第一章 总 论1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称XX大厦建设项目1.1.2 承办单位XX有限公司XX有限公司地址：XX省XX市XX市XX。 法人代表：X X X 1.1.3 承办单位概况XX有限公司概况公司成立于2007年4月，位于XX市兴园路，占地面积为66亩，公司实力雄厚。XX有限公司概况XX公司始建于2000年，XX公司网罗了加拿大、澳洲、台湾及大陆等华人专业人士。以台湾专业人士为主体。拥有全方位国内、外专业人士。XX的创始人、总经理为来自台湾的曾新慧先生，公司在全国设有多家分公司，参与许多知名项目的开发。1.1.4 项目建设基本情况XX大厦由XX有限公司和XX有限公司合资兴建，总投资3.7亿元人民币，占地面积17092平方米，约合25亩，建筑面积96255平方米，其中酒店11层，建筑面积31362平方米；13层为功能区，总面积16746平方米；功能区分为：1层商务接待、洗浴中心、游泳馆、购物中心；2层中餐厅、西餐厅、多功能厅；3层健身房、会议中心、酒吧、咖啡吧，411层为客房部，建筑面积14616平方米，共计239套，床位478个。另外科研楼25层，总建筑面积64893平方米，科研楼按租赁形式进行经济核算。酒店标中为四星级，建设期为两年。1.1.5 项目提出背景自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。XX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现XX市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。十几年来，随着XX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是工业园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。随着当地经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而XX市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。因此，本项目业主单位根据企业自身发展规划，并结合XX市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在XX市XX建设XX大厦项目，满足当地人民和客商的消费需求，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，以促进现代化城市的发展。1.1.6 项目建设的必要性1、本项目的建设符合国家相关的产业政策自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别是将商住房建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快商住房的建设，房地产建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用明显增强。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能设施的建设”。本项目不属于发改委发布的产业结构调整指导目录（2007年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。项目业主投资兴建的“XX大厦”项目可健全、提升XX市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。2、本项目的建设是弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白的需要XX市地处XX*市，历史上是物资集散地，城区常住人口20万以上，该区具有主体化的海、陆、空交通优势，区域位置十分突出，二小时经济覆盖圈拥有2800万人口，区域优势显而易见。特别是近年来，为发展经济XX市出台了一系列优惠政策，吸引大批客商前来投资兴业，人流、物流、信息流异常丰富。但到目前为止还没有一家上规模、高标准、上档次的商务酒店，难以满足客商和当地企业的商务需求，使得客商在洽谈业务时不得不去XX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。通过本项目的建设，可弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白，进而改善XX市的投资软环境，提升城市知名度，促进经济的发展。3、满足人们多元化生活随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。2008年XX市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超过1000元，在总的消费结构中所占比例为16%。在这样的背景下，当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。XX大厦的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供198个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。1.1.7 可行性报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）XX旅游业发展规划（3）国务院风景名胜区管理暂行规定（4）建设部风景名胜区建设管理规定（5）XX旅游业发展总体规划 （6）XX总体规划（7）中华人民共和国建设项目选址意见书（8）中华人民共和国建设用地规划许可证（9）中华人民共和国国有土地使用证1.1.8 项目拟建地点XX省XX市XX市XX1.1.9 项目建设工期 按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。1.1.10 项目预期目标本项目总投资3.7亿元，建设XX大厦，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标 表1-1序号技术指标单位数量备注1项目总投资万元37,000.001.1固定资产投资万元33,250.001.2无形资产投资万元750.001.3流动资金万元3,000.002自有资金万元37,000.002.1项目资本金万元34,000.002.2流动资金万元3,000.003成本计算3.1年经营成本万元935.443.2年总成本万元3,230.984收益计算4.1年营业收入万元9,354.454.2年营业税金及附加万元561.27免增值税4.3年利润万元4,171.654.4年利税万元4,732.924.5年所得税万元1,390.555财务评价指标5.1所得税前全部投资财务内部收益率%16.37财务净现值（ic=10%）万元11,279.60静态投资回收期年7.31含建设期5.2所得税后全部投资财务内部收益率%12.67财务净现值（ic=10%）万元4,608.53静态投资回收期年8.27含建设期6盈亏平衡点%29.117投资指标7.1投资利润率%13.287.2投资利税率%37.94第二章 市场预测2.1XX市酒店现状目前为止，XX市内抵挡饭店（旅社、招待所）不少，但三、四星级宾馆确不多。先存在如下问题：（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数星级饭店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分星级酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。酒店业发展滞后，制约了XX市旅游、商贸业的发展。2.2 需求现状旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速的增长，我国的旅游消费也快速进入增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，外境游客量将大幅度增长。交通便利，通讯发达，基础设施日臻完善。太古岚铁路和太佳公路穿越全境。太古高等级公路全线通车，扩展了XX与外界的联系，使XX和XX飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里，市乡、乡村之间形成了四通八达的交通网络。市话程控装机容量达2.541万门，移动通讯网覆盖全境，方便快捷。银行、保险等金融部门形成体系，遍布城乡。优越的交通条件使XX市的旅游业快速发展，且入境海内外游客逐年递增。此外，随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，XX市XX市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。2.3 市场分析随着XX市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。项目的建设既有良好的