上海黄浦区137#地块招投标报告目 录万源集团篇篇3公司简介33经营理念33项目产品理理念4项目产品介介绍4项目市场篇篇10上海市整体体市场110国民经济总总环境110金融投资环环境111行业经济环环境111城市建设115上海市房地地产市场场综述116上海市商品品住宅供供需情况况统计116黄浦区区域域市场综综述211区域概况221黄浦区区域域特征224黄浦区房地地产市场场综述225黄浦区期房房市场供供求分析析25黄浦区房地地产市场场总体特特征277项目区域市市场288项目区域面面积配比比28区域竞争个个案分析析29区域市场潜潜在供应应的竞争争30项目概况331项目立地条条件311周边区域生生活机能能31SWOT分分析322项目构想篇篇36客源客层分分析366客源客层定定位概念念与目标标36客层定位主主导对象象36目标市场产产品需求求分析338产品总体规规划建议议39规划指标339规划思想339总体布局440交通设计443产品力加强强建议444社区智能化化配置444物业信息化化管理445社区环保设设施466会所设施配配备建议议（供选选用）446物业管理服服务建议议47项目开发篇篇50项目开发打打算500项目三通一一平土地地价位550实施计划及及时间节节点500资金筹措方方案500万源集团篇篇公司简介上海万源投投资（集集团）有有限公司司是专业业投资房房地产的的大型民民营企业业集团。公司法定代代表人：王继加加注册资金：人民币币1.116亿元元主要经营范范围：实实业投资资及资产产管理，房房地产开开发经营营，销售售建筑材材料。经营理念万源集团把把顾客的的需求作作为企业业生存发发展之源源，坚持公平竞竞争原则则，谋求求企业及及社会的的共同发发展，提倡以人为为本，积积极向上上的企业业文化，凭借成熟的的专业队队伍和成成功的开开发经验验，高效地开发发适销、环环保的高高质量产产品，为提升城市市居民的的生活品品位竭尽尽所能！项目产品理理念坚持超越现现有标准准，未臻臻理想决决不面世世。这是万源的的精神，也也是他与与众不同同的地方方。万源集团不不惜代价价聘请世世界知名名设计团团队，引入新住宅宅工学理理念，配备家庭舒舒适系统统，实施施高规格格酒店式式物业服服务，甚至聘请知知名文化化顾问种种前所未未有、别别出心裁裁、体贴贴客户的的做法，除了铸就万万源集团团的新时时代坐标标，也将震动世世界，必必将得到到品位认认识的心心灵共鸣鸣。项目产品介介绍u 万源杰座（附附图）主要经济指指标投资商：上上海万源源（集团团）投资资有限公公司发展商；上上海源鸿鸿置业有有限公司司占地面积：266626 M2建筑面积：585591 M2建筑形态：7幢116118层的的住宅，一一幢188层公寓寓式酒店店和约660000 M22的4层层商场写写字楼、沿沿街店铺铺。绿化覆盖率率：477.7%容积率：22.2会所面积：25000 MM2住宅户数：3044 公寓式酒店店户：1166 简介万源杰座位位于内环环线以内内的浦东东锦绣路路、锦和和路口，正正对3.9万平平米杨东东小区中中央绿地地，隶属属花木行行政文化化中心区区的杨东东小区。北北邻世纪纪公园，附附近地铁铁二号线线龙阳路路站、在在建的明明珠二期期蓝村路路站以及及未来锦锦绣路轨轨道交通通站点形形成便捷捷的立体体交通；毗邻龙龙阳路、锦锦绣路、浦浦建路、杨杨高路等等主干道道，周边边二十多多条公交交路线辐辐射上海海主要中中心城区区。万源杰座力力邀“世界建建筑家5581人人”之一，大大师黄永永洪倾力力打造。独独创4.5米起起伏坡景景，绿意意拾级而而上，生生活不再再一成不不变。蜿蜿蜒流畅畅、光影影变幻的的外观，流流水般的的阳台曲曲线，延延绵起伏伏的天际际线，圆圆形主卧卧、大广广角观景景窗、33米挑高高的恣意意空间，加加上世界界著名景景观公司司“贝尔高高林”锦上添添花，以以及纽约约OFAA设计事事业的公公共空间间设计，让让万源杰杰作具备备浦东顶顶级住宅宅的气势势格局。全装修规划划的万源源杰座，首首创“家庭舒舒适系统统”：配备备沪上少少有、美美国顶尖尖的TEEMPSSTARR中央空空调，结结合欧洲洲享誉百百年盛名名的德国国威能燃燃气热水水器，冬冬天以热热水炉提提供的热热水进入入空调热热水盘管管进行制制热，新新风输送送、湿度度调节、恒恒温节能能，舒适适又健康康；管道道纯净水水即开即即饮。诚邀余秋雨雨先生作作为小区区文化顾顾问；莲莲花物业业作为企企划销售售；国际际知名物物业公司司世邦魏魏理仕的的酒店式式顾问管管理；225000平米豪豪华会所所，全方方位，智智能化。对细节节的完美美坚持正正是万源源杰座独独树一格格、别具具用心的的地方。u 万源晶典（附附图）主要经济指指标投资商：上上海万源源投资（集集团）有有限公司司设计单位：中国建建筑设计计研究院院占地面积：54221M22总建面积：288893MM2总户数：5510户户商业用房面面积：229544M2简介万源晶典，万万源建筑筑文明NNO.22，酒店店式服务务公寓，约约3055 M2的MIINI豪豪宅，一一座333层高的的滨江地地标建筑筑，矗立立于浦东东陆家嘴嘴金融商商务区浦浦东大道道和东方方路交汇汇处。浦东陆家嘴嘴CBDD，世界界目光的的聚焦之之地，高高档写字字楼入租租率855%以上上，122家四星星级以上上的豪华华酒店入入住率更更是让同同行艳慕慕不已。万万源晶典典，占尽尽天时地地利，雄雄居陆家家嘴核心心金融区区和东方方路高尚尚酒店区区的黄金金临界线线上，餐餐厅、时时尚会所所、便利利店等高高档生活活设施一一应俱全全，同时时卓然地地利汇集集立体交交通网络络，300条公交交线路，延延安路隧隧道、大大连路隧隧道两线线连牵浦浦江两岸岸，西临临明珠22号线东东方路站站。万源晶典裙裙楼共计计2层规规划30000MM2左右高高档商铺铺。臻美美极致的的空间格格局，东东方路酒酒店区的的高尚客客源，多多维交通通带来的的源源客客流，浦浦江百年年规划的的前景蓝蓝图等，多多重优势势地利营营造无出出其右的的商业财财富空间间。项目市场篇篇上海市整体体市场国民经济总总环境2002年年是我国国加入世世贸组织织的第一一年。220022年一季季度，上上海完成成国内生生产总值值达11159.53亿亿元，比比去年同同期增长长9.66%，增增幅高于于全国水水平2个个百分点点。虽然然一季度度经济增增长比去去年回落落0.22个百分分点，但但从各项项主要经经济指标标表现看看，总体体经济仍仍处于平平稳、健健康的运运行状态态。在一季度上上海市国国内生产产总值中中，第一一产业实实现增加加值为111.335亿元元，比去去年同期期增长22%，第第二产业业实现增增加值为为5344.088亿元，增增长9.5%，增增幅比去去年同期期下降44.3个个百分点点；第三三产业实实现增加加值6114.11亿元，增增长9.8%，增增幅比去去年同期期提高33.3个个百分点点，呈现现加快增增长的势势头，对对GDPP增长的的贡献率率达到553%，比比去年同同期上升升17个个百分点点。2001年年本市居居民人均均可支配配收入为为1.229万元元，比上上一年增增长9.9%，剔剔除部分分居民家家庭出售售住房所所得收入入，比上上一年增增长5.2%。上上海城市市居民家家庭户均均购建房房屋支出出为48855元元，比上上年增长长2%。上海房地产产业和市市场的持持续发展展有力地地推动第第三产业业的增长长。一季季度，商商品房登登记预售售面积5516.57万万平方米米，比去去年同期期增长446.77%；存存量房交交易面积积3333.811万平方方米，增增长199.2%。一季季度房地地产业实实现增加加值达到到70.8亿元元，增长长14.9%，拉拉动第三三产业增增长1.5个百百分点，对对第三产产业增长长的贡献献率达到到11.5%。金融投资环环境2002年年一季度度，上海海完成固固定资产产投资额额2899.7亿亿元，比比去年同同期增长长21.2%，增增幅比去去年同期期提高113.77个百分分点。一一季度，房房地产开开发、基基本建设设和更新新改造投投资分别别完成1107.88亿亿元、1104.11亿亿元和442.114亿元元，比去去年同期期分别增增长233%、222.33%和223.22%。一一季度重重大工程程项目完完成投资资79.42亿亿元，完完成全年年计划投投资的115.88%。占全社会投投资600%以上上的非国国有投资资增速迅迅猛。220022年一季季度，非非国有经经济完成成投资1182.62亿亿元，比比去年同同期增长长27%，增幅幅比去年年同期提提高6.3个百百分点，拉拉动全社社会固定定资产投投资增长长16.2个百百分点。2002年年，上海海城市建建设计划划投资额额5422亿元，其其中城市市基础设设施计划划投资额额为2119.223亿元元，占总总投资额额的411.8%。金融保险业业增幅的的回升、邮邮电通讯讯业和社社会服务务业高速速增长促促进第三三产业的的增长。一一系列有有利于证证券市场场发展的的政策措措施的出出台，增增强了投投资者的的信心，成成交额有有所放大大。一季季度，有有价证券券成交额额达到了了110056.49亿亿元。行业经济环环境 宏观发展环环境2002年年上半年年，上海海房地产产市场不不仅延续续了20001年年不断走走好的局局面，而而且出现现了加速速发展的的趋势，内内部订购购、排队队购房已已成市场场普遍现现象，商商品住宅宅价涨量量升，办办公楼租租金不断断上扬。从宏观上看看，20002年年上海房房地产市市场暖风风频吹，一一是浦江江两岸综综合开发发进入实实质性的的启动；二是央央行第88次调低低银行存存贷款利利率，房房地产抵抵押贷款款和公积积金贷款款利率也也出现大大幅下调调；三是是上海市市第八次次党代会会提出220077年人均均GDPP75000美元元，上海海将进入入较发达达地区的的行列，届届时居民民的购买买力必将将大大提提升；四四是九大大轨道交交通建设设引发新新一轮房房地产投投资热。从市场来看看，上海海房地产产市场从从19999年底底回升以以来，住住宅市场场是一枝枝独秀，办办公楼市市场和商商铺从去去年开始始，亦有有所带动动。20002年年上半年年和去年年同期比比较，房房地产开开发投资资额增加加45.3%，商商品房新新开工面面积和商商品房竣竣工面积积分别增增加111.2%和9.00%。期期房推案案量比去去年同期期增1229%，推推案量和和去化量量之比达达到1：1.008。居住购购房和投投资购房房两股合合力推升升了上海海楼市。 行业经济数数据指标标u 2002年年一季度度上海房房地产开开发投资资额为1107.88亿亿元，较较20001年同同期增长长23%.u 办公楼投资资额为44.122亿元，较较上季同同期微幅幅下降11.677个百分分点，所所占比重重由上一一年同期期的4.78%继续下下调到33.822%，并并低于220011年全年年4.227%的的历年最最低水平平。u 上海房地产产开发投投资构成成中，其其它类项项目为334.002亿元元，占投投资总额额的311.544%，大大大高于于去年同同期所占占据的110.333%的的比重。（其其它项目目除了厂厂房外，主主要包括括商品住住宅小区区的会所所、商场场、医院院、车