三泰大厦改建工程可行性研究报告 目 录第一章 总论51.1、项目概况：51.2、可行性研究报告编制依据61.3、编制范围与编制原则61.4、编制单位71.5、项目建设单位的基本情况81.6项目主要技术经济指标8第二章 项目背景及建设的必要性92.1、项目建设背景92.2、项目投资环境102.3、项目建设的必要性13第三章 建设地址及建设条件153.1、项目选址153.2、建筑土地权属153.3、永州市冷水滩区概况153.4、建设条件17第四章 项目建设规模、内容及设计方案204.1、项目建筑设计指导思想204.2、项目总体规划布局方案204.3、建筑方案214.4、结构设计214.5、给排水设计244.6、采暖通风设计254.7、电气设计26第五章 环境影响分析285.1、施工期的环境影响285.2、绿化原则305.3、环境影响评价305.4、消防30第六章 节能措施326.1、设计依据326.2、建筑节能设计原则336.3、节能设计内容及措施346.4、节水措施366.5、项目能耗估算37第七章 劳动卫、消防与实施进度397.1、指导思想397.2、职业安全卫生健康对策与措施397.3、消防设计407.4、项目实施进度41第八章 项目开发投资与成本费用估算438.1、投资及成本估算依据438.2、投资估算448.3、资金来源45第九章 社会效益评价469.1、项目对社会的影响分析469.2、项目所在地社会适应性分析479.3、社会风险分析47第十章 研究结论和建议49附件：1. 地理位置图 2. 总平面图3. 法人身份证4. 营业执照5. 组织代码证6. 税务登记证7. 合作协议及合作协议书8. 土地使用证 9. 关于办理规划条件的函 10. 环境影响登记表 第一章 总论1.1、项目概况：项目名称：三泰大厦改建工程 （注：改建竣工后的综合商业裙楼叫中央公寓）承建单位：湖南三泰房地产开发公司建设地址：永州市冷水滩区凤凰路2号。建设性质：改建建设规模及内容：项目规划总用地面积1300.24，总建筑面积18300.72。现三泰大厦拆除，在原址新建中央公寓。规划建设商铺、商场、住宅和公寓。整个项目由三栋塔楼组成，分别为5层商铺商场，18公寓式住宅，其中裙楼的1-5层为商业用房，按使用功能分：、负一层为地下停车场、发电机房、配电机房和水泵房；、商场部分：本项目一层至五层为商场部分，总建筑面积4782.3平方米。、住宅、公寓部分总建筑面积18300.72 平方米，户型面积从 40-80 平方米左右不等，最大限度满足各种层次的不同消费需求，规划住房254套。项目总投资：本项目总投资为6000万元，资金来源为自筹。项目建设工期： 2013年8月至2014年7月拆迁；项目工期均为36个月，从2014年8月份开始建设到2016年7月完工。1.2、可行性研究报告编制依据、 国家相关法律、法规、规程、规范；、 国家发改委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；、 国家发改委产业结构调整指导目录；、湖南国民经济和社会发展十二五规划纲要(2010-2020 年)；、永州市国民经济和社会发展十二五规划纲要；、民用建筑设计通则JGJ37-97；、建筑抗震设计规范GB50011-2010；、 项目建设单位提供有关资料和编制要求。1.3、编制范围与编制原则本项目交通便利，处在冷水滩区最繁华的商业地带，闹中有静，邻近舜德摩尔。、编制范围根据永州市冷水滩区现状，重点分析项目建设的条件，确定项目建设地址与建设条件、消防措施、节能减排措施、环保措施、项目实施进度、投资估算和资金筹措等。对改建综合楼建设项目进行实地调查、研究和分析，从技术经济、社会效益等方面论证，为工程提供建设依据。、编制原则.符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定；.坚持“以人为本”的原则，将生态环境与人文环境放在重要的地位.坚持节能省地的原则。建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。.坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。.贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火药味、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。1.4、编制单位单位名称：湖南湘立工程咨询有限公司单位资格等级：乙级工程咨询资格发证单位：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨乙122200600021.5、项目建设单位的基本情况湖南三泰房地产开发公司或成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人陆晓毛，注册号43110000000641，注册资金人民币壹仟柒佰伍拾万元整，公司位于永州市冷水滩区凤凰路2号，是一家以房地产开发、经营。建筑安装、市政道路、装饰装璜、建筑材料等领域的综合房地产开发企业。1.6项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1表1-1 主要经济技术指标表 序号项目单位数值1总用地面积1300.242总建筑面积18300.723建筑基底面积919.384总建筑密度%70.75绿地率%106容积率/13.857办公套间及公寓套2548建设工期月249总投资万元600052第二章 项目背景及建设的必要性2.1、项目建设背景公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓。公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常34间；面积大，每间1418平方米；净空高达33.4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。集户型小、总价低、投资回报率高、配套设施完善等特点于一身的公寓式住宅受到购房者的追捧。在永州市各大房地产网站的统计数据中可以看出，各类商品房的成交均价基本保持稳定，参考交易量的数据，可认为5月楼市关键词是“稳健”。楼房成交均价上涨3000余元/平方米。公寓产品在永州市尚不多见，相信旺盛的市场需求会极大地促进这一产品在永州市楼市的发展。另据了解在6月也将有新项目推出公寓产品，购房者的选择空间会进一步加大。2.2、项目投资环境、我国国民经济环境2012年我年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。2012年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8%；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长12.1%。2012年全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。、湖南省国民经济环境湖南省作为我国的内陆省份，据初步核算，2012年湖南省地区生产总值22154.2亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值3004.2亿元，增长3%；第二产业增加值10506.4亿元，增长12.8%；第三产业增加值8643.6亿元，增长12.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值33480元，增长10.7%。 分区域看，长株潭地区生产总值9441.7亿元,比上年增长12.7%；环长株潭城市群生产总值17660.7亿元，增长12.4%；湘南地区生产总值4523.5亿元，增长11.8%；大湘西地区生产总值2870.1亿元，增长11.3%。全省财政总收入2931.8亿元，比上年增长16.2%。地方财政收入1776亿元，增长17.1%。其中，税收收入1110.7亿元，增长21.3%；非税收入665.3亿元，增长10.6%。上划中央“两税”901.3亿元，增长13.2%；上划中央所得税247.8亿元，增长20.6%。全省财政支出4085.9亿元，增长16.1%。其中，涉及民生支出2694.7亿元，增长17%。2012年全省全省房地产开发投资2210.5亿元，比上年增长13.7%。其中，住宅投资1572.7亿元，增长5.7%；办公楼投资72.1亿元，增长40.5%；商业营业用房投资272.9亿元，增长36.4%。商品房屋销售面积5150.5万平方米，增长5.1%。其中，住宅销售面积4664.1万平方米，增长4.7%。商品房销售额2085.2亿元，增长12.3%。其中，住宅销售额1711.5亿元，增长9%。、永州市国民经济环境2012年永州市实现地区生产总值1059.60亿元、增长11.0%，经济总量迈上千亿元台阶。其中，第一产业完成增加值244.17亿元、增长4.5%；第二产业完成增加值410.61亿元、增长14.0%；第三产业完成增加值404.82亿元、增长12.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值20239元，同比增长10.4%。2012年财政实力稳步提升。全市完成财政总收入86.69亿元，增长23.0%。其中，一般预算收入59.47亿元，增长30.2%；上划中央税收21.68亿元，增长7.8%；上划省级税收5.54亿元，增长17.7%。在一般预算收入中，完成地方税收收入33.15亿元，增长26.3%；非税收入26.32亿元，增长35.5%。全年一般预算支出214.03亿元，增长18.%。民生支出力度加大，全市用于教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、城乡社区事务、节能环保、农林水事