华县永安城开发建设项目可行性研究报告华县永安城项目可行性研究报告 编制单位：陕西天鸿工程咨询有限公司编制日期：88目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目编织依据31.3可行性研究结论3第二章 项目建设背景及市场分析52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性92.3项目SWOT分析10第三章 市场分析及项目定位123.1华县房地产市场分析123.2项目综合定位163.3项目价格定位17第四章 项目建设条件204.1 项目建设地址204.2 项目建设自然条件20第五章 项目规划225.1设计依据225.2规划目标和规划原则225.3项目建设规模及具体设计方案245.4项目技术指标37第六章 项目施工进度396.1.项目进度安排的依据396.2施工进度安排的原则396.3项目实施进度安排40第七章 工程招投标方案417.1招标原则及依据417.2招标范围427.3招标组织形式427.4招标方式437.5招投标相关要求437.6评标委员会的人员组成及资格要求437.7招标备案447.8招标流程图45第八章 投资估算468.1 项目总投资估算依据468.2 项目总投资估算原则468.3 项目总投资估算468.4资金来源48第九章 财务评价499.1 财务评价原则499.2 财务评价基础数据与参数选择499.3 财务盈利能力分析509.4 结论51第十章 不确定性分析5310.1 盈亏平衡分析5310.2 敏感性分析54第十一章 环境影响评价5711.1 编制依据5711.2 建设期环境影响分析5711.3环境保护措施5911.4项目运营期的环境保护6111.5 消防措施6211.6环境影响评价63第十二章 风险分析6412.1风险分析6412.2 风险评估与对策6612.3小结68第十三章 建筑节能设计6912.1项目节能采用的标准和规范6913.2项目节能设计69第十四章 项目的营销方案策划7314.1营销策略要点7314.2 营销推广方式7414.3 各期的营销策略7414.4 实施细则7514.5 场地布置7714.6 自筹式传播媒介7814.7 人员促销79第十五章 结论8015.1项目综合评价结论8015.2项目建议80第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称华县永安城开发建设项目。1.1.2项目位置华县永安城建设项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。1.1.3建设单位项目建设单位为华县永安房地产开发有限公司。1.1.4项目负责人王延安。1.1.5建设内容及规模项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1，综合商业体建筑面积29904.5,沿街商业23641.2，写字楼等经营性商业34360.2。1.1.6总投资及资金来源项目总投资估算总计为20989万元，资金来源：永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。1.1.7项目实施进度永安城项目建设期为29个月，即从2010年8月份开始建设，到2012年底建设完成。1.1.8主要技术经济指标表1-1主要技术指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值20796.2万元0是税前内部收益率35.62%12%是税后财务净现值15123.6万元0是税后内部收益率30.02%12%是投资回收期2.38年10年是年投资利润率44%是全部投资财务评价指标税前财务净现值20969.3万元0是税前内部收益率40.42%12%是税后财务净现值15296.7万元0是税后内部收益率34.29%12%是借款偿还期1.52年3.5年1.2项目编织依据1、投资项目可行性研究报告研究指南 国家计委办公厅（2004.10）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；4、陕西省工程建设其它费用定额（2000年）；5、中华人民共和国城乡规划法；6、华县县城总体规划；7、永安城项目初步规划设计方案；8、建设单位提供其他各项基础资料；9、报告编制人员调查的有关数据资料；10、项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。1.3可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）项目具有良好的宏微观政治、经济环境；（2）项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用；（3）项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理；（4）项目主要经济指标均满足评价标准；（5）项目风险在合理的限度内。第二章 项目建设背景及市场分析2.1项目建设背景2.1.1宏观经济分析（1）国家宏观经济发展分析初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。2.1.2微观经济发展分析初步核算，华县2009年全县生产总值完成64.757亿元，较上年增长14.2%。其中第一产业增加值4.51亿元，增长7%；第二产业增加值48.559亿元，增长14.6%，其中工业增加值46.923亿元，增长14.1%；第三产业增加值11.688亿元，增长14.8%。第一产业增加值占生产总值的比重为7%，较上年下降1.4个百分点；第二产业增加值占的比重为75%，下降1.5个百分点；第三产业增加值占的比重为18%，上升2.9个百分点，三次产业比为7:75:18。全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元（现价），比上年增长16%。其中：县属企业完成50367.3万元，增长102.47%。大中型企业产值增长较快，完成829764.5万元，增长12.6%。分轻重工业看：轻工业快速增长，完成14961万元，增长127.33%；重工业完成877942.4万元，增长15.04%。全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元，增长19.68%。其中大型企业产品销售收入828337.9万元，增长18.25%;中型企业产品销售收入26895.7万元，增长99.57%;小型企业产品销售收入46222.1万元，增长17.66%。在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元，增长25.19%。全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元，下降82.26%；税金总额32674.4万元，下降76.36%。旅游业初见成效。2009年，华县不断发展壮大文化旅游产业，总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯一的国家级森林公园，开园以来累计接待游客5.2万余人，实现旅游综合收入760万元。渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。华州国际皮影文化产业园对外开放，成为全国最大的皮影文化“博物馆”。城镇居民生活水平显著提高。全县城镇居民人均可支配收入达14218元，比上年增加2798元，增长24.5%。全县城镇单位在岗职工23249人，职工工资总额68509.5万元，增长12.8 %，在岗职工年平均工资29501元，增长16.9 %。2.1.3华县固定资产及建筑业建筑业快速发展。2009 年全县有资质等级的建筑施工企业 4个，实现竣工产值2.23亿元，增长1.78% ；房屋施工面积 15万平方米，增长25.1%，房屋竣工面积15万平方米，增长25.1 % 。2009年，全县全社会固定资产投资完成440127万元，比上年同期增长55.18%。全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成398742万元，增长61.63%。城镇固定资产投资分三次产业来看：第一产业完成投资7182万元，增长263.46%；第二产业完成324031万元，增长62.46%；第三产业完成67529万元，增长49.2%。2009年全县城镇固定资产投资项目86个，比上年同期增加26个，增长43.33%。其中总投资过500万元以上项目67个，比上年同期增加项目20个，增长42.55%。2.2项目建设的必要性2.2.1华县城市建设的需要（1）本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善华县新区的环境，对华县经济的发展起到很大的促进作用。（2）随着华县的开发建设，本区域急切需要相应的居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市功能。（3）高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立一个健康、高尚的品牌形象，为华县打造一张醒目的城市名片。2.2.2华县房地产业发展的需要华县响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时华县城市人口的快速增长，给华县的房地产业带来了契机。在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。房地产业不仅可以为市民们提供一个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。2.2.3对华县新区经济发展的促进作用近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，