金沙国际 商业部分营销推广策划报告目录一、商业市场营销环境简析4总体态势4一、 各商圈的发展状况41、解放碑商圈4（ 1）发展现状4（ 2）发展趋势52、南坪商圈5（ 1）发展现状5（ 2）发展趋势53、观音桥商圈5（ 1）发展现状5（ 2）发展趋势64、杨家坪商圈6发展现状6发展趋势65、沙坪坝商圈7（ 1）发展现状：7（ 2）发展趋势7综合结论：7二、在销典型商业物业调查分析71、第一 大 道7（ 1）项目概况7（ 2）销售方式及价格8（ 3）简要分析8优势分析8综上所述：92、协信 .黄金海岸10（ 1）项目概况10（ 2）商业规划10（ 3）销售方式：带租约分零销售10（ 4）销售价格10（ 5）简要分析10 优势分析10劣势分析113、金泰成灯饰广场11（ 1）项目概况11（ 2）商业规划11（ 3）销售方式：带租约分零销售、统一租赁12（ 4）销售及租赁价格12（ 5）简要分析12 优势分析12 劣势分析13三、区域商业市场竞争状况分析13(一 )总体竞争状况13(二 )竞争物业调查分析141.新大都14（ 1）项目概况14（ 3）销售价格：14（ 3）层高及面积划分14（ 4）简要评分析142.华夏银座15（ 1）项目概况15（ 2）销售方式：带租约销售与整层租售并举15（ 3）销售、租赁价格（套内）：15（ 4）层高及面积划分15（ 5）简要分析16四、本项目营销策略16(一 )入市时机16(二 )销售准备16（一）卖场包装161、售楼处包装16（二）现场包装17（三）销售物料171、海报形式的楼书/DM 单172、销售道具173、平面图、价格体系、付款方式、认购指南、按揭须知、认购合同、租赁合同等相关资料。18（四）销售前工作计划表18特别关注：20五、销售方式及市场风险的应对策略21（一）销售方式及相关策略211、 销售方式21 带租约分零销售的定义21 本案带租约销售的优劣势分析21 优势分析21 劣势分析21 带租约的分零销售的策略22 先统一规划、统一招商再实行带租约分零销售的销售方式22 根据商家的租期、租金水平确定带租约销售的投资回报率222、 带租约销售后的商业管理22 成立方式22 商业管理公司之职责22 商业管理公司运作模式23（二）市场风险的规避及应对231、区域市场在售商业物业的应对232、本案营销策略应对措施24 入市时机应对24 价格应对24 商业划分应对24六、价格策略及投资回报模式确定24（一）价格策略241、总体价格策略：242、价格走势：我们初步建议本案的价格可分为以下几个阶段253、初步定价 (见下一阶段价格体系)25（二）投资回报策略25七、销售组织及销控策略25（一）销售组织25（二）销控策略26 销控简表26八、营销推广策略28（一）整体营销思路28（二）项目商业部分卖点的提炼及挖掘281、大商家的优势分析282、项目自身的优势293、推广卖点提炼29（三）营销推广阶段划分29（四）营销推广活动30（五）广告推广计划32一、商业市场营销环境简析总体态势随着重庆城市化进程的加快， “八小时重庆”“半小时主城”逐步成型，完善便利的交通系统将主城九大区连接得浑然一体， 使本市 城市 化比例 由20%左右上 升到 了 33%左右 。而 随后几 年，城 市扩 容加 大，城 市化 速度将 逐步 加快 ，预 计到 2010 年 为 50%左右，城市 人口 每年 增 加 120 万人左右，而相应的人均商业物业也将相应增加。目前，主城 9 区城市常住人口约 600 万人左右，而正常经营的商业 面积 不足 400 万 平方 米。按国 际通 行标准 ，市民人 均商 业面积到 1平方米时算相对饱和。到 2005 年，主城区城市常住人口将接近 900 万人，商 业物 业面 积也 会超 过 700 万平 方米。人口 增加 ，消费额 也会 增加 ，2002 年全 年完 成社 会消 费 品零 售额 762 亿元 ，增长在 9%以上 。城市 常住 人口 的增 加，从而带 动消 费的 增加 ，给商 业物业发展带来了极大的空间。因此，预计未来几年内，商业 物业无论是的开发市场还是经营市场 都将 会是 红红 火火，商业 的业 态发 展将会 是日 益丰 富，呈 现出多元 化、国 际化 的特 色。无 疑，这样 的利 好发 展将 会带 动旺 盛 的消费市场和投资市场。因此 商业物业的发展，将面临前所未有的市场发展机遇！一、各商圈的发展状况1、解放碑商圈（ 1）发展现状本市最具规模、商业业态最丰富的商圈，最核心的都市商业圈。商圈 以解 放碑 步行 街为核 心，北 起临 江门 、南至 较场 口、西达 民生路 、东 到小 什字 ，由 临江 门、沧 白路、新 华路、民生 路等 围合 成多边形 区域。面积 约 1.2 平方公 里。目前 经营 商品 包括 食品 饮料、烟草、纺织 品、日用 百货、家电 及五 金交 电 化工 产品 等。商业 营 业面积近 60 万平方 米，大小 商场（商 铺）近 3000 家， 2002 年商 业销 售额约 140 亿元。 该商圈集中了大都会（太平洋百货）、重百、新世纪等 零售 商。（ 2）发展趋势作为本市的核心商圈以及重庆 CBD核心区域（含朝天门等） ，解放碑商圈未来定位为全市性中高档消费品提供地， 提高在全市的商业地位。 商业发展向较场口、新华路、朝天门方向拓展，并着手打造首个地下商城，打破现有商业格局。今、明两年主要新增商业物业项目有时代广场、帝都广场、丽岛春天、世贸中心、恒通云顶等，新增零售商有北京华联、银太百货、王府井等，该商圈商业物业 3 年增量保守估算超过 60 万平方米。2、南坪商圈（ 1）发展现状本市目前最具发展潜力的区域性商圈，区域内专业市场较多。目前 ，以南 坪转 盘为 中心 ，南坪 东、南、西、北 路为 辐射 方向 的半径约 500 米范 围。是 各区 域内 国外 零售 业巨头 最集 中的 。南 滨 路滨江休闲商业带是目前全市商业业态结构的新增长点。经营商品（业态）包括 餐饮 、百 货、家 电 、汽 车及 零配 件、药品 等 。商 业营 业面积超过 30 万平方米 。2002 年商业零售额超过 30 亿元。该 商圈目前有重百南丰商场、新世纪江南商都、百盛百货、麦德龙、诺玛特、好又多、建玛特等。（ 2）发展趋势商业发展向南坪西路、南路、北路及南滨路、步行街拓展，业态突 出滨 江休 闲商 业、商 业会 展、专业 市场等 ，着 力打 造购 物中心、烟草 配送 中心、医药 物流 中心、汽摩 展销 中心、建材 销售 中心 。今、明两年主要新增项目有天龙广场、浪高凯悦、贝迪新城、上海城，以及南滨路滨江休闲商业项目如第一大道、中央大街等，3 年内增量保守估算约 80 万平方米。3、观音桥商圈（ 1）发展现状以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径 1000 米内区 域。该商 圈作 为北 部城 区商业 发源 地，凭 借邻 解放 碑及新 区优 势，曾 为上 世纪 90 年代中 期的 第二 大商 圈，但 随着 交通 改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖北城天街投入使用，该商圈在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近 30 万平方米 。该 商圈目前有重百现代商场、新世纪世纪新都、北京华联、华音商厦、家乐福等。（ 2）发展趋势观音桥商圈的总体发展思路是由 1平方公里扩大为 4平方公里 。以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业市场、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，集中布置一批大、特、名、老精品店，形成一个现代化商业区；以北城天街为中心建成重庆最大的街区型购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，以百货店为主力店。向建新东路方向发展专业市场。今、明两年主要新增项目有北城天街、黄金海岸、佳侬商业街、现代广场等，3年内增量保守估算约 35万平方米。4、杨家坪商圈 发展现状以杨 家坪 步行 街为 中心，东至 工学 院、西 至动 物园 、南 至直 港大道、北至谢正街。 杨家坪商圈位于九龙坡腹地，因建设厂、铁马集 团、工 学院 等占 据杨 家坪 中心 大片 土地，造 成以 前商 业物 业发展滞 后。商业 结构 不合理 、形 态单 一；中 低档 商业 比例 较大 ，中高档商 业缺 乏，品牌 店更少 ；地下商 业比 例较高 ；消费人 群外 流明显。目前 商业 营业 面积 约 20 万平 方米，日 均人 群流 量 28 万人 次。该 商圈目 前有 重百 杨家 坪商场 、富 安百 货、立 丹百 货、杨家 坪地 下 商场等。 发展趋势以重新规划实施的步行街为中心，建设一个面积约 2 平方公里的步行商业系统，以 大型购物中心带动区域商业发展。重 点发展步行街 周边 商业 。今 、明两 年主 要新 增项 目有上 海中 心、斌鑫 世 纪城等，杨家坪商圈，增量保守估算约 35 万平方米。5、沙坪坝商圈（ 1）发展现状：本案所在地，以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街，目前商业营业面积超过20 万平方米， 2002 年商业零售额超过30 亿元。经营商品包括百货、家电、IT 产品、图书等。该商圈目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、 立洋百货、赛博数码广场、华宇时尚商业街、 三峡广场等。（ 2）发展趋势在未来的商业物业及经营业态中， 将强化区域性商业中心地位， 吸引北碚、井口、双碑的消费者，突出教育产业经济对商业的带动作用。商业发展向天星桥、杨公桥方向拓展。今、明两年主要新增项目有华宇广场、三峡广场、金沙国际、新大