归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称拆迁安置小区建设项目1.1.2承办单位承办单位名称：XX市xx地产公司1.1.3项目法人xxx1.1.4建设地点XX市xx区XX路1.1.5建设内容建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，总用地面积约为246.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。1.1.6投资估算该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.7效益分析XXX小区拆迁安置房住宅小区，是XX市为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.8供水本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。1.1.9供电本项目总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.10交通运输、通讯条件本项目位于XX市XX开发区。项目距XX大道约300米，距XX广场约1公里，处于XX市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。1.1.11环境保护本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。1.1.12项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2011年9月底投入使用。1.2主要经济指标本项目位于XX市xx区XX路，总用地面积为164000.91平方米，拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米164000.91（合246.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米32590人口毛密度人/ha 495建筑密度23.3容积率2.30绿地率35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆288合计辆25780.8辆100平方米1.3结论与建议1.3.1结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是本市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为164000.91平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。1.3.2建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设单位概况XX市xx地产公司成立于1992年8月，为自收自支、自负盈亏的企业化管理的事业单位，主要从事房地产开发业务。公司总资产7500万元，净资产780万元。2.1.2XX市概况XX市是XX省的省会，位于XX省南部，地处亚热带，介于东经1074510051，北纬22132332，坐落在XX盆地中部xx湖两岸，是西南出海大通道上的枢纽城市，市区面积扩大为6559平方公里，全市共有常住人口680万。XX市正在修编新一轮总体规划（2004年2020年），目前已经通过省政府的审查上报国务院，新一轮总体规划确定XX市城市性质：XX是XX省省会，西南地区重要的交通枢纽，泛珠三角经济圈西部重要的区域性中心城市。城市综合发展目标：进一步加强和完善作为XX省省会在政治、经济、文化等方面的中心职能；形成区域性旅游服务中心；力争成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地；发扬壮乡历史文化魅力和特色；建设环境优美、生态良好的宜居城市；从以上相关论述中可以看出，XX要成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地，未来XX都市发展区逐渐由目前的单核心放射型向外围展开，形成有重点的集中分散式布局，逐步向近郊展开，向远郊辐射。进入本世纪以来，中国东盟贸易区和泛珠三角合作战略相继确立以及北部湾（XX省）经济区建设，成为影响XX市以及周边地区发展最为显著的动因。东盟博览会选址XX，并于2004年、2005年成功地举办了两届，为XX市带来了前所未有的发展机遇。2.1.3xx区概况xx区是中国XX省XX市所辖的一个市辖区。于2005年3月，由“xx区”改名而成。总面积为872平方公里，2003年人口为52.5万。XX市xx区，原名XX市xx区，是XX省省会XX政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心。2总人口53万。xx区地理位置优越，城区街道宽阔，绿荫如盖，青山碧水，风光旖旎，最能体现中国绿城XX“城在绿中，绿在城中”的城市风景；城市基础设施配套，城市功能完善，城区内交通便利，商贸活跃，通讯发达，产业优势明显，是XX市近年来经济和社会发展最快的城区。2.1.4XX新区概况XX区域指南起xx山北麓，北至邕屯铁路线，西起xx大道与xx大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。XX为丘陵地带，是XX自然生态环境最好的区域，有着“XX后花园”的美称。XX的东面是已初具规模的xx开发区，南面是占地面积达23平方公里，是素有XX绿肺之称的XX山风景区。根据XX市城市空间发展战略规划的城市发展战略，“东拓西进”中东拓是发展重点，XX作为xx扩张和功能延伸的领地，已发展成为衔接xxCBD区的CLD区、具备良好发展前景。XX片区拥有良好的自然景观环境，XX市政府对XX的整体定位是： “以居住为主，以文化、会展、商贸为辅的大型高尚生态型居住区”。XX市政府给XX的定位是：以XX“绿城”为背景的“大型高尚生态型居住区”，将其建设成为“以居住为主，以文化、会展为辅的城市综合新区。会展中心、东盟商贸城、文化中心等大型政府项目的建设和规划，为XX高尚住宅的地产开发和发展奠定了良好的支撑平台。从而为XX的社区商业产生和发展奠定了基础。XX既拥有得天独厚的自然生态资源，又得益于“后天”的高标准城市功能定位和规划，XX“中央居住区”、“中央形象区”的概念将进一步的深入人心，XX将作为XX面向全国、面向东南亚的窗口形象。XX的规划是成为以超大的城市居住用地为主，配套建设多项大型市政工程，如大型客运中心及停车场、中心公园区、国际会展中心、人大会堂及人大广场，还有众多大型住宅项目。另外，还有东盟国际商贸城、文化中心等。作为新兴发展的一个核极，XX一端连接xx及原xx区，另一端连接xx新区（按新的城区行政区域划分将纳入xx区），其独特的地理位置和环境优势无可比拟。2.1.5 可行性研究报告编制依据“XXX小区”拆迁安置小区编制项目可行性研究报告的委托书；XX市发展和改革委员会审批意见表项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；国家其他有关规范、标准等。2.1.6项目提出的理由和过程研究项目研究范围本项目可行性研究范围包括“XXX小区”拆迁安置小区项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。研究工作概况受XX市地产业总公司的委托，我院依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。2.1.7项目提出的理由与过程安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。XX市“XXX小区”拆迁安置小区是为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是XX市政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。 该项目的建设为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重