估价目的，由于托付人不会无缘无故花钱托付估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问托付人将来完成后的估价报告是作何种用途、供应给谁使用或者由谁认可来明确。对估价目的的明确应当符合有关规定，并尽可能细化，避开模糊、笼统，特殊是要制止为到达高估或低估的目的或者回避有关规定而有意模糊估价目的。例如，房地产抵押估价目的应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地上房屋征收估价目的依据征收补偿方式，可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的。其中，货币补偿的估价目的应当表述为“为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；房屋产权调换补偿的估价目的可表述为“为结算房屋产权调换的差价而评估被征收房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格”。应尽量避开“了解房地产市场价值”之类的模糊表述。假如估价工程背景简单或者估价报告用途特别，在简要说明估价目的之后，还应描述一下估价工程的背景或加以必要的解释，使估价目的的表述更加精确、明晰。明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。例如，对于明确估价对象来说，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为这些估价目的的估价对象。例如，物权法、担保法、城市房地产抵押治理方法等都规定了一些不得抵押的房地产，因此，属于法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，就不应作为抵押估价目的的估价对象。此外，不能独立使用、处分的房地产，例如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院深处的一幢房屋，由于不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。