通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告通辽市正孚企业咨询服务有限公司2010年12月通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司资质类型：甲级证书编号：总经理：苏华编制人员：苏 华 投资咨询师、注册策划师李甲平 高级工程师杨念民 会计师王惠武 高级工程师苏晓东 工程师库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2编制依据：51.3可行性研究的主要范围61.4建设单位基本情况61.5项目基本情况71.6主要技术经济指标81.7结论与建议9第2章 项目建设必要性和可行性112.1项目背景112.2项目建设的必要性142.3项目建设的可行性14第3章 项目市场分析与价格定位163.1项目优势分析163.2市场供需分析163.3市场前景分析193.4价格定位19第4章 建设条件214.1工程地质、水文地质情况214.2区域规划情况214.3交通情况224.4社会环境条件224.5公共设施条件224.6施工条件22第5章 项目规划设计235.1规划依据235.2建设地址235.3项目规模235.4总体规划设计理念235.5总体规划构思245.6规划详表26第6章 建筑设计方案276.1设计依据276.2项目构成范围276.3蔬菜商贸市场建设标准276.4其他建设标准286.6主要质量参数29第7章 节能与节水307.1节能节水措施307.2节水措施30第8章 环境影响评价328.1分析依据328.2项目建设对环境的影响328.3环境保护措施33第9章 组织机构和人员配置349.1组织机构349.2人员配置34第10章 项目实施进度安排35第11章 投资分析3611.1估算依据3611.2征地费用3711.3前期费用3711.4基础设施建设项目各项费用3811.5建筑安装工程3911.6开发期税费3911.7其他费用4011.8项目经营资金4111.9项目总投资4111.10资金来源42第12章 财务分析4312.1基础数据说明4312.2楼盘销售计划4312.3销售税金及附加4412.4利润4512.5财务指标4512.6不确定性分析46第13章 政策影响评价48总投资估算表50主要材料价格表51营业资金运用表52销售收入与经营税金及附加估算表53利润表54现金流量表55财务计划现金流量表56资产负债表57其他图表58第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称：库伦旗库伦镇露天市场及配套项目 2项目承办单位：通辽市欧格德房地产开发有限公司3项目负责人：冯宏彬4项目所在地区、地点：库伦镇二中北侧，后府街南侧5建设内容：建设蔬菜和商贸市场14996，停车场1104，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。6投资规模：项目总投资2930.33万元。7资金构成：项目全部总投资2930.33万元，其中开发建设投资2830.33万元，经营资金投入100万元。8资金筹措：项目总投资2930.33万元，建设单位全部自筹。9经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入4283.83万元，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，经营税金及附加235.61万元，土地增值税306.49万元。10项目期：三年。其中建设期一年。11可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司1.2编制依据：1 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。2 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见，2001年10月。3 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年。4 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003年。5 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要，2003年。6 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，2006年。7 中华人民共和国城市规划法8 城市居住区规划设计规范，GB50180-939 内蒙古城市规划管理技术导则10 库伦旗城镇总体规划设计方案11 国家现行的财会、税收政策。12 国家有关技术标准及规范。13 建设单位提供的其它有关资料。1.3可行性研究的主要范围受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括：1项目建设的可行性与必要性2项目市场分析及价格定位3建设条件4项目规划设计5建筑设计方案6节能与节水7环境影响评价8组织机构与人员配置9项目实施进度10. 投资分析11财务分析12政策影响评价1.4建设单位基本情况通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于2010年12月，注册资金人民币1000万元，注册地址为通辽市科尔沁和平路575号。由旅居海外多年的冯宏彬先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员10人，其中有中、初级职称技术人员8人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和资金实力。 1.5项目基本情况1项目位置本工程建于库伦旗二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积10406。 本项目位库伦镇北山老城区，是库伦旗新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到2万人，是未来两年内库伦旗最大的住宅区集中区域。2.区域基础条件供电：项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。供水：市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。采暖：由库伦旗供热公司集中供给。水温可达6080，室内温度不低于18，采暖期6个月。项目新增采暖面积14996。通讯：项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。3规划情况蔬菜和商贸市场14996。容积率为1.44，建筑密度为72%。1.6主要技术经济指标序号项目单位数值 1占地面积104062建筑数据149962.1蔬菜和商贸市场149962.2容积率1.442.3建筑密度%723商铺及摊位数量个2853.1市场一二楼连体商铺个473.2市场一楼精品间个673.3市场二楼精品间个743.4市场一楼内部摊位个974总投资万元2930.334.1建设投资万元2830.334.2经营资金万元1005经营指标5.1销售收入万元4283.835.2经营税金及附加万元235.615.3土地增值税万元306.495.4利润总额万元911.395.5所得税万元227.855.6净利润万元683.545.7销售利润率%15.96%5.8投资利润率%23.33%5.9 财务内部收益率（所得税前）%33.46%5.10财务内部收益率（所得税后）%24.38%5.11财务净现值（所得税前）万元511.96 5.12财务净现值（所得税后）万元323.15投资回收期（所得税前）年2.251.7结论与建议本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快速城市建设。本项目建设总投资2930.33万元。项目建设期1年，销售期3年。项目采用边建设边销售的方式，从2011年开始，可实现总销售收入4283.83万元人民币，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，投资利润率23.33%，销售利润率15.96%。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为24.38%（税后），财务净现值323.15万元(ic=10%)。综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的50%左右。但由于本项目是为完善库伦旗社会功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。建议采取措施，尽快实施。第2章 项目建设必要性和可行性2.1项目背景1.库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460m之间，地形呈微波状起伏，高差3-6m。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5mm，年径流量2.538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。 乡乡通油路、村村通公路情况：6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。2.库伦旗的经济条件2