中大人文生态项目可行性研究报告目 录目 录1第 1 章 总论51.1 项目名称51.2 项目地址51.3 项目业主51.4 建设规模及内容51.5 总投资及来源51.6 建设工期51.7 主要经济技术指标51.8 结论7第 2 章 编制依据和范围82.1 编制依据82.2 研究范围92.3 编制原则9第 3 章 项目建设背景及必要性103.1 项目单位概况103.2 项目建设背景103.3 项目建设必要性143.4 项目建设的可行性16第 4 章 项目场址和建设条件174.1 建设场址174.1 经济社会发展条件184.2 地质条件204.3 气候条件224.4 水文条件234.5 交通条件254.6 通讯条件264.7 环境条件264.8 水电气条件26第 5 章 市场调查与分析285.1 市场现状调查285.2 市场需求量分析295.3 地块SWOT分析315.4 项目位置及所具优势32第 6 章 工程设计方案356.1 相关规范及标准。356.2 设计指导思想和原则366.3 总平面设计386.4 建筑设计406.5 环境景观、灯饰工程与绿化设计416.6 结构设计436.7 给排水设计476.8 采暖通风与空气调节设计486.9 燃气506.10 电气设计526.11 环境保护设计556.12 建筑节能设计55第 7 章 环境保护577.1 执行标准577.2 环境影响分析577.3 环境保护措施59第 8 章 建筑节能618.1 节能法规和标准618.2 能耗状况及目标628.3 设计原则638.4 建筑节能设计648.5 照明节能728.6 节能措施738.7 管理节能76第 9 章 消防设计799.1 设计依据799.2 概述799.3 总图消防799.4 建筑消防799.5 结构防火809.6 消防给水809.7 防排烟设计819.8 消防电气82第 10 章 安全生产8310.1 编制依据8310.2 采用标准8310.3 工程的主要危害因素分析8310.4 主要防范措施85第 11 章 项目建设管理及建设工期8611.1 保证措施8611.2 招投标方案8711.3 建设工期88第 12 章 投资估算及资金筹措8912.1 投资估算依据8912.2 估算总投资8912.3 资金筹措92第 13 章 财务分析9313.1 财务评价依据及方法9313.2 财务分析9313.3 盈亏平衡分析9713.4 风险分析9713.5 财务评价结论：98第 14 章 经济和社会效益分析9914.1 经济效益分析9914.2 社会效益分析9914.3 效益评价100第 15 章 结论与建议10115.1 结 论10115.2 建 议101附件1.企业法人营业执照2.税务登记证3.组织机构代码证4.国有建设用地使用权出让合同（A区、B区）5.建设用地规划许可证（A区、B区）6.建设项目地理位置示意图四川缘原工程项目咨询有限公司（0818-2662911） 工咨丙12720060057 4第 1 章 总论1.1 项目名称中大人文生态项目1.2 项目地址达州市达川区三里坪1.3 项目业主达州中大置业有限公司1.4 建设规模及内容建设规模：项目总用地面积91229.41平方米（A区42874.37平方米，B区48355.04平方米），工程总建筑面积182458.82平方米（A区85748.74平方米，B区96710.08平方米）。建设内容：住宅及配套用房、地下车库及设备用房以及小区配套服务设施设备等。1.5 总投资及来源项目估算总投资为：59804.3万元。其资金来源为：业主自筹20931.5万元，销售转投入28872.8万元，申请银行贷款10000万元。1.6 建设工期建设工期：36个月。其中前期报建、规划、设计等6个月，项目实施工期30个月。1.7 主要经济技术指标项目主要经济技术指标（表1.7）序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1用地面积平方米91229.411.2建筑面积平方米182458.822开发期年3其中建设期30个月3总投资万元59804.30 3.1土地费用及税费万元15160.00 3.2前期工程费用万元3210.00 3.3基础设施建设费用万元1860.00 3.4建筑安装工程费用万元32218.00 3.5管理费用万元198.18 3.6财务费用万元1500.00 3.7开发期税费万元1811.62 3.8销售费用万元1934.06 3.9其他费用万元1100.00 3.10基本预备费万元812.44 4资金筹措占总投资比例4.1项目资本金万元20931.51 35.00%4.2银行贷款万元10000.00 16.72%4.3销售收入转投入万元28872.80 48.28%5财务指标5.1销售收入万元96703.17 5.2总成本费用万元59804.30 5.3销售税金及附加万元5367.03 5.4土地增值税万元1450.55 5.5利润总额万元30081.30 5.6所得税万元7520.32 5.7净利润万元22560.97 5.8项目投资利润率37.72%5.9资本金利润率107.78%5.10财务内部收益率（税前）43.29%5.11财务内部收益率（税后）33.07%5.12财务净现值（I=12%）（税前）16,199.005.13财务净现值（I=12%）（税后）10,717.715.14静态投资回收期（税前）2.51 5.15静态投资回收期（税后）2.59 5.16借款偿还期年1.14含建设期1年1.8 结论本项目的建设实施是改进和提升城市功能，是把资源优势转化为商品优势，改善和美化人居环境，实现城乡协调发展，促进社会稳定的基础工程。通过各方面的充分论证，项目符合国家的产业政策且有可观的利税收入。据此，本项目的实施适应市场需求，有着良好的社会效益和经济效益，其实施条件充分可靠，是完全可行的。第 2 章 编制依据和范围2.1 编制依据中华人民共和国土地法（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；中华人民共和国建筑法（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国安全生产法（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国清洁生产促进法（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委和建设部2006年7月发布）；国家、省、市、县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；达州市城市总体规划（20062020）（中国城市规划设计研究院，2001年5月）；业主提供的相关资料等。2.2 研究范围本报告的研究范围是中大人文生态项目的可行性分析及所有建（构）筑物及附属设施。本报告着重对项目的建设背景、建设必要性、建设条件、工程建设内容、建设规模、实施计划、投资估算、资金筹措等进行研究，进一步对经济效益、社会效益进行分析，供有关部门决策参考。2.3 编制原则从实际出发，合理确定中大人文生态项目的建设内容和建设规模；加强管理和监督，按照统筹兼顾、量力而行、逐步改善的原则进行建设；按照规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑立面特征等与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全等规定；与达州的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。统一规划、集中管理、共同使用；建设规模符合规划的需求；力求使项目的设施条件满足居住、生活等行为意识之所需，建设一个良好的居家环境，使之真正的为发展地方经济做出贡献。在技术可行、经济合理的前提下，充分利用现有条件，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，保护环境，提高项目的社会效益。第 3 章 项目建设背景及必要性3.1 项目单位概况单位名称：达州中大置业有限公司单位地址：达州市达川区升华街110号法人代表：粟仪权达州中大置业有限公司成立于二00七年九月，位于达州市达川区升华街110号，法定代表人：粟仪权，公司类型：有限责任公司，注册资本：伍仟万元人民币，经营范围：房地产开发等。公司自成立以来下设总经理办公室、行政办公室、财务室、业务部、物资采购供应部、工程部、质量安全检查部七个部门，拥有在册职工总数42人，有职称的专业人21人，在经营中秉承“重合同、守信用”为企业宗旨，努力拼搏、艰辛创业，在创业中探索，在探索中发展，逐渐形成了拥有完整和有效的行政及技术管理体制，拟以房地产开发经营、销售建筑材料为主导的综合性公司。公司进入房地产行业后，将始终坚持以“内抓管理、外树形象、优质服务、信誉至上”为原则，牢记“百年大计、质量第一、安全生产、文明施工”为己任，为社会做出贡献。3.2 项目建设背景国务院办公厅下发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门联合作出的关于做好稳定住房价格工作的意见，要求“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”。也说明增加供给的趋势。考虑到种种因素，据专家预测，房价仍会有上涨空间。用地审批没有从70年审批变为年租，整体房价仍会上涨。而地方政府考虑到税收问题，还是希望提高地价，实际结果是决策者和房地产商利益一致。专家指出，目前房价因素占到中国消费价格指数的比重，约在16%左右。但是房价因素占消费价格指数的比重过低，所以中国实际城市居民房租消费远远超出发达国家的水平，这意味中国城市房价可能在虚高程度上更上一层楼。从2003年以来的