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房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段,它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一,主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和可行性 报告的编制等工作。一、信息收集1. 目的:收集尽可能多的信息,为公司获取项目提供充分 的选择余地。2. 信息来源渠道:(1)通过各地土地储备中心的出让公告, 获取土地出让信 息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。(2)通过政府招商部门获取项目信息。(3)通过朋友、 企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得 项目信息。(4)从新闻媒体获取有价值信息。二、项目信息筛选1. 目的:从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项 目。(1)了解当地已有的政府招商项目实际运作情况(供参 考)。(2)对项目进行勘探,了解土地自身素质。(3)了解项目区人文、自然环境。(4)了解项目区交通情况。(5)了解项目用地土地性质。(6)对各项目因素进行比较,分析研究是否符合公司发 展战略需求。三、市场调研1、目的:对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进 行深入调查,为项目可行性报告提供真实依据。2、工作内容(1)项目土地实地勘察 宗地形状:四至范围、四邻状况、地势(地势平坦状况、 标高情况、与周边地势比较)情况。地面现状:宗地内是否有建筑物,是否有水渠、沟壑、高 压线等对项目开发有较大影响的因素,如果有,计算出因此而 损失的项目实际用地面积。地下情况:地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建 筑物桩基、文物等。如果有,计算出因此而损失的项目实际用 地面积。(到有关部门了解相关情况)土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿 化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。地质情况:土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。(2)项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路 面积、公建面积 (区分经营、 非经营性公建面积) 、综合容积率、 建筑密度、控高等内容。(3)区域环境 人文环境:区域经济发展情况、人口数量、治安情况、风 俗习惯、城市基础实施情况、宗地附近商业、教育、医疗等设 施情况。危险源情况(附周边环境配套图)自然环境:自然景观、空气质量、噪音情况、绿化程度、 清洁度等。交通环境:宗地主要出入道路情况、区域现状路网及出行 便捷程度、交通便捷程度等。市政规划:近期或中期周边环境的主要变化,如道路拓宽 改造、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心兴建等。区域配套 道路情况:道路现状道路及规划道路情况(现有道路及规 划道路路幅、规划道路施工时间、规划道路竣工时间与宗地关 系等)供水情况:现有供水管道位置及管径管压、规划道路位置 及管径管压、接口位置、增压情况(附现状管网线路图) 。(4)当地政府态度和优惠政策 行业相关地方性政策(针对招商引资项目)土地价格政策、 税收政策、其它优惠政策等。(5)区域房地产业态区域房地产市场概况:形成时间档次、住宅区域分布状况、 购买人群变化、区域内房地产市场各项指标增长情况(开工 工量、销售量 /供需量、均价、区域市场在市内各项指标的排行 状况及发展趋势) 。区域代表项目:楼盘规模、产品品质、销售价格、销售情 况、项目特点及对区域内房地产市场的影响等。备注:如果目标区域有集团投资的项目公司,项目公司可 协助拓展部进行市场调研工作。四、项目分析与判定 目的:通过对项目的调研,进一步了解宗地素质,区域环 境进行经济测算并出具分析报告。1. 对市调资料进行整理。2. 召开项目分析会。3. 项目情况的系统分析并汇总。4. 撰写项目分析报告。五、项目定位目的:根据项目地块具体情况及项目所在区域市场情况及 潜在消费,完成项目定位及产品建议。1. 根据当地政府及规划部门指导意见制定产品定位。2. 结合当地房地产市场行业特点及市场需求选择市场定位。3. 针对公司的发展战略制定适合公司的产品定位4. 根据项目地块所在区域交通环境及人文环境制定产品 定位。5. 充分考虑国家宏观经济走向和当地经济现状对项目的 影响,充分论证后进行产品定位。六、编制可行性研究报告 目的:为项目方案设计提供依据。组织可行性报告与相 关资料上报股东会及公司高层。1.项目基本情况。2.项目分析。3. 项目经济收益分析。4. 项目判定。七、召开股东及公司高管人员会议,对项目分析论证,决 定项目是否投资(法律、拓展、财务、策划、营销、工程报建 等人员参会) 。八、合作谈判1.组建谈判小组。2.在与当地政府谈判中出现的分歧问题进行分析和预判。3. 争取当地政府最大优惠政策支持。4. 最终达成项目共识,签订项目投资合同。
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