连云港市XX房地产拟开发项目可行性研究报告连云港市XX房地产开发有限公司目 录第一章 总论第一节 概论第二节 项目提出的背景第三节 项目建设的必要性第四节 可行性研究的范围第二章 市场需求与市场分析第一节 区域概况第二节 市场需求与市场分析第三章 建设规模及总图布置 第一节 建设规模及内容第二节 总平面布置第四章 建 设 条 件第一节 地质状况第二节 气象条件第三节 交通条件及社会条件第四节 供电、通讯、给排水条件第五节 资金条件第五章 环境保护与安全卫生第一节 环境保护第二节 消防、卫生及安全第六章 公用工程第一节 供、排水第二节 供 电第三节 电视、电话、宽带第四节 供热、供气第七章 项目建设程序第八章 实施进度计划第九章 总投资估算和资金筹措第一节 总的投资估算第二节 项目流动资金第三节 资金来源和投资计划第四节 资金回笼计划第十章 经济评价第一节 评价依据第二节 销售收入、销售税金及附加第三节 销售总成本第四节 利润及其分配第五节 财务盈利能力分析第六节 敏感性分析第七节 投资风险分析第十一章 结论第十二章 附件第一章 总 论项目名称： XXXX小区项目性质： 房地产开发建设单位： 连云港市XX房地产开发有限公司建设地点： 连云港市XX区公司住所： XX区新海南路163号开发资质： 注册资本： 法人代表： 项目负责人： 第一节 概 论一、项目概况：1、基地概况： 本项目基地位于连云港市XX区的西南部，东面是40米宽的锦屏路，西面的规划道路宽16米，南面是60米宽的东风路，北面为16米宽的规划道路，周边交通便捷，市区3路、5路、6路、7路、11路、27路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约35分钟车程，到白塔埠机场，不足20分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足800米，到市第二人民医院、XX小商品市场不足1.5公里，到省重点中学XX中学不足1公里，到省重点小学海师附小不足1公里，用地东面有白虎山，东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山一河使得该地的自然景观优势不言而喻。整个用地大致呈长方形，建设用地总面积178.65亩。2、用地使用性质：商业、居住用地3、规划主要经济技术指标：总占地面积178.65亩建筑占地面积113.25亩绿地面积15.45亩道路面积18.3亩其他面积31.65亩总建筑面积：19.48万平方米 住宅建筑面积：15.1万平方米 公建建筑面积：0.94万平方米 车库建筑面积：2.35万平方米阳台建筑面积：0.58万平方米阁楼建筑面积：0.51万平方米建筑密度： %容积率： 1.68 停车率 ： 绿地率：31% 建筑间距系数：小区停车位： 663辆其中： 公建停位： 45辆 住宅停车位：618辆 室外停车位：110辆 室内停车位：438辆住宅停车率： 42.45% 住宅建筑净密度：32.5% 总建筑密度：27.73% 绿地率：31% 建筑间距系数：1：1：464、项目开发周期：30个月二、连云港市XX房地产开发有限公司简介：连云港市XX房地产开发有限公司于2007年3月成立，公司位于XX区新海路163号，公司注册资本800万元，由连云港市XX房地产开发有限公司投资700万元，陈勇投资100万元，共同组建。公司主要经营范围房地产开发，房屋租赁、销售、物业管理等业务，公司可充分利用连云港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。第二节 项目提出的背景 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是2006年省重点开发市区，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。“九五”期间是本市改革开放以来发展较快、变化较大的时期，国家“十五”规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。“十五”期间，该市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，大力实施开放兴市、科教兴市、以港兴市3大主战略，加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程，“十五”期末，市区人口将达到73万人，城区建成区面积为75万平方公里，燃气气化率达到95%，人均公共绿地8.5平方米，人均道路面积12平方米，人均居住面积14平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。“十五”期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。为了更好地改善人民居住条件，“十五”期间，该市进一步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积600万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从2000年开始，城区改造地快和新建小区，一律由连云港市规划局统一规划，连云港市国土资源局对土地使用权公开进行进竞标、拍卖。第三节 项目建设的必要性本项目开发建设的地块地处XX区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势；既有丰富的自然资源，又有充足的人才资源；既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌；目前，该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化、国际化港口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，为该地段居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第四节 可行性研究的范围本可研报告是对“XX小区”这一项目，在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等 诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包括：1.需求预测及建设规模的论证；2.建设条件分析；3.配套公用工程情况；4.项目环保及安全情况分析；5.投资估算及经济效益；6.投资风险分析。该项目总投资19252万元，建设期30个月，销售期为32个月（包括建设期），投资回收期32个月，投资净利润率23.3%，故我们认为该项目是可行的。第二章 市场需求与市场分析第一节 区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国、日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市、莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。地理坐标为北纬34123507、东经1182411948。连云港是我国1984年进一步实行对外开放的十四个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、旅游综合发展的海港城市。全市现辖4县3，拥有一个国家级经济技术开发区，全市总面积7444平方公里，2004年全市总人口465万人，其中市区面积880平方公里，人口70万，城市建设用地88平方公里。至2002年底连云港先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥9个省区的18个地、市、洲缔结了友好城市关系，与85个国家和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用一市双城式布局；新海城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方工业；连云区域作为港口、开发区、保税加工区、临海工业区，是城市涉外、贸易、旅游窗口。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，“盛世嘉缘”的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。第二节 市场需求与市场分析一、连云港市国民经济、社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。2005年，经济增长创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达350.3亿元，比上年增长11.4%；财政收入26.99亿元，增长31.2%；其中第一产业81.95亿元，比上年增长6.0%；第二产业155.13亿元，增长14.4%；第三产业113.22亿元，增长11.6%。人均国内生产总值7585元，比上年增长10.4%。2002年全市完成固定资产投资180.54亿元，比上年增长18.9%；全年基本建设投资完成21.50亿元，增长26.9%；房地产开发完成投资16.02亿元，增长65.9%。建筑业快速发展，全年完成施工产值73.6亿元，增长23.8%，全年施工单位工程个数2420个，单位工程竣工个数1980个，其中优质工程826个；房屋建筑施工面积890万平方米，竣工面积676万平方米，分别比上年增长13.5%和15.0%。城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦新区的“五路三桥”工程已全面竣工，2003年有约70%的土地正在开发和已确定开发。2002年全年市区老城区开发面积突破140万平方米，开发投资突破10亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。另外，现在连云港从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达20多万人，并每年以58%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。XX区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之一。近几年来，该市大力发展 旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。1997年市接待游客180万人，1998年接待游客291万人，1999年已突破300万人次，2000年接待游客310.7万人次，创收26亿元，到2002年接待游客人数已超380万人次，比上年增长10.7%，实现旅游收入28亿元。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为该市房地产业进一步发展拓宽了市场。二、连云港市近几年房地产供需状况分析2000年末，市区共有人口约63万人，约18万户；人口增长率为7.17%，自然增长人口新增人口54871人），迁入人口14181人（全市迁入人口44357人，其中机械增长人口9489人），按1999年全市人均住房11.5平方米计算，需增加住房面积约100万平方米，其中新浦需增加住房面积51万平方米。经初步估算，XX地区为老城区尚有旧房、危房待拆迁改造约20万平方米。新浦地区的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。连云港市城市化进程的发展目标，2004年城市人口增至70万人，人均居住面积达到14平方米