Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2006年河南新密房地产市场调研报告目 录第一部分 宏宏观经济济环境调调研2一、新密经经济发展展状况分分析2二、城市总总体规划划对零售售业的影影响10第二部分 项目目SWOOT分析析13一、项目地地块基本本情况13二、项目SSWOTT分析16第三部分 商业业市调19一、新密市市商业现现状19二、项目竞竞争商场场比较分分析38三、项目所所在区域域商业分分析39第三部分 消费费者调研研41一、调查基基本情况况41二、调查问问卷情况况42三、访谈总总结56第一部分 宏宏观经济济环境调调研新密宏宏观经济济背景及及地产状状况分析析一、新密经经济发展展状况分分析（一）、新新密市基基本概况况新密市地处处中原腹腹地的嵩嵩山东麓麓，双洎洎河上游游，东临临新郑，西西接登封封，南傍傍禹州，北北依荥阳阳，东北北与郑州州搭界，西西北与巩巩义相连连。距省省会郑州州40公公里，地地势西高高东低，西西、北、南南三面环环山，中中部丘壑壑相间，东东部地势势较为平平坦。新新密总面面积10001平平方公里里，下辖辖3个乡乡、122个镇、33个街道道办事处处、3004个行行政村，总总人口880万，其中城城区人口口14.4万。1、自然环环境新密市属温温带大陆陆性气候候，年平平均气温温14.3，四季季分明。地地势西高高东低，除除东部平平坦，其其余三面面多为山山地丘陵陵。一般般海拔33508255米，最最高海拔拔11008.55米，最最低海拔拔1144米。境境内水系系2000公里，常常年有流流水河流流30余余条，山山泉、湖湖泊散布布各处，水水量充盈盈。2、矿产资资源新密市资源源富蕴，已已探明的的主要矿矿藏有煤煤炭、石石灰石、铝铝矾石、耐耐火土、耐火土、天然油、 石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。3、旅游资资源悠久的历史史，灿烂烂的文化化给新密密留下了了丰富的的人文景景观。全全市拥有有国家和和省市重重点文物物保护单单位799处，其其中国家家级重点点文物保保护单位位2处。轩轩辕黄帝帝宫、打打虎亭汉汉墓、神神仙洞、杨杨业祠、雪雪莲宫、天天仙庙、古古城寨等等名胜古古迹，吸吸引大量量游客。地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷。4、交通状状况境内铁路、公公路兼备备，密新新、宋大大两条铁铁路紧密密相连，杞杞密地方方铁路和和郑临、灵灵永两条条省级公公路横贯贯全境，密密荣、密密新等44条干线线公路和和28条条市乡公公路纵横横交错，形形成了以以市区为为中心，联联结省会会郑州、全全国各地地的四通通八达的的交通网网络。公公路总里里程9221.5571公公里（不不含村道道1011条2669.4433公公里）。其其中省道道5条1113.0366公里，县县道8条条1188.5442公里里，乡道道73条条6799.9993公里里，专用用道2条条10公公里。公公路网密密度922.077公里/百平方方公里，名名列全省省前茅。（二）、经经济发展展现状1、新密市市国民经经济持续续较快增增长2003年年全市完完成生产产总值998.44亿元，人人均GDDP1.3万元元RMBB，全市市民用车车辆拥有有量：22.2万万辆。据据初步测测算，220044年1-6月份份全市实实现生产产总值558.002亿元元，同比比增长114.77%（扣扣除价格格因素），其其中第一一产业增增加2.39亿亿元，同同比增长长1.88；第第二产业业增加值值35.58亿亿元，同同比增长长17.0；第三产产业增加加值200.588亿元，同同比增长长12.9。2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%。1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。2、民营经经济新密市市经济发发展的主主力军至20044年6月月底，新新密市非非公有制制经济户户数为112万万余家，其其中私营营企业112188家，个个体工商商户11万家家，民营营经济占占全市经经济总量量的800以上上，成为为新密市市财源主主导力量量。3、消费品品零售市市场状况况1-6月份份，全市市社会消消费品零零售总额额达211.222亿元，同同比增长长17.1。按按销售地地区分：市区零零售额为为8.225亿元元，同比比增长224.33；市市以下零零售额为为13.96亿亿元，同同比增长长12.9。按按行业销销售分：批发零零售贸易易企业为为18.16亿亿元，同同比增长长17.9；餐饮业业为2.03亿亿元，同同比增长长13.3；其他行行业为11.033亿元，同同比增长长11.0。社社会消费费品零售售总额持持续增长长，消费费市场稳稳中趋活活。4、新密房房地产住住宅市场场新密市的房房地产发发展基本本处于刚刚刚起步步阶段，市市场上没没有形成成具有一一定规模模和档次次的住宅宅产品。目目前仅有有三个较较有小区区规模的的住宅小小区，其其基本情情况如下下：新密市在售售楼盘调调查表项目名称凯悦园邸鑫苑花园栖霞花园公司名称东森房地产产垄鑫房开个人位置长安路与青青屏路交交汇处西大街青屏屏广场西西侧长乐路与嵩嵩山路交交汇处规模总建筑面积积：34万左右9栋七层住住宅300余户户4栋六层住住宅楼100余户户建筑结构别墅、联排排、叠加加、多层层多层（七层层）一层车库多层户型面积（）二房：1008三房：1330-1160四房：1550-1182联排：2220叠加：2000-2230别墅：3227-3347二房：1000三房：1330-1140四房：1880-2200二房：约1100三房：1330-1170四房：1770复式：2000左右右住宅价格（元/）多层：12200沿街多层：11000叠加：14420联排：16620别墅：19900左左右90011660二、三、四四层：9950五层：7550六层：6550层差价（元元/）100100左右右100-2200商铺价格（元元）一层商铺：38000二层商铺：28000沿西大街336间商商铺，基基本空置置3500元元左右物业管理价格未定0.30元元左右/未定销售率（%）907060新密商品房房主要集集中在惠惠丰街以以西、雪雪花路以以东、嵩嵩山大道道以北区区域，开开发规模模小，楼楼盘档次次较低，多多以自建建房为主主。由此此可见，新新密房地地产开发发处于初初级阶段段。新密密的房地地产主要要表现出出以下几几个方面面的特点点：（1）、规规模有限限自建房基本本是单体体建筑，而而所开发发的住宅宅小区，规规模都比比较小，凯凯悦花园园、鑫苑苑花园目目前开发发面积都都不到55万平方方米，很很难体现现出规模模社区的的优势。（2）、没没有高层层建筑，欧欧式建筑筑风格为为主。建筑形态以以多层、别别墅为主主，建筑筑风格也也多为欧欧式。房房地产市市场产品品单一，可可供选择择的余地地很小。（3）、园园林景观观单一除新开发的的凯悦园园邸、鑫鑫苑花园园规划有有园景观观外，其其他以自自建形式式的楼盘盘基本没没有园林林景观概概念。作作为新密密目前最最高档的的小区凯凯悦花园园，小区区内设有有园林景景观，但但别墅区区密度过过大，都都没有设设置前后后私家花花园，依依然有比比较理想想的销售售业绩。（4）、由由于缺乏乏投资理理念，房房价相对对较低在新密房地地产投资资仅限于于自建房房形式，商商铺也以以出租为为主。房房产投资资理念没没有形成成，还有有待进一一步引导导。由于于房地产产开发还还处于初初级状态态，房地地产价格格也相对对较低。（5）、房房地产市市场渴望望高品质质楼盘出出现从凯悦花园园的销售售及客户户了解到到，新密密有大量量的潜在在客户群群，只是是还处于于有市场场无产品品的阶段段。就凯凯悦花园园与鑫苑苑花园比比较看出出，消费费者更看看好品质质较高的的产品。（6）、基基本没有有物业管管理意识识在所调查的的楼盘中中，只有有凯悦花花园有物物业管理理公司进进行统一一管理，其其他小区区基本是是值班室室形式出出现。按按城市发发展规划划的要求求，规模模开发逐逐步增加加，对物物业管理理水平要要求也越越来越高高。5、零售业业市场未未来预测测在对新密商商业调查查结果显显示，零零售商业业分布主主要在农农业路、行行政路与与东大街街交汇区区域为核核心向四四周延展展。商业业形态较较普通，多多以沿街街商业形形式存在在。（1）、存存在问题题A、业态分分布零乱乱，缺乏乏整体规规划虽然部分业业态分布布相对集集中，但但多为自自然形成成。从总总体上看看，业态态分布缺缺乏整体体规划，各各种业态态长期处处于混杂杂经营状状态，相相互间在在形象上上、经营营上都受受到一定定影响。 B、规模较较小 沿街商铺面面积一般般在1000平方方米以内内，商场场、超市市面积一一般在110000-30000平平方米之之间。受受规模的的限制，无无法提供供高档次次的购物物环境。C、档次不不高整体档次不不高，由由于受规规模、经经营理念念等各方方面的约约束，难难以提供供高品位位、高档档次的购购物环境境，只限限于一般般的售卖卖形式。而而消费者者的消费费理念也也有待正正确引导导。D、缺乏商商业配套套沿街商业基基本上没没有商业业配套，商商场、超超市由于于规模较较小，商商业配套套设施简简单，一一般只提提供简单单照明所所需，基基本不设设专用停停车场、电电动扶梯梯也处于于停滞状状态。（2）、未未来分析析随着新密城城市规模模的进一一步扩展展，城镇镇化水平平不断提提高，逐逐渐形成成具有规规模化、多多元化、集集约化、档档次高、配配套齐、管管理体制制完善的的新型商商业形态态。A、商业功功能化分分明显，业业态分布布科学有有序。B、档次有有所提升升。无论论是经营营商品档档次，购购物环境境档次还还是服务务管理水水平都有有较大提提升。C、完善的的商业配配套将成成为未来来商业的的基本所所需。D、服务品品种多样样化：一一站式购购物、电电话订购购、网络络购物等等各种形形式陆续续出现，诸诸如244小时便便利店之之类的新新型经营营模式，将将引起市市场的更更多关注注。E、纯商业业步行街街吸引更更多消费费者关注注。F、集购物物、餐饮饮、文化化娱乐、运运动休闲闲于一体体的大型型购物广广场出现现，不但但改变了了人们的的生活体体验、提提高了人人们生活活档次，同同时也是是城市形形象的展展示