聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目 可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目基本情况1第二节 可行性研究的依据及方法2第三节 项目承办单位概况3第四节 简要的研究结论4第五节 主要经济技术指标6第二章 项目建设的背景和必要性8第一节 项目建设的背景8第二节 项目建设的必要性12第三章 项目地址及建设条件14第一节 场址选择14第二节 建设条件14第四章 项目规划建设方案19第一节 设计依据19第二节 总体设计方案19第三节 建筑设计方案22第四节 结构设计方案25第五节 给排水设计方案26第六节 电气设计方案29第七节 供热设计方案34第八节 燃气供应设计方案35第九节 管线综合布置方案35第五章 环境保护与消防37第一节 环境保护37第二节 消防45第六章 节能分析47第一节 用能标准和节能规范47第二节 节能措施和节能效果分析48第七章 物业管理51第八章 项目组织管理及进度计划53第一节 项目组织管理53第二节 项目实施进度计划54第九章 项目招标方案56第十章 投资测算及资金筹措59第一节 投资估算59第二节 资金筹措及使用计划62第十一章 项目经济评价64第一节 评价原则和方法64第二节 财务分析64第十二章 项目风险分析68第十三章 结论71附表1、项目总投资估算表2、建筑安装工程分项投资表3、前期费用估算表4、项目总投资与资金筹措表5、固定资产折旧表6、总成本费用估算表7、营业收入和税金及附加估算表8、利润和利润分配表9、项目投资现金流量表聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目基本情况一、项目名称聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目二、项目承办单位1、单位名称：聊城市XX房地产开发有限公司2、法定代表人： 3、联 系 人： 联系电话：四、项目地址本项目位于聊城市城区西部，建设路南，站前街西，计划占地4519平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发展总体规划的要求。 五、项目投资项目计划总投资1931.2万元人民币。六、可行性研究报告编制单位1、单位名称： 2、工程咨询资质证书编号：3、资格等级： 4、发证单位： 5、联 系 人： 第二节 可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、文件（1）中华人民共和国土地法（2）中华人民共和国土地管理法（3）办公建筑建筑设计规范（JGJ67-2006）（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045）（5）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划（1）聊城市城市总体规划（20012020年）（2004年）（2）聊城市国民经济和社会发展“十二五”规划（3）项目区规划设计条件3、其他（1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据（4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同二、可行性研究的程序与方法本项目研究的程序如下： 第一章项目基本情况第二章项目建设背景及必要性本项目可行性研究程序第三、四章项目建设条件、规划建设方案第五、六章环境保护和节能方案项目组织机构及实施进度第八、九章第十一、十二章投资估算经济效益评价第十四章研究结论本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论板块以及规划理论板块，分析聊城市XX房地产开发商业办公楼建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。第三节 项目承办单位概况一、项目承办单位1、单位名称：聊城市XX房地产开发有限公司2、法定代表人：王新坡 3、注册资本：1000万元4、单位地址：二、项目承办单位简介聊城市XX房地产开发有限公司前身为聊城市鲁泉石化有限公司，于2010年7月变更为聊城市XX房地产开发有限公司，公司主要从事房地产开发经营。目前公司注册资本金1000万元，下设4个科室，公司现有员工19人，具有大中专学历的有15人，具有中级职称的有12人。公司法人代表为王新坡，大专学历，工程师。1999年1月2010年7月在聊城市昌华房地产开发有限公司任副总经理。2010年7月至今在聊城市XX房地产开发有限公司任总经理。公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。公司奉行信誉第一、质量至上的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘的建筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。第四节 简要的研究结论一、项目概况1、项目地址本项目地址位于聊城市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为汽车装具市场，北侧为建设路（规划西延），项目计划占地4519平方米。项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜商业办公建筑建设。2、项目建设规模本项目规划净用地面积4519平方米，约合6.78亩，其中建筑占地面积871平方米，道路广场占地面积2060平方米，绿化占地面积1588平方米。项目计划新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米；项目区规划容积率2.3，绿地率35%，建筑密度19.7%。3、外部配套条件本项目建设位于聊城市城区西部，建设路与站前街交汇处，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。4、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周边环境污染较小。5、项目预计总投资项目总投资1931.2万元人民币，其中：土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4万元，预备费49.7万元，销售费用23.6万元。6、资金来源项目总投资1931.2万元，全部由项目承办单位自筹资金解决。7、项目建设期本项目计划建设期18个月。2011年9月着手项目前期工作，计划于2011年10月完成前期的设计、招标工作，2011年11月正式动工建设，计划于2013年3月完成项目建设，投入使用。二、项目评价结论本项目XX房地产开发商业办公楼项目选址位置优越，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评价良好，社会效益显著。本报告认为XX房地产开发商业办公楼建设项目的事实是必要的，也是可行的。第五节 主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项 目单 位指 标备 注一项目总用地面积平方米4519二总建筑面积平方米117861其中：主楼平方米102422地下车库平方米1544三容积率2.3四绿地率%35五建筑密度%19.4六项目总投资万元1931.21土地费用万元200.02工程费用万元1410.63前期费用万元228.84建设单位管理费万元18.45预备费万元49.76销售费用万元23.6七财务指标1年均利润总额万元328.13投资利润率%17.0年均5财务内部收益率%33.0税前6财务净现值万元1461税前7投资回收期年2.93税前八建设期月1846 第二章 项目建设的背景和必要性第一节 项目建设的背景本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。一、聊城市社会经济发展现状聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、 2.32倍。全市城镇居民人均可支配收入达到17889元，农民人均纯收入6377元，分别是2005年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由2005年的1.3辆提高到4.3辆。经济发展迅速、百业俱兴。聊城城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。聊城城区“一城五区”框架初步形成，城市功能显著增强，“江北水城运河古都”品牌影响力进一步提高。各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。聊城改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革全面启动。“十一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外商直接投资5.1亿美元，招商引资到位资金897.3亿元。二、当地的宏观经济分析1、商业办公项目发展与宏观经济的关系商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。