目 录 第一章 总论11.1 项目概述11.2 项目承担单位基本情况11.3 项目建设背景21.4 可行性研究报告编制依据和研究范围31.5 可行性研究报告概要41.6 可行性研究结论8第二章 市场分析及预测92.1 基本概况92.2 国内弹簧市场分析102.3 本项目产品具有良好的市场前景11第三章 项目建设规模和产品方案133.1 建设规模133.2 产品方案13第四章 原辅材料和燃料动力15下载后可任意编辑，修改4.1 原辅材料供应154.2 燃料动力供应17第五章 生产工艺与设备185.1 项目生产工艺概述185.2 主体车间布局方案205.3 设备的选型21第六章 建设条件246.1 厂址地理位置246.2 自然条件246.3 项目施工条件25第七章 工程方案与总平面布置277.1工程方案277.2总平面布置29第八章 节能措施358.1节能法律法规358.2用能标准和节能规范358.2项目各类能耗指标计算358.3节能措施37第九章 生态与环境影响分析399.1项目环境影响评价标准399.2环境影响399.3环境治理措施409.4环保结论40第十章 安全卫生4210.1安全卫生方针和原则4210.2安全卫生目标4210.3危害因素分析4210.4保障安全卫生措施43第十一章 组织机构与人力资源配置4411.1组织机构4411.2人员配置45第十二章 项目组织与实施4612.1项目组织管理机构与职能划分4612.2项目管理47第十三章 项目实施进度方案49第十四章 投资估算与资金筹措5014.1投资估算依据5014.2项目总投资估算50第十五章 财务分析5315.1基础数据与参数选取5315.2营业收入估算5315.3总成本费用估算5315.4项目财务评价5415.5财务评价结论56第七章 公用工程267.1 供水和排水267.2 供电27第八章 环保、消防、安全生产298.1 采用标准298.2 环境保护298.3 消防318.4 安全生产31第九章 节能339.1 能耗指标及分析339.2 节能措施36第十章 生产组织与项目实施进度3710.1生产组织3710.2 工作制度、劳动定员和人员培训3710.3 项目实施进度安排37第十一章 投资估算及资金筹措3911.1 编制依据3911.2 投资估算3911.3 固定资产投资组成3911.4 新增流动资金估算4211.5 资金筹措42第十二章 财务效益分析4312.1 编制依据4312.2 总成本费用估算4312.3 年销售收入和年销售税金及附加估算4512.4 利润总额及分配4612.5 财务盈利能力分析4612.6 偿还能力分析4712.7 不确定因素分析4812.8 财务评价结论48成都中信蜀都新城项目股权投资信托可行性研究报告报告要点：一、信托计划摘要我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东的股权比例为32.43%。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。二、成都项目内容摘要本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通共同出资设立，注册资本2.4亿元。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约20分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通本项目。本项目总占地面积426.48亩，平均容积率4.5，预计总建筑面积170.79万平方米，其中住宅约95.71万平方米，商业27.26万平方米，地下面积约47.81万平方米。项目开发总投入预计约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，项目总体开发周期为6年，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目即使未取得开发贷款，在信托二期2.2亿以及原股东0.6亿增资后，只要部分调整销售策略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续3年后的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。三、质押及保证1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出3-4名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。四、我司收益分析信托计划资金收益按照12%/年及超额部分的20%分配，我司另行收取4%/年的信托报酬。项目总体收益约5000-6000万元，其中2010年度内实现收益约1000-1200万元。申请项目设立。信托业务二部 信托经理：栾雅钧、陈錡 信托经理助理：沈研、李鼎 2010年9月20日目 录报告摘要1第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析6一、“中信蜀都”项目简介6二、项目建设用地规划技术指标汇总表8三、项目地理位置介绍91、成都市-我国西南地区的中心城市92、郫县成都西部新城12四、项目的投资亮点17五、项目盈利能力分析25六、项目现金流预测（假设取得开发贷）27项目现金流预测（假设未取得开发贷）32第二部分 交易对手分析36一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司）36二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方）36第三部分 信托融资方案40一、信托融资方案概述40二、交易结构图40三、交易结构流程41四、信托计划技术参数42五、质押及保证42六、项目公司的主动管理43七、信托资金的监管43八、信托计划退出44九、信托收益及受托人报酬44第五部分 项目风险预测及防范措施45一、流动性风险45二、市场风险46三、管理风险46第六部分 结论47资料明细48报告摘要1、 中信蜀都新城项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万，其中商业地产面积约27.26万，住宅面积95.71万,地下建筑面积47.81万。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城中信未来城。本项目共计有9块用地组成： 第 2 页 项目位置图：2、项目开发商-成都国宏腾实业有限公司简介 成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。3、项目的实际控制人成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元