仙女山旅游地产市场调研报告营销策划部前 言目前仙女山房地产主要是以旅游地产为主。旅游地产是旅游和地产完美结合的产品，它依托非常丰富的旅游资源，在其之上更有完善的配套设施，形成有特色的房地产。旅游地产在中国最早起源于海南，并呈现欣欣向荣的景象。 (%，；买房搜房业主论坛cqbbs.soufun.com重庆搜房网看房购房$促使旅游地产在重庆发展壮大的当属武隆仙女山，仙女山作为国家森林公园，国家AAAA级景区，拥有其他地区不可超越的旅游价值，此前也已经成为重庆地区核心的旅游地产区域；已享有“世界自然遗产”美誉。通过对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策。 洪信 地产 营销策划部目录第一章 市场背景及发展动态p4 第一节 旅游市场发展背景 第二节 武隆旅游地产发展趋势第二章 仙女山概括p5 第一节 仙女山简介 第二节 仙女山特色 第三节 仙女山游客年接待预测表第三章 项目相关背景p8 第一节 项目简介 第二节 周边配套 第三节 交通状况 第四节 生态环境第四章 项目分析p9 第一节 已开发项目分析 第二节 项目S W O T分析 第五章 客户分析p16第一节 目标客户第二节 客户心理分析 第三节 本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析总结：p18第一章 市场背景及发展动态第一节 旅游市场发展背景： 目前我国人均GDP已经达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家人均出游均在7次以上，因此我国旅游市场成长潜力巨大。 目前，发展旅游业已成为扩大内需、调整经济结构的必然选择。长期以来，我国经济增长主要依靠投资和外贸拉动，消费不足、服务业比重过低，第三产业占经济总量比重仅为48.6，不仅低于发达国家70左右的水平，也低于64的世界平均水平。因此，旅游业作为现代服务业的龙头，将成为拉动第三产业快速发展的战略性支柱产业。旅游业作为第三产业的重点，是现代服务业的重要组成部分，目前我国旅游业增加值占GDP的比重超过了4，旅游业对经济增长的拉动作用日益明显。数据显示，旅游消费对住宿业的贡献率超过90，对民航和铁路客运业的贡献率超过80，对文化娱乐业的贡献率超过50，对餐饮业和商品的贡献率超过40。第二节 武隆旅游地产发展趋势： 随着近年来重庆旅游经济的不断提升，旅游对于住房、购物、餐饮的消费需求进一步增强，以武隆仙女山为代表的旅游地产的兴起正受到越来越多的关注。 近几年，各大城市的房价持续上涨与城市污染已成为公认的问题。很多人纷纷定居房价低、环境好的城市。重庆主城区夏季气温的升高，从而促使人们暑期离开重庆到外地避暑，甚至直接在外地购房。武隆仙女山以优美的环境、适宜的气候成为重庆人的“后花园”，更是人们理想的居住地。 武隆提出了“旅游二次创业”的目标和打造“休闲度假胜地、户外运动天堂”的战略部署，到2009年，仙女山新区接待游客已达到470万人次。越来越大的游客量也为仙女山带来了新的活力，私家房屋出租、酒店式公寓、高档宾馆等配套商业如雨后春笋般涌现，充分彰显示了“旅游地产”的价值优势。在仙女山新区购房的置业者，既可以供家人、朋友度假休闲居住，又可以在闲时用于经营，还可以实现房产增值。据调研数据显示，仙女山部分旅游地产项目每平米售价已经涨到了4000元-6000元，新一轮旅游地产投资已经呈现“炙手可热”的形势。仙女山必将成为中 国西南地区旅游地产的一块热土。 第二章 仙女山概括 第一节 仙女山简介： 仙女山位于三峡旅游区武隆县乌江北岸双河乡，距县城35千米,西邻涪陵市，北抵丰都县。地属武陵山脉，海拔1991.7米，占地35万亩。平均海拔1800多米，最高峰2033米。山上为高原草坪，偶有浅丘。仙女山属亚热带湿润季风气候，森林覆盖率80%，年平均气温17.9度，乌江航道、319国道、渝怀铁路和渝湘高速纵通其境，目前即将修建仙女山旅游支线机场。以1994年5月1日芙蓉洞正式对外开放为标志，政府充分发挥旅游资源十分富集的优势，坚持把做大盘强旅游产业作为县域经济发展的重大战略任务来抓，经过多年的培育和大力发展，旅游基础设施日趋完善，旅游景区产品不断升级，旅游宣传推广特色鲜明，旅游地产开发成效显著，旅游行业管理强劲有力。现为中国优秀旅游城区、国家岩溶地质公园和中国户外运动基地，拥有了1个世界自然遗产、3个国家4A级旅游区（包括国家重点风景名胜区、国家森林公园，其中仙女山景区正在申创国家5A级旅游区），建有5星级旅游饭店1座、4星级旅游饭店4座、3星级旅游饭店2座、2星级旅游饭店2座，旅游市场定位由“省内、国内旅游胜地”拓展成为“国际旅游目的地”，是重庆新农村建设示范片和全国生态旅游接待基地和户外运动中心。 第二节 仙女山特色： 仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋，甚至成为仙女山的永久居住者。日常娱乐项目：跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。冬季娱乐项目：双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。特色娱乐项目：土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。仙女山雪景：雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。第三节 仙女山游客年接待预测表年份增长率人数（万人次/年）备注200614.32%110发展阶段200718.65%130.5200820%170.7200924%213.3201024%270201124%334.8201224%415201324%514.6201424%638.1201524%770201620%924巩固阶段201720%1108.8201820%1330.56201920%1596.6202020%1915.9（数据来源重庆武隆仙女山旅游局）第三章 项目概况 第一节 项目简介该项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区，武隆喀斯特世界自然遗产地边缘,占地235余亩，为新区进入仙女山景区的必经之地，在仙女山最大地产“隆鑫.花漾的山谷”项目上行200米。是目前规划范围内离仙女山风景区最近的一块地，其地理位置得天独厚，周边景点有： 乌江山水画廊 芙蓉洞竖井群 仙女山国家森林公园 水上喀斯特原始森林，芙蓉江 4A级世界最大的天生桥群，天生三桥 500米谷深地质奇观，龙水峡地缝 1200多种植物的生物基因库，白马山自然保护区 7公里黄柏渡漂流 第二节：周边配套 本案处于一个相对成熟地块，处于不断发展完善中的仙女山镇，周边配套有：仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等；规划中的仙女山机场也在本案10公里范围内。五大主题公园更是为项目增色： 森林公园徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场:重庆业主论坛重庆搜房网搜房论坛购房搜房业主论坛cqbbs.soufun.com看房房产论坛买房搜房 悬崖公园观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂 月光营地帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐 运动公园6个网球场（含两个锦标级）、山地自行车道、 10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场 青青农场无污染蔬菜及家禽、寄养农田 第三节 项目交通 公路：已经通车的渝湘高速，将从重庆至武隆的路程缩短到128公里，只需要90分钟即可到达。 铁路：183公里，到达武隆只需2个小时左右。 水路：三峡蓄水完成后，500吨的邮轮可直达武隆，重庆到武隆乘水翼船只需两个小时即可到达。 航空：正在规划建设中的仙女山旅游支线机场，将形成直达仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与全国各地的交流。第四节 生态环境 森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种，其中国家保护的珍稀植物20余种。 年平均气温17.4，平均日照1121小时。月均温在20左右，最热的7、8月，最高温度也不超过30。 人类居住最佳纬度20-30度，仙女山新区处于北纬29.2度，海拔在1100米1200 第四章 项目分析第一节 仙女山已开发项目分析 花漾的山谷开 发 商：重庆隆鑫集团外 展 场：重庆市高九路花漾湖旁占地面积：1600亩建筑面积：33.9万平米建筑密度：30%容 积 率：0.6绿 地 率：42%总 户 数：4000余户一期开盘：800户左右建筑风格：西班牙风格配套体系：精装修（配家电）、3个酒店物管模式：酒店式物业管理物管费用：独栋、联排度假别墅：3元/平方；独栋、联排度假公寓：1.8元/平方优势：相对而言此项目是各楼盘中品质最高的，面山临崖具备较大的景观优势，该项目用800亩绿地打造5个公园，3个酒店做为配套，外观立面沿袭隆鑫惯用的西班牙风格，较为纯熟。销售部装修豪华，给客户感觉强烈。劣势：所有房型均未考虑电视墙的位置，开发者认为“以电视为核心的渡假屋显然毫无情趣”。这一点在与消费者的沟通上值得商榷。 销售状况工程进度一期08年底开盘；洋房价位：3800/ 联排别墅价位6000/m2一期洋房800套已售罄，联排别墅37套仅剩1套二期预计本年8月份左右开盘；开盘预计价位： 精装公寓5000/左右 叠层别墅6000/左右 独栋别墅10000/左右分三期开发一期已交房，竣工200亩二期主体已完工80%（开发面积300亩）三期状况不详 约300亩 雪岭仙山开发商：重庆芳草地房地产开发有限公司外展场：江北区观音桥未来国际大厦占地面积：1030亩建筑面积：35万平米容 积 率：0.6绿地率：40%一期开盘：约600套配套设施：