荣新柠都财富中心商业运营管理服务建议书背景一、管理目标3二、商业营运专业管理的重要性5三、商业营运管理的工作内容7四、财富中心商业营运管理架构12五、财富中心商业营运管理18六、财富中心市场推广以及特色服务26七、财富中心市场招商策略、计划31八、商业管理顾问服务37前景背景柠都财富中心项目（以下简称财富中心）地处安岳城市新区南山片区，一期商业建筑面积5万平方左右，呈十字架街式分布，主商业群由现代化商业广场、景观商业步行街、商业广场组成，商业中心定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务办公等为一体的一站式商业综合体，由成都大诚商业管理有限公司（以下简称大诚商业）统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，全新商业运营模式，为商家负责，为商家利益着想。一、管理目标大诚商业对财富中心商业项目管理目标就是要通过大量的市场推广计划来达到收益的最大化。这些市场推广计划来源于对本物业作为收益性产品的全面分析。商业项目的地段、体量、形象、定位以及公司形象决定他的高端定位，这将在市场营销、物业招商、商户服务和营运管理公司员工的服务水平上得以体现，科学有效的整合这些资源使柠都财富中心商业项目达到收益最大化。服务承诺“大诚商业”将从商业营运管理服务的基础工作开始，全面深入的以系统化模式按部就班进行，通过荣新集团的紧密合作和支持，落实商业运营管理所要达到的既定服务目标和服务指标的要求。一 服务第一，顾客至上通过系统的培训，强化员工对管理服务的认识，做到以商户至上，顾客服务第一为宗旨，坚持方便和文明的服务为原则。二 专业管理，一流品质根据国家以及行业的需求，按照国家标准质量体系，融合专业化的规章制度，全面推行国家一流专业水平的商业营运管理服务。三 树立形象，创造品牌以员工服务质量的提升，附以大诚商业完善管理制度和体系，令商户和顾客亲身感受优质而专业的管理服务，并给以肯定的评价和口碑，树立商业运营管理行业的新形象，打造出市场上的品牌和声誉。并且通过优质的商业营运管理使商户得到信心的保证，以推动财富中心的整体市场发展。二、商业营运专业管理的重要性现代的专业性商业房地产竞争十分激烈，经验告诉我们一个商业项目的成功，不能单纯只依靠优越的地理位置和良好的建筑设施，还必须依靠专业化的商业营运管理公司进行的全面的策划和经营管理，才能充分发挥商业建筑的设计功能定位以及物业增值，使企业的价值和形象得到体现，使业主的权益得到保障。“大诚商业”作为专业的商业营运管理公司，除负责日常的经营管理之外，还要对整个市场做全面的企划，因为只有发展目标明确，企业才能进入良性循环，才能提高物业的投资回报率。否则投入巨资兴建的大型商业物业，会在不良的经营环境中给企业造成声誉上的损失和产生难以挽回的社会影响。经验丰富的“大诚商业”能为所经营管理的商业项目提供成功的业务流程和客户群，为消费者提供良好的购物环境和幼稚的服务，制定严格的财务管理制度，并通过科学有效的控制，使资金得以最合理的运用。人力资源管理与员工的培训对商业发展的重要性不言而喻，经验丰富的大诚商业着眼于长远的人力资源的开发和员工的培训计划，由具有丰富经验的专职人员担任培训工作，从而确保拥有一支高素质的员工队伍，为高水平的管理提供服务。专业营运管理能依据专业水平和专业经验，最大限度的为消费者提供高品位、高质量、全方位的服务，在完善的服务中实现与消费者的理解、沟通与互融，不断密切与消费者的关系，形成稳定的消费群体，因此，作为一个优质的商业项目，除了地理位置、功能分区设计需要通旁考虑外，良好的商业发展不容忽视。针对财富中心商业项目，大诚商业将以丰富的商业经验提供营运管理服务，以至尊顾客之措施，力求配合物业之高格调。三、商业营运管理的工作内容一 评估建筑项目物业设计一1主题商业设计与标准建议 大诚商业将以物业管理角度对本物业主体商业区域部分、商业设施部分的使用功能结合建筑平面设计等方面提供物业管理顾问建议。根据目前两栋主楼状况，依据项目设计和布局，在可能范围内提供改建建议或物业管理应对措施，使其充分、合理及专业的发挥与满足管理与使用者之多方要求，从而增加及提升本物业之使用价值，增加市场竞争力度，亦在最大限度内减少建筑本身缺陷。一2 内部装修设计与标准建议大诚商业将以物业管理角度对本物业主体商业区域部分、商业设施部分之内部装修设计与标准提供相关物业管理顾问建议。使其装修风格，平面布局符合交付使用后的管理服务，包括：相关灯光、墙面、地面、天花、饰物、公共区域接待服务台等附属配套设施。二 能源收缴与计量控制大诚商业将对本项目物业设施之供电/供水/燃气系统，以物业角度提供相关建议包括：商业区域、商业设施及地下停车场各主题功能部分及相关配套设施等部分在供电、水、燃气系统方面之合理分割与独立计量要求 本物业商业区域、商业设施相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、层面照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水系统与单元内各用户供电、水系统合理分割与独立计算要求。上述能源系统分割与独立计量要求建议，可有效的核算和控制成本。三 工程设备用房合理布局建议大诚商业结合本物业现有的工程设备专业图纸设计方案，对相关机电、空调、给排水等工程设施、设备系统用房之合理布局提供商业营运管理顾问建议。在一定程度上提高其使用比率并合理控制与利用有限的建筑空间，以满足设备运行与维护的便捷性。四 商业广告标识系统建议大诚商业将结合本物业设施之相关图纸设计要求，对物业内相关商业广告资源进行合理的规划设计、路灯及泛光照明系统之合理布置、方案设计及等方面提供商业管理建议。五 物业接管验收流程与标准建议大诚商业将对本物业各项工程专业施工与交付使用进度，提供贵司有关物业接管验收流程与标准建议。六 大物业”与“小物业”之工程设备设施合理分割大诚商业将针对本物业商业区域、商业设施在其管理及运营方面之不同特性与相关权限界定与分割要求，协助贵司分析在项目“大物业”与“小物业”之运作模式下，于本物业工程施工阶段应对工程设备设施包括：机电、空调、消防系统进行合理分割之建议及在日后本物业投入使用后，在工程设备设施系统运行与维护方面所应注意之相关专业事项。七 交通组织布局七1 大诚商业将结合本物业目前实际情况，对相关地面公共区域部分之交通道路组织布局包括人流、车流及物流等相关设计与实施方案提供物业管理顾问建议。七2 车场设施系统设备建议大诚商业将结合本物业停车场设施之规划设计方案以及实际使用需求，提供柠都财富中心有关停车场设施系统设备使用与停车场管理之商业运营管理建议。八 物业安防控制管理系统设备 大诚商业将结合本物业于投入使用后之安防控制与管理之专业需求，针对目前安防控制管理系统设备，协助制定物业管理安全防卫方案并提供商业运营管理顾建议。九对内部规划分析、业态组合提供建议大诚商业将根据项目的情况，以及专业化市场的特点，结合到未来运营情况之预测，将在进行内部规划之前，提供相关的分析建议，并在此基础上，提供相关的业态组合建议。同时也结合国家之设计规范，尽量满足其消费者需求的同时，提供其合理的商业动态平面。十 商业物业保险大诚商业将建议荣新集团按本商业物业之建筑成本、租户类型进行投保，并提供有关商业物业各项保险投保的方式以及内容。 十一评估影响物业管理运作及收费，对管理费收费标准进行测算十二商业运营模式建议十三人流动线及商场维护建议十四制定业主临时管理规约 ，根据国家建设部及青岛市政府的有关规定，草拟业户临时管理规约十五前期开办预算，根据物业之特定情况，协助审订或编制前期开办费预算草案；编制商业运行管理成本及费用预算十六编制相关文件及制度：协助审订或编制符合物业之特定管理需求之前期物业管理服务协议、业户手册、装修手册及相关之各项管理规章与细则十七特约服务项目及代收代缴项目：为满足不同消费群体的需求，协助设置特约服务项目及代收代缴服务项目十八垃圾处理办法： 大诚商业将结合项目内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议，包括：确定垃圾房位置/面积、精装修与环卫控制标准、收捡及清运流程十九前期商业运营管理的筹建工作：我们将根据项目的实际运行情况，制定相关的筹建商业运营管理的时间计划安排表，并提供相关的商业运营管理的现场咨询，并现场对相关的客户进行服务与跟踪二十大诚商业将制定前期商业运营管理的财务预算，根据项目的施工进度，我们将会制定与之相对应的商业运营管理的前期财务预算表，并经集团公司确认后执行四、财富中心商业营运管理架构项目总监内勤运营部经理策划部经理 招商部经理保安小组招商主管招商主管清洁小组维修小组经营专员经营专员招商专员招商专员招商专员招商专员四1 商业项目部工作内容：l 负责财富中心项目商业经营的管理与发展；l 独立完成市场发展策划案、市场调研的可行性方案等，并负责组织实施。l 全面负责财富中心项目周边的商业市场调查及专业市场的调查，提供调查报告；l 全面负责财富中心项目商业的市场行销策划、商户服务与执行；l 为财富中心项目商业提供战略性研究报告；l 负责财富中心项目商业的补充招商、商业布局调整等，以适应市场发展需要。四1.1 商业项目部总监工作职责及内容：l 负责财富中心项目商业的企划与商户服务的管理l 领导企划、商业营运的各项工作l 为财富中心项目商业的推广决策提供参考建议l 对“大诚商业”和财富中心项目商业负责l 负责制订财富中心项目商业企划和营运管理制度l 根据财富中心项目商业下达的发展计划，制定年度、季度、月度的企划案和商户服务计划l 责主持项目商业的对外宣传、营销筹划、媒体联络等项工作四1.2商业项目部内勤工作职责以及内容l 在总监领导下协助总监处理日常行政事务性工作。l 日常公务合同，文本的归类管理。l 项目日常会议的记录工作并归档。l 客户投诉意见的归档以及及时协调处理。l 项目岗位工作的员工进行考勤统计并与月末上传至公司四2 招商部岗位设置招商经理1名、下设招商主管2名、招商专员4名四2.1招商部经理工作职责及内容l 招商部全体人员的管理，并对招商专员进行培训、考核和监督。l 依据市场状况及公司总体招商计划制定招商部工作计划、并按计划完成公司制定的工作任务l 负责协调招商部与各个部门的工作关系。l 制定相应的招商方案计划和策略l 参与大客户的洽谈l 负责招商工作和开发客户， 完成每月招商部下达的招商任务l 负责客户拜访及回访，做好客户问题的回答， 并热情向其推荐合适的经营场地l 进行周边市场调研，并对推广媒体进行必要的督导，对刊登广告及活动效果进行反馈、汇总和分析.四2.2招商主管工作职责及内容l 完成分解下的招商任务指标。l 协助经理进行管理及安排工作，组织具体培训计划、落实考核制度。l 制定值班人员安排表，监督招商现场气氛和落实小组工作进度，l 组织各项例会，分析上周情况、问题、提出建议。l 参与制定项目规划布