广东20009年房地地产市场场分析报报告广东省房房协市场场分析课课题组（广东省省房协市市场研究究部、华华南理工工大学建建筑学院院建设经经济管理理与房地地产研究究所、广东省统统计局固固定资产产投资统统计处）一、社会会经济环环境20099年广东东经济逐逐季回暖暖，全年年完成国国内生产产总值3390881.559亿元元，同比比增长99.5%，增幅幅同比回回落0.6个百百分点。完成全全社会固固定资产产投资1133666.778亿元元，同比比增长119.55%，增幅幅同比提提高3个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入215574.72元元，同比比增长99.3 %，扣扣除物价价因素，实实际增长长12.0 %，增幅幅同比提提高6.3个百百分点。二、数据据分析（一）房房地产开开发投资资1、完成成开发投投资广东房地地产完成成开发投投资从第第二季度度开始止止住了年年初下跌跌的态势势，全年年完成229611.32亿元元，同比比小幅增增长0.99%，比前前三季度度提高了了9.111个百百分点。固定资资产投资资占GDDP比重重为344.2%，比上上年高出出2.99个百分分点。房房地产开开发投资资占GDDP比重重为7.58%，比上上年降低低了0.6个百百分点（见见表1、图一一）。表1 完完成开发发投资增增长数据据表单位位：亿元元地区时间国内生产产总值固定资产产投资房地产开开发投资固定资产产投资占占GDPP比重(%)房地产投投资占固定资产产投资比比重(%)房地产投投资占GDP比比重(%)全国20088年3006670172229130588057.33017.77510.11720099年3353353224884636233267.00516.11110.880同比增长长(%)8.730.1116.119.755百分点点-1.664百分分点0.633百分点点广东20088年3569961118812932231.33226.2238.21120099年3908821336672961134.22022.1157.588同比增长长(%)9.519.550.9992.888百分点点-4.008百分分点-0.663百分分点图一 广东近近年固定定资产投投资与房房地产开开发投资资增长比比较从单季度度来看，房房地产完完成开发发投资额额逐季增增加，第第四季度度达10094.45亿亿元，接接近上半半年投资资额的总总和（见见图二）。图二 20009年各各季度广广东房地地产开发发投资比比较按用途划划分的完完成开发发投资当当中，住住宅投资资同比下下降1.34%，与前前三季度度相比，收收窄了近近6个百百分点；办公楼楼、商业业用房投投资均有有较大幅幅度的回回升，同同比分别别增长335.338%和233.288%；其其他投资资同比小小幅下降降5.666%，降幅幅比前三三季度收收窄了约约21个个百分点点（见表表2）。 表2 按用用途完成成开发投投资数据据表 单位位：亿元完成投资资总额住宅投资资办公楼投投资商业用房房投资其他投资资20099年前三三季度18688.59913577.17776.991173.31261.20同比增长长（%）-8.112-7.22723.55215.554-27.0220099年度29611.32221033.922126.62274.51456.27同比增长长(%)0.999-1.33435.33823.228-5.666从近年房房地产各各类投资资走势来来看，住住宅投资资首次出出现负增增长，但但降幅不不到1.4%，投投资额仅仅略低于于20008年度度；办公公楼、商商业用房房投资额额则分别别达到220022年以来来的最高高（见图图三）。图三 广东近近年房地地产各类类投资走走势分季度来来看，今今年住宅宅完成开开发投资资额逐季季增长，且且第三、第四季季度分别别超过上上年同期期，保持持着较好好的发展展态势（见见图四）。图四 20008年以以来各季季度广东东住宅开开发投资资走势2、开发发资金来来源全年到位位资金449099亿元，同同比增长长30.49%，增幅幅比上年年同期提提高了约约35个个百分点点；从近近年房地地产到位位资金占占开发资资金比例例看，220022年以来呈呈现逐年年增长态态势，到20008年年首次出出现下滑滑，20009年年重新回回升，且且为近年年同期最最高，到到位资金金充裕（图五）。图五 广东近近年房地地产到位位资金情情况从资金来来源结构构看，国内内贷款与与自筹同同比分别别增长111.774%和和6.221%，销销售回笼笼资金（定定金、预预付）同同比大幅幅增长552.001%，这这主要是是得益于于20009年国国家适度度宽松货货币政策策及省市市出台的的购房优优惠等政政策的实实施；利利用外资资同比则则下降112.441%（见见表3、图六）。表3 房地产产资金来来源基础础数据表表 单位：亿元资金来源源国内贷款款外 资自 筹其他（定定金、预预付）金额%金额%金额%金额%20088年37622.08869.1323.1165.3371.74412499.6733.22215777.9141.99420099年49099.211971.1519.77857.2261.17713277.327.00425533.49952.001同比增长长(%)30.44911.774-3.333个百分点-12.41-0.557个百分点6.211-6.118个百分点61.8838.077个百分点图六 广东近近年房地地产资金金来源变变动资金结构构发生较较大调整整。国内内贷款、外资及及自筹资资金占到到位资金金的比例例均比上上年有所所降低；相应地地，其他他资金（定定金、预预付）占占到位资资金的比比例升至至52.01，表明明市场畅畅旺，销销售资金金回笼较较快（见见图七）。图七 广东近近年房地地产资金金来源结结构（二）土土地购置置（注11）与上年相相比，房房地产企企业购置置土地面积积减少114.334%，购置金额增长长28.98%，购置置单价增长长50.58%，这与与市场回回暖复苏苏企业购购置土地地欲望增增强以及及政府批批地相对对有限密密切相关关（见表表4、图图八）。表4房地地产企业业购置土地地数据表表 单单位：万万元、万万m2时间土地购置置金额面积单价（元元/m22）20088年29522533326355.5881120020099年38088181122577.53316877同比增长长(%)28.998-14.3450.558图八 广东近近年房地地产企业业购置土土地情况况（三）商商品房建建设商品房施施工面积积和竣工工面积同同比分别别增长77.511%和7.71%。分用用途来看看，各用用途的施施工面积积比上年年均有不不同幅度度的增长长；竣工工面积中中，住宅宅和其他他同比分分别增长长10.4%和和12%，办公公楼和商商业同比比则分别别下降338.77%和44.9%。值得得关注的的是，第第四季度度与第三三季度相相比，各各用途的的施工面面积和竣竣工面积积均有较较大幅度度的增长长。可见见，在各各利好因因素的刺刺激下，房房地产企企业也在在不断加加快工程程的进度度（见表表5）。表5 各类类商品房房建设数数据表 单位：万m2项目总数住宅办公楼商业其他第四季度度环比增长长施工面积积30.113%28.888%56.117%13.229%46.334%竣工面积积72.554%68.440%190.04%154.42%38.337%20099年度施工面积积247119.887 189229.442 842.56 22644.477 26833.422 竣工面积积46955.133 38366.699 86.221 332.61 439.63 同比增长长施工面积积7.511%5.033%6.333%17.774%19.002%竣工面积积7.711%10.337%-38.74%-4.886%11.995%新开工面面积同比比下降33.744%，降降幅比前前三季度度收窄了了25.79个个百分点点。从各各季度来来看，第第三季度度开始各各类用途途环比均均有所增增长。尤尤其是第第四季度度，总数数环比增增长约880%，办办公楼环环比增长长2555%，住住宅、商商业及其其他的环环比增幅幅均超过过70%（见表表6）。表6商品品房新开开工面积积数据表 单单位：万万m2总数住宅办公楼商业其他20099年度62622.466 49033.677 159.41 520.74 678.65 同比增长长-3.774%-5.552%-2.448%4.699%3.644%第一季度度12633.622 10288.799 24.111 89.000 121.71 环比增长长2.477%6.911%-30.83%-27.05%6.811%第二季度度10344.066 823.34 17.007 93.994 99.771 环比增长长-18.17%-19.97%-29.19%5.566%-18.08%第三季度度14177.877 11144.222 25.996 121.51 156.17 环比增长长37.112%35.333%52.006%29.335%56.663%第四季度度25466.922 19377.311 92.226 216.28 301.06 环比增长长79.663%73.887%255.39%77.999%92.778%从近年数数据来看看，20009年年的新开开工面积积已超过过20006年以以前、接接近20008年年水平，但但与20007年年相比仍仍有一定定差距；施工面面积和竣竣工面积积则分别别达到近近年同期期最高（见见图九）。图九 广东近近年商品品房建设设情况（四）商商品房交交易全年商品品房销售售量价齐齐升，销销售面