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沈阳(暂名)项目可行性研究报告二二年七月八日目 录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析(一)国民经济保持适度增长,经济总量进一步增大(二)工业经济保持平稳增长(三)建筑业生产持续增长(四)全市固定资产投资保持较快增长(五)市场体系进一步完善,消费品市场成交额有所增长(六)居民消费价格指数持平,市场物价水平有升有降(七)人口(八)居民收入和储蓄(九)城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析(一)房地产现状分析(二)房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析(一)项目片区环境分析(二)项目周边客户层分析(三)周边居住状况分析(四)竞争楼盘分析(五)项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析(一)项目的优势分析(二)项目的劣势分析(三)项目的机会点分析(四)项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析(一)开发成本(二)开发费用(三)投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析(一)盈亏平衡分析(二)敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析(一)国民经济保持适度增长,经济总量进一步扩大 2001年 实现国内生产总值1238.0亿元,比上年增长10.1%。 第一产业实现增加值76.6亿元,增长4.5%;第二产业实现增加值542.0亿元,增长9.5%;第三产业实现增加值 619.4亿元,增长11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8亿元,比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元,增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元,增长17.7%。 2002年前5个月 国内生产总值达441.75亿元,比上年同期增长11.1%,增幅提高4.4个百分点。 第一产业实现增加值13.52亿元,第二产业实现增加值187.85亿元,第三产业实现增加值240.38亿元,分别增长8.3%、9.0%和12.9%,增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。(二)工业经济保持平稳增长 2001年 2001年全市完成工业增加值482.0 亿元,增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业(以下均简称为规模以上工业企业)完成工业增加值198.5 亿元,增长9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元,增长9.3 %;重工业企业实现增加值137.9亿元,增长9.6%。 工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%,比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元,比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为89.34%,比上年下降3.93个百分点。 2002年前5个月 工业形势良好,主要表现为生产增长速度逐步加快,产销衔接水平不断提高,工业产品出口形势明显好转,工业利润降幅缩小,工业经济运行质量进一步改善。5月份,全市规模以上工业(下同)完成工业总产值65.7亿元,比上年同月增长10.8%;1-5月累计完成工业总产值286.4亿元,比上年同期增长10.4%,增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高,1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点,比前4 个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长,5月份实现出口交货值4.6亿元,比上年同月增长26.6%;累计实现出口交货值26.4亿元,比上年同期增长10.7%。 工业经济效益水平趋于好转。1-4月份,规模以上工业累计实现利润3.6亿元,同比下降22.3%;实现利税15.2亿元,同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元,增长5%,增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月,规模以上工业实现税金11.6亿元,同比增长9%,增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。(三)建筑业生产持续增长 2001年 建筑业实现增加值60.0亿元,比上年增长10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米,增长12%;竣工面积1016.1万平方米,增长11%。 2002年前5个月 随着住宅市场的繁荣,建筑业发展速度加快,其增加值为10.5亿元,增长16.5%,增幅比上年同期提高8.4个百分点。(四)全市固定资产投资保持较快增长 2001年 全年全社会完成固定资产投资302.8亿元,比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元,增长8.5%;非国有经济投资176.7亿元,增长21.0%。 投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元,比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长,全年更新改造投资达70.6亿元,增长35.6%;基本建设投资122.5亿元,增长3.6%;房地产投资继续增长,全年房地产开发完成投资78.1亿元,比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米,增长7.3%,其中住宅708.2万平方米,增长11.5%。全年销售商品房192.5万平方米(建筑面积),下降8.6%。 2002年前5个月 5月份,全市完成固定资产投资58.6亿元,同比增长40.9%。从产业划分看,第一产业完成投资0.4亿元,下降48.4%;第二产业完成投资18.2亿元,增长24.6%;第三产业完成投资40.0亿元,增长52.9%。从投资管理渠道看,基本建设完成投资20.2亿元,增长78.6%;更新改造完成投资17.8亿元,增长20.8%;房地产开发投资19.7亿元,增长37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份,全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7% 和2.9倍,住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元,占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。(五)市场体系进一步完善,消费品市场成交额有所增长 2001年 年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年,全市实现社会消费品零售额623.5亿元,增长10.2%。 2002年前5个月 5月份全市社会消费品零售额达57亿元,比上年同期增加6亿元,增长11%,比上月增幅提高1个百分点,是春节之后的最好销售水平。截止5月末,全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元,同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。(六)居民消费价格指数持平,市场物价水平有升有降 2001年 全年居民消费价格总指数为100.0%,其中,服务项目价格指数105.7%,消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中,食品102.1%,烟酒及用品95.9%,衣着98.8%,家庭设备用品及维修服务94.3%,医疗保健和个人用品87.9%,交通和通讯97.0%,娱乐教育文化用品及服务104.2%,居住106.8%。 2002年前5个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升,5月份居民消费价格实现上涨,全市居民消费价格指数为 101.0%,与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看,累计市场价格水平仍处于低位,居民消费价格指数为99.5%。其中,服务项目价格指数为112.5%,消费品价格指数为96.2%。分品种看,食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降,烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。(七)人口2001年,全市人口出生率为6.40 ,比上年下降1.97 个千分点;死亡率为5.55 ,下降1.22 个千分点;人口自然增长率为0.85 ,下降0.75 个千分点。年末全市总人口达689.3 万人(户籍人口),比上年增加4.2 万人。在总人口中,市区人口487.7万人;县(市)人口201.6万人。农业人口253.6 万人,非农业人口435.7万人。(八)居民收入和储蓄 2001年全市职工平均工资为8172元,比上年增长16.8%。据统计资料显示,2001年城市居民人均可支配性收入达6386元,增长9.2 %。农民人均纯收入达到3230 元,增长3 %。城市居民人均消费性支出5515元,增长8.1%。农村居民人均生活消费支出1944 元,下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元,比上年增长9.8%。 2002年前5个月 截止5月末,在岗职工平均工资为5003元,比上年同期增加978元,增长24.3%。除了正常增资因素外,在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月,全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元,比上年同期增长16.1%;城市居民人均消费支出累计为2281.4元,增长12.8%。从支出结构看,食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加,但这些消费还未形成真正的消费主流。(九)城镇居民居住条件继续改善 2001年 全年住宅建设投资72.1亿元,比上年增长19.6%;竣工住宅面积444.2万平方米,增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米;农民人均住房面积达22.8平方米,比上年增加1平方米。二、房地产市场分析(一)房地产现状分析1、投资加快,比重扩大2001年,沈阳市房地产开发投资快速增长,全年完成投资78.1亿元,同比增加14.1亿元,增长22.0%;占全市固定资产投资的比重达25.8%,同比提高了1.4个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3%,已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年,沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元,同比增长30.6%,增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点,占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%;完成商品住宅施工面积708.2万平方米,同比增长11.5%,占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%;商品住宅竣工面积302.4万平方米,占商品房竣工面积的86.7%,较上年提高了3.8个百分点,成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年,沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米,同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米,同比增长67.8%,正在开发土地面积197.1万平方米,同比增长3.7倍,待开发土地面积134.7万平方米,同比增长90.4%。4、到位资金结构调整,贷款比重增加2001年,到位资金116.6亿元,同比增长36.8%。除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6%,比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%,开发企业自筹资金占29.9%,其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点
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