. . 第八章房地产中介服务管理制度与政策本章历年考试情况本章分值一般在6分左右年份单项选择多项选择判断综合分析合计2009年4题2分1题2分3题1.5分8题5.5分2008年3题1.5分2题4分3题1.5分8题7分本章主要容第一节 房地产中介服务行业管理概述第二节房地产估价机构管理第三节房地产估价师执业资格制度第四节房地产经纪人员职业资格制度第五节房地产中介服务行业信用档案第六节住房置业担保管理第七节房地产中介服务行业自律第一节房地产中介服务行业管理概述1.房地产中介服务的概念与特点概念是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动分类房地产咨询房地产估价房地产经纪（注意不是经济）是通俗意义上的中介特点人员特定具有执业资格或职业资格委托服务承受当事人的委托服务有偿收取报酬、佣金2.房地产中介服务行业管理容（对人、对机构、对业务三方面的管理容）2.1 人员的资格管理房地产咨询人员学历职称房地产估价人员房地产估价师执业资格一种房地产经纪人员房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种2.2 机构管理（两方面）市场准入（设立房地产中介机构的条件）有自己的名称有名有固定的服务场所有场所有规定数量的财产和经费有钱有足够数量的专业人员有人资质管理工商部门办理营业执照房地产行政主管部门领取营业执照事一个月办理备案，办理资质2.3 业务管理（三方面）承办业务管理委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避行为管理权利与义务中介服务人员有查阅资料与现场的权利中介服务人员有为委托人的义务中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承当赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿中介服务人员不当行为的责任（记四类情况）*一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万3万的罚款承当资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金（未收财物）中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金财务管理房地产中介服务实行有偿服务房地产中介服务收费实行明码标价制度中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票2007年真题由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承当赔偿责任，所在机构承当连带责任。（）提示：参见教材P173答疑编号1正确答案错答案解析由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务机构承当赔偿责任，所在机构可以对有关人员进行追偿2006年真题刑法规定，承当资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（），并处罚金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑提示：参见教材P174答疑编号2正确答案B答案解析D是收取了财物的处罚。 3.房地产中介服务收费分类房地产咨询收费口头咨询费双方协商议定书面咨询费最高不超过标的额的0.5%房地产估价收费采用差额定率分档累进计收房地产经纪收费房屋租赁代理收费无论租期长短，按半月至一月租金标准协商议定房屋买卖代理收费成交价格的0.5%3%相关规定以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%重点记三个估价收费标准以房产为主的房地产估价标准（房地合一）宗地地价评估收费标准（单纯土地）基准地价评估收费标准重要考点估价费的收取 评估价估价收费100万元0.5万元1000万元2.75万元2000万元4.25万元5000万元6.65万元8000万元7.85万元1亿8.25万元2009年真题某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2 400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。A.1.92 B.3.60C.4.57 D.6.00提示：参见教材P175答疑编号3正确答案C答案解析非经济特区，评估标准无须上浮。还要特别注意是房产为主的评估，还是地的评估。复习时的作法：估价收费1000.5%+9000.25%+10000.15%+4000.08%4.57（万元）考试时的作法：4.25+4000.00084.25+0.324.57（万元）而且评估价在2000万元亿时，评估费用为4.25万元，评估价在5000万元时，评估费用为6.65万元。所以可以直接排除AB两个选项。 2009年真题房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）提示：参见教材P175答疑编号4正确答案对2008年真题某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。A.2.48B.7.13C.13.50D.31.00提示：参见教材P175答疑编号5正确答案B答案解析非经济特区，不需要上浮。复习时的作法估价收费1000.5%+9000.25%+10000.15%+30000.08%+12000.04%7.13（万元）考试的时作法：6.65+12000.00046.65+0.487.13（万元）而且评估价在1亿时，评估费用为8.25万元，低于1亿时，评估费一定低于8.25万元，所以可直接排除CD两项。评估价为2000万元时，评估费用已经为4.25万元了，所以A也可以排除。 2006年真题根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）提示：参见教材P175答疑编号6正确答案错答案解析无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收 第二节 房地产估价机构管理1.行政许可的基本容概念是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为特点强制力公定力确定力可以设立行政许可的法规法律行政法规国务发布的决定地方性法规临时性的行政许可（省级政府）实施满一年需要继续实施的应制定地方性法规地方性法规不得设立的容地方级不得设定应当由国家制定的行政许可不得设定企业或其他组织设立登记与前置性行政许可不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营活动，不得限制其他地区的商品进入本地市场2006年真题房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（）提示：参见教材P177答疑编号7正确答案答案解析房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。 2007年真题房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。（）提示：参见教材P177答疑编号8正确答案 2.房地产估价机构的概念与组织形式概念是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构组织形式自然人出资，房地产估价师个人发起设立合伙制2名以上专职房地产估价师合伙发起设立，对机构的债务承当无限连带责任有限责任制3名以上专职房地产估价师出资发起，估价机构以其全部财产承当债务3.房地产估价机构资质等级资质分级一级二级三级（新设立机构为三级资质，设1年的暂定期）各资质等级的通用标准（七要求）机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师股份与出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份合计不低于60%经营场所要求：有固定的经营服务场所制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格行为要求：申请核定资质等级之日前3年无禁止行为（只需要记两个特殊的）擅自设立分支机构未经委托人书面同意，擅自转让受托业务一、二、三级资质的要求 一级资质二级资质三级资质时间要求连续6年以上连续4上以上注册资本有限责任制 200万合伙制 120万100万60万50万30万股东合伙人要求有限责任 3人合伙制 2人3人2人2人2人专职估价师人数15人8人3人业绩要求前三年平均每年完成建筑面积50万平米土地面积25万平米前三年平均每年完成建筑面积30万平米15万平米在暂定期完成建筑面积8万平米土地面积3万平米4.房地产估价机构资质核准程序4.1 估价机构资质核准应当提交的材料资质等级申请表原资质证书营业执照出资证明法定代表人或合伙人的任职文件专职注册房地产估价师证明固定经营场所证明工商部门备案的公司章程与管理制度随机抽取三年的一份估价报告4.2 一级资质核准的程序向机构工商注册地的省级建设行政主管部门提出申请省级部门20日审查完毕，并将初审意见报至住建部住建部在20日作出决定4.3 二、三级资质核准的程序向机构注册地的市级建设行政主管部门提出申请