河源房地产产市场调调研简报报一、 城市基本情情况(一) 地理情况：河源市位于于广东省省东北部部，地处处东江中中上游，东东靠梅州州市，南南接惠州州市，西西连韶关关市，北北邻江西西省赣州州市，东东江自北北向南流流经市区区，新丰丰江从西西向东绕绕城而过过，两江江在市区区东面交交汇，使使得整个个城市三三面环水水，是粤粤东北重重要的交交通枢纽纽。全市市面积1.558万平方方公里。河源(二) 行政区划及及人口情情况河源市是国国务院19888年1月7日批准准设立的的地级市市，管辖辖源城区区、东源源县、龙龙川县、紫紫金县、连连平县、和和平县共共五县一一区。全全市现设设有98个乡镇镇，4个街道道办事处处，12551个村委委会和154个社区区居委会会。2010年年年末全全市户籍籍总人口口3588.399万人，比比20009年末增增加9.4万人。其其中：非非农业人人口83.99万人，农农业人口口2744.4万人。常住人口方方面，20009年年末末河源全全市常住住人口2955.355万人，比比20009年末增增加8.444万人，城城镇人口口占40.5%，乡村村人口占占59.5%。（10年常住住人口情情况暂未未公布）(三) 产业情况经过多年发发展，河河源形成成了矿产产冶金、食食品饮料料、轻纺纺服装、医医药制造造、建材材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。园区经济成为河源产业的中流砥柱，“一区六园”（市高新技术开发区和6个县区的工业园）已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场，成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。同时，现代生态农业具备了一定的产业基础，形成了“六大产业”、“六大基地”，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。二、 宏观经济运运行情况况(一) GDP2010年年全市生生产总值值（GDP）4777.199亿元，比比20009年增长13.5%，增幅幅比20009年提提升3.4个百分分点。分分产业看看，第一一产业增增加值61.89亿元，比比20009年增长6.11%，对经经济增长长的贡献献率为5.77%，拉动GDP增长0.8个百分分点；第第二产业业增加值值2633.599亿元，增增长19.7%，对经经济增长长的贡献献率达77.8%，拉动GDP增长10.5个百分分点；第第三产业业增加值值1511.711亿元，增增长6.55%，对经经济增长长的贡献献率为16.5%，拉动GDP增长2.2个百分分点。其其中现代代服务业业增加值值88.11亿元，占占第三产产业增加加值的比比重达58.1%。(二) 工业增加值值2010年年河源工工业增加加值232.50亿元，比比20009年增长长23.0%，其中中规模以以上工业业增加值值215.79亿元，增增长23.9%,“十一五”期间年年均增长长31.5%。在规规模以上上工业中中，国有有及国有有控股企企业增加加值21.62亿元，比比20009年增长27.7%。(三) 固定资产投投资2010年年河源固固定资产产投资2422.744亿元，比比20009年增长22.5%，“十一五”期间年年均增长长15.9%。分三三次产业业看，第第一产业业投资6.772亿元，比比20009年下降19.4%；第二二产业投投资72.59亿元，增增长15.8%；第三三产业投投资1633.422亿元，增增长28.6%。(四) 房地产开发发投资从20066年开始始，受全全国房地地产政策策的影响响，河源源的房地地产开发发投资增增长率开开始下滑滑，20008年更是是出现了了负增长长。20009年以后后开始逐逐渐回升升。至220100年完成成房地产产开发投投资23.19亿元，比比20009年增长14.9%。三、 房地产市场场情况(一) 2010年年房地产产市场运运行情况况（数据据来源与与房管局局20111年3月发布布简报）1、 房地产市场场开发供供应情况况2010年年，市区区实际完完成房地地产开发发投资额额约16.04亿元，同同比增长长18.9%；商品品房在建建项目42个，施施工面积积约210万平方方米，主主要有雅雅居乐二二期、大大地广场场、金蓬蓬美域、万万隆一品品、丽日日广场、翠翠泽新园、沁沁园春晓晓等项目目。2010年年新批准准商品房房预售面面积为1022.711万平方方米，同同比增长长102，批批准预售售商品住住房套数数82116套，同同比增长长101%。市场场供给大大幅增长长的主要要原因是是，20007年金融融危机发发生后市市区房地地产开发发投资出出现短暂暂“零增长”，在建建项目开开发进度度放缓或或不敢上上马新项项目，但但20009年市场场的好转转加快了了部分项项目开工工建设步步伐，部部分产品品集中在在20110年投放放市场。2、 市场成交情情况2010年年，市区区新建商商品房预预（销）售售面积80.28万平方方米，同同比下降降7.772；销(预)售商品品房66551套，同同比下降降1.661。商商品房预预(销)售金额额约28.35亿元，同同比下降降3.118%。从数数据分析析可见，年年初承接接09年升势势成交量量较大，5、6月份市市场需求求明显受受到4月份房房地产调调控政策策影响，成成交量有有所下降降，购买买者持币币观望态态度较为为强烈，但但到了年年底，购购房者看看房价没没有明显显下降，在“抢购”意识的影响下成交量又有所回升。3、 市区商品房房销售价价格情况况根据市区商商品房合合同备案案系统统统计数据据，市区区新建商商品房住住房平均均房价约约为33000元/；房价价基本平平稳。可可以看出出，房价价从年初初30000元/左右逐逐步上涨涨，到44月份达达到高位位，之后后受调控控政策影影响，房房价出现现了下降降趋势，到7月份平均房价下降到2914元/平方米，8月份后房价又出现平稳上涨态势，房价未出现快速上涨或大幅下跌的情况，主要原因是河源市区房价不存在太多泡沫成分，企业预期利润率比较合理，虽然市场需求受政策影响略有萎缩，但企业降价的空间有限，从目前市场情况来看，没有企业明确表态降价销售。4、 商品房住房房供应及及成交结构构情况2010年年批准预预售商品品住房82116套，其其中建筑筑面积在在120平方米米以下的的占54%，建筑筑面积在在120144平方米米之间的的占28%，建筑筑面积在在144平方米米以上的的大户型型占18%。从批批准预售售的住房房供应结结构来看看，主要要以中小小户型为为主，其其中三房房以下的的占70%。供应应结构日日趋合理理，基本本吻合本本地市场场实际情情况。四、 重点项目情情况项目名称区域建筑类型销售均价雅居乐花园园新市区小高层，多多层，别别墅4500元元/平方米米比华利山庄庄源城区小高层3700元元/平方米米香堤雅湾高新区小高层，别别墅（联联排）4200元元/平方米米华达凯旋城城新市区小高层4300元元/平方米米(一) 雅居乐花园园新市区2.027295500136477003515户户普通住宅（小小高层，多多层）、别别墅一房52-73平方米米、三93-1077平方米米、四房房122平方米米（当前前在售户户型）4500元元/平方米米河源市黄沙沙大道中中段雅居居乐花园园河源市雅居居乐房地地产开发发有限公公司豪华会所、商业风风情街、幼幼儿园、河河源雅居居乐花园园小学、规规划有五五星级酒酒店、室室内恒温温游泳池池该项目由雅雅居乐地地产20006年4月以7.3亿地王王价拍得得，占地地面积达达20447亩。项项目于20007年8月开盘盘，至今今开发已已有5年时间间，项目目整体规规划采用用西班牙牙式园林林设计风风格，由由商业中中心、洋洋房和别别墅三个个区域组组成，拥拥有国际际化生活活配套，配配备大型型豪华会会所，西西班牙商商业风情情街，以以及从幼幼儿园到到初中教教学设施施。(二) 比华利山庄庄源城区2.31633225.88720344.12500小高层二房55-60平方米米，三房房1088-1110平方米米3700元元/平方米米河源市中心心老城区区的西侧侧河源东方房房地产开开发有限限公司桂花园园林林、会所所、游泳泳池、配配套商业业东方比华华利山庄庄位于河河源市中中心老城城区，项项目由河河源东方方房地产产开发有有限公司司开发。最最早开盘盘时间为为20008年，截截止目前前共推出4栋单位位，最新新一次推推盘为3号楼，项项目采用用了4.7米层高高小复式式，并且且赠送全全装修。(三) 香堤雅湾高新区2.51240000440000917户小高层，别别墅（6栋联排排）二房80平平方米，三三房1155-1330平方方米毛坯均价447000元/平方米（江江景），精精装均价价42000元/平方米米河源市高新新区滨江江大道与与科技四四路交汇汇处河源市长源源置业有有限公司司万绿商业广广场、综综合性超超市、同同济医院院项目位于河河源高新新区，属属于是省省级开发发区，正正在申请请国家级级开发区区，是河河源发展展重点区区域。项项目最早早于20110年9月开盘盘，已经经推出490套单位位。未来来还有将将近500套单位位推售。(四) 华达凯旋城城新市区2.4633000001400000800户小高层四房、五房房4300元元/平方米米河源市建设设大道与与中山路路交汇华达房地产产开发有有限公司司幼儿园，会会所，商商业、河河源市人人民医院院、河源源市妇幼幼保健院院华达凯旋城城是华达达房地产产开发有有限公司司开发，项项目分为为二期，主主力户型型以四房房五房大大户型为为主，由由1栋3万平米米的综合合商业楼楼和30余栋栋现代主主义风格格的小高高层建筑筑半围合合而成