湘西北综合物流园津市市嘉山工业新区基础设施配套项目湖南三湘和达现代物流有限公司二一三年十月十三日目 录第一章总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况1三、研究依据及范围2四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议4第二章项目建设的必要性7一、项目背景7二、建设的必要性9第三章市场分析15一、国际物流发展现状15二、我国物流发展现状17三、湖南物流现状21四、物流业的发展前景广阔23五、项目的市场分析24第四章建设内容及建设规模30一、建设内容30二、建设规模30第五章区域位置及建设条件31一、项目区域位置31二、自然条件31三、基础设施及投资环境32四、施工条件34第六章工程技术方案35一、总平面布局35二、建筑设计36三、结构设计36四、供配电工程37五、弱电工程39六、给排水工程41七、消防42第七章环境保护及节能45一、环境保护45二、节能46第八章组织机构与职工定员48一、组织机构48二、职工定员48三、人员培训49第九章项目招投标50第十章实施进度计划51一、工程进度51二、项目进度51第十一章投资估算与资金筹措54一、投资估算54二、资金筹措55第十二章财务评价59一、经营收入及经营税金59二、总成本费用估算59三、财务效益分析61四、不确定性分析62五、经济评价结论63六、社会效益632 津市市嘉山工业新区配套项目湘西北综合物流园 第一章 总 论一、 项目概况1、 项目名称湘西北综合物流园-津市市嘉山工业新区基础设施配套项目2、 项目建设单位湖南三湘和达现代物流有限公司3、 项目负责人陆立新4、 建设地点项目选址位于湖南津市市南部的经济开发区内，距城区约5公里，周围产业基础雄厚，北枕澧水，西接二广高速，有省道S302穿区而过，其交通较为便利，运输条件较好，区位优势明显。5、 建设规模项目规划建设的总建筑面积为24108平方米。其中一期用地面积18亩，建筑面积5325平方米，露天货场675平方米，停车场5700平方米，道路及绿化面积2400平方米；二期用地面积35.426亩，建筑基底面积18783平方米，露天货场2475平方米，停车场4000平方米，道路及绿化面积7392平方米。项目容积率0.67，建筑密度37%，绿地率15.5%。项目建成后预计货运吞吐量达到100万吨以上，宏观物流产值2亿元以上。二、 建设单位基本情况建设单位：湖南三湘和达现代物流有限公司三、 研究依据及范围1、研究依据 遵照国民经济和社会发展第十二五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。 按照国家经信委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。 以湖南省及津市市市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家发改委、住建部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） 其他有关专业设计规范 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、市场营销、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、组织管理、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、 主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1用地面积亩53.4261835.4262建筑面积亩241085325187832.1室内仓储亩111361125100112.2综合服务楼m29009002.3办公楼m2180018002.4商贸区m210272150087723建停车场m29700570040004露天货场m2315067524755道路及绿化m210467240073926容积率0.676.1建筑密度%376.2绿地率%15.57项目固定资产投资万元5493.767.1一期固定资产投资万元2097.147.2二期固定资产投资万元3396.628生产流动资金万元860.009主要经济指标9.1项目总投资收益率%22.939.2项目资本金净利润率%36.449.3项目投资利润率%21.909.4项目投资利税率%27.319.5税后项目投资财务内部收益率%17.789.6税后项目投资回收期年7.57含建设期五、 研究结论与建议1、研究结论 项目建设符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，是湖南三湘和达现代物流有限公司自身发展的需要，有利于广大生产企业降低物流成本、优化资源配置，从而提高经济的运行质量和效率，提高企业的整体竞争力，促进企业可持续发展。 湘西北综合物流园项目建设用地符合津市市嘉山工业新区对该宗地的规划建设要求。湘西北综合物流园项目作为津市市嘉山工业新区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进津市市嘉山工业新区招商引资将具有重要作用。 该项目建设在津市市嘉山工业新区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。 项目建成后，园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备6大基本功能：物流信息港功能、货物零担专线功能、停车功能、仓储功能、综合服务功能、中小加工贸易企业办公功能。提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流通加工、品牌展示、金融结算、等物流服务。整合常德及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及津市市市工商企业的发展与竞争力，推动津市市市工业化进程。 项目建设地点周边环境良好，项目的技术方案安全、经济、适用，并十分注意消防安全、环保、节能等配套措施，在技术上是可行的。 经测算，项目的建设投资为5493.76万元，所得税后项目投资财务内部收益率为17.78%，所得税后项目投资回收期为7.57年，所得税后财务净现值为5309.61万元。财务指标反映项目具有一定的盈利能力。 从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。2、建议 建设用地是项目实施的基础，建设单位应尽快与有关单位联系，落实好征地拆迁工作，为项目建设及时准备好场地条件。 物流业是一个占地面积大、投入大、回收周期长、收益相对较低的行业，是社会经济发展所必需的配套行业，因此建议政府在用地审批、出让金、税收等方面给予尽可能优惠的政策支持。 政府各部门应支持尽快完善该地块周边配套的道路、供水、排水、供电、通讯等基础设施建设，为企业创造良好的投资环境。 勘察设计是项目建设的基础工作，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，以便为工程施工创造良好的条件。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强建设过程中的投资与经营过程中的成本控制工作，狠抓工程建设质量，以确保项目预期社会效益和财务效益的实现。第二章 项目建设的必要性一、 项目背景现代商品物流是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现，它是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、整合、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的动作体系，涉及机电、汽车及工程机械、化工轻工、纸品建材、有色及黑色金属、矿产品、农副产品及原材料等生产生活资料的各个领域，为生产、流通、运输、贸易服务提供完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，以专业经验效应和规模效应来运作，从而降低运行成本，服务于社会和经济生产。由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流配送企业。正是在这样的大环境下，为了进一步贯彻国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的精神，加快落实国务院领导关于“努力实现我国现代物流的跨越式发展”的指示，积极探索适合于我国企业发展的社会化物流服务体，尽快提高物流管理水平。由于物流企业发展较快，商业配送、社会化储运服务等多种形式的物流服务随着市场的变化而快速发展。主要表现在：一是许多实行连锁经营的零售企业建立了配送中心，为企业的连锁经营网点提供物流配送服务。二是出现了一批定位于全方位物流服务的物流企业，这其中既有大型国有企业，也有一些引入国际资本和物流管理经验的合资企业，更有一批具有市场竞争力的私营企业。三是地方政府层面，目前一些经济发展较快地区的地方政府从提高地区经济的运行质量、增强地区的竞争优势、促进地区经济发展，乃至成为地区经济的支柱产业等方面，对促进物流产业发展给予高度重视，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和政策。四是宏观层面的中央政府有关部门，如国家经信委、国家发改委等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。21世纪，物流产业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。在经济全球化和信息化的推动下，现代物流业己从为社会提供传统运输的服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务，成为供应链管理中一个至关重要的环节。现代物流业已经成为一个重要产业，直接影响着企业生产和经济增长。津市市嘉山工业新区创建于2005年6月，经批准为省级经济技术开发区，主要 产业为化工与建材，建区7年多来，开发区坚持“以工业项目为主、吸引外资为主、出口为主和致力于发展高新技术”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资工作，目前相继已有投资1.2亿元雪丽高档纸品生产线的，投资4亿元的中联重科重型车底盘生产线及生物制药、中意糖果等数家企业落实工业园，入区企业基本上实现了有单个到群体的转变，区内产业也正由零散向集成的转变。到目前为止，区内完成基本建设投资近8亿元，各项基础设施已基本完善，路网全面拉开，用电来自国家大电网，110万伏变电站位于园内，自来水主管道已入园，光纤通信网络畅通，各项管理与服务工作已日趋完善。区域经济迅速发