整理建安及房地产业营改增”新政要点一、应税行为注释及税率1 .销售不动产税一一税率11%销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动.不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等.建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居彳工作或者进行其他活动的建造物.构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税.2 .租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务.其中提供有形动产租赁服务，税率为17%,提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%.1融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动.即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权.不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁.按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务.融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税.2经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务.将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税.车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税.水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁.光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动.干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动.3.建筑服务一一税率11%建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动.包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务.(1)工程服务.工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业.(2)安装服务.安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业.固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税.（3）修缮服务.修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业.（4）装饰服务.装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业.（5）其他建筑服务.其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业.二、计税方法1 .增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.2 .一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税.一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更.3 .小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税.4 .境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款+1+税率）X税率5 .一般计税方法：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额应纳税额计算公式应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣.6 .销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式：销项税额=销售额X税率一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额+1+税率）7 .进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额.三、进项税额抵扣一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费.其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产.纳税人的交际应酬消费属于个人消费.2非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务