倡导住宅的内在品质在近年来的住宅开发中，开发商过多偏重了 “形式概念住宅 ”。即注重住宅 的建筑形态、环境规划。从而造就了不少“欧陆风情”、“江南水乡”、“生态小区”、 “绿色住宅”，但缺少注重住宅本身内在品质的提炼。住宅的内在品质是指住宅优秀的功能实用性、可靠的安全耐用性、以及可持续发展性等。 这些住宅的 内在品质比外在的建筑形态更难于造就。它们需要精心的设计、选材、建造与管 理。在我国住宅经历了“从无到有”，“从小到大”，“从差到好”的时代后，单纯 以外在的“形式概念住宅”，将不再赢得市场的满足，而住宅的内在品质将会越来 越受到购房者的关注。一个“从形式到功能”的时代将不可避免的来到我们的眼 前。住宅优秀的功能实用性是住宅品质的主要内涵。它又可分为室外功能实用性 与室内功能实用性。室外功能实用性除了显而易见的楼盘位置、小区绿化和住宅 外形外，还应注重下例环境功能的实用性：小区交通-小区应有充足的车位与可持续扩展的空间。人车流应尽量分流，并应便利各自的交通，人行道应适合老幼以及残疾人士使用，车行道应使行驶安 全、畅通，减少噪音与污染，即以尽少影响小区居住为原则。空间功能-室外空间不但应有视觉享受（如景观绿化），还应有老幼活动、运动健身、休闲散步、邻里聚会等功能场所。这些功能场所亦应考虑四季不同气候的适用性，以及未来的可改造性。阳光环境-室外空间应有良好的自然阳光环境，有助于居住者的户外活动。 小区内主要的活动区域，应注重采光分拆，以保证不同季节不同采光的要求。 住 宅亦应避免受到大面积的金属或玻璃等高反射性材料的光污染。夜间室外照明应 以不影响居住为原则，如在住宅窗户上产生的垂直照度不应超过 4 lx 等。空气通风环境-小区规划应能创造良好的小气候环境。国外不少小区开发 都做区域小气候分析。住宅建筑的排列应有利于自然通风，不应形成封固的空气 组团，应做到疏密有致，通透流畅。不同季节的主导风向上方避免有污染空气源 （如：污水处理站，垃圾收集站等）。小区内应引进芬香类植物，不应有散发异 味、臭味和引起过敏的植物。声环境-小区应控制噪声污染源，如靠近噪声污染源的地方应设置隔音墙、 人工筑坡、植物种植、景观造型屏障等进行防噪，使室外的白天噪声不大于 55dB， 夜间噪声不大于 45dB。温、湿度环境-合理的小区室外景观配置对住宅的小环境温度会产生调节 作用。如合适的硬质景观在冬季有保暖作用；适宜的软质景观在夏季则有降温作 用。 同样，小区中有相当面积绿化种植的呼吸作用与一定的水面面积，有利于 小区的温、湿度环境调节。住宅室内功能实用性除了合理的房型布置、面积和空间使用功能外，更应注 意室内使用的舒适性，如采光、通风、保温、隔音质量等。空间使用功能-目前国际先进的住宅空间设计理念主要是提倡功能的灵活 分隔与合并。分隔功能有：动静分离、干湿分区、污净分隔等。即较静态的书房、 工作室、卧室与动态的客厅、餐厅、家庭厅等的分离；卫生间、厨房间、洗衣间 等湿作业与其它干区的分隔；日本住宅还特别注重梳洗间、浴室与有污染的厕所 的分开。合并功能是指：空间可重新组合与分隔的灵活性。如近年来欧美流行的 SOHO 住宅，其要求住宅中应有办公、工作的功能空间。自然采光与通风功能-应注重住宅平面布局，合理的宽深比，减少外墙凹 凸，合理的开窗面积等等。一般住宅面宽比进深在1：1.5 左右比较合适。同时， 过于曲折的户型往往使室内采光与通风受阻。窗墙面积比一般宜在1/7 - 2/7。南 北向窗墙面积比亦不应相差过大，否则不利于夏季通风。另外，对于室内空气质 量，除了严格控制装修材料外，还应注意住宅的新风、排气系统。未来住宅将重 点涉及探索风道技术，应用补新风式的冷热空调等问题。保温节能功能-住宅有保温节能功能是提高居住舒适度、降低使用期运行 费用的基础，也是住宅可持续发展的重要因素。所以，应注重住宅的外墙、屋面 保温技术与材料，以及门窗材料与节能功能。按照目前国家对节能住宅的要求， 外围护结构中外墙和屋面必须采取保温措施，外窗应采用中空塑窗或断热中空铝 合金窗，它们的传热系数分别要达到1.5、1.0和约3.0 W/ (m2.k)以下。另外， 建筑体形外表面积较小（建筑体形系数 0.3），建筑外立面颜色淡雅明快，外立 面的传热损失就较少，住宅保温节能功能就较好。保温节能在国外的住宅中已相 当普遍，并有多种成熟保温系统可应用。隔声功能-国外住宅对隔声亦相当重视，楼板、墙体都应用了许多隔声材 料。国内住宅目前至少分户墙不应用单砖墙，户内隔墙不应用隔声较差的轻质材 料；楼板应有足够厚度，一般除直接敲打声外，下层不应听到其他一般的声音； 上下管道井不应出现贯通现象，同时管道井壁应有隔声措施；应使用密闭性较好 的门窗等。可靠的安全耐用性是住宅的另一基本品质，尤其对住宅长期的有效使用与维 护甚为重要。住宅的安全性，不仅取决于住宅建筑结构的安全可靠，还与建筑防 火、日常使用安全等方面有着密切的关系。国外住宅相当重视建筑防火的安全性，有明确的防火分区、消防设施、安全 疏散通道与标志。同时亦相当注重住宅的日常使用安全，如楼梯、阳台、上人屋 面栏杆（女儿墙）的高度与形式；地面应有防滑、防扳倒；室内外高处放置物（如 空调机等）应有防坠落措施等。燃气与用电等的安全性亦至关重要，如设置燃气 管道与器具报警、漏电保护、电器与线路控制等系统。住宅的耐用性随着时间的延伸会更显出其重要性。住宅的受潮受腐、屋面、 墙面、门窗、装饰材料的寿命对住宅的耐用性影响甚大。同时，耐久性还与材料 的可清洁性、合理使用、以及定期维护保养有相当关联。如国外住宅相当重视材 料的耐脏耐磨性与可清洁性。住宅的可持续发展性是指住宅在其全寿命周期的各个阶段中，能不断改进与 提升，使住宅与社会发展相适应；能科学有效地利用自然资源和未来高新技术； 能为居住者不断营造自然、舒适、健康、优美的住宅环境。如小区环境应有向更 生态方向发展的空间；建筑屋面与外立面材质应能有长期维护或被更新的可能； 住宅给排水系统应能有可分质供水、废水利用的可能；强弱电系统应能有综合布 线的可能、以及住宅应能有被新设备、新材料替换的可能等等。住宅拥有良好的 可持续发展性就拥有了良好的增值性。