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商 业 篇“黄金有价,商铺无价”。商业物业的价值,体现在它固有的价值(区位价值)和经营产生的附加值,商业物业的价值的波动,主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业(尤其是社区商业)发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究,为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。第一部分 商业市场情况一宏观市场分析(一)商业市场分级剖弦 市练级商遇业区羊:泉松城路穴、泺桃源大悟街、纪经四座路、话经二烦路、睛北园巧路等箭商圈躲零售茧业为宴龙头毙,配枣套餐仇饮、浸娱乐畏、休奇闲、诚文化景、康业体、秩金融姑等综您合服宗务,地商圈剩营业苹面积约超过宫50仪万平膏米,软服务猾面向虽全市处消费池者。丧造 区奥域级挎商业由区:参花园弯路、费马鞍州山路腹等递一般观营业骂面积据在2芦万平成米以户上。剃以家行居、旦家电亡、日霸用百它货等船为主绣。满概足了时1甲2公装里范失围内括消费苦者的蹄日常友需求善。瞒找 社虫区型季商业肥:易潜初莲族花、才世纪铁莲花应、大范润发梢等,补以超朝市为马主芳在人寨口密哈度较鞭大的廉居民妥生活梨区域臭中,闪满足拢居民王生活累需求舱的综巨合型物商业售。面古积为桃50碧00肤平米洪以上鸡,以刷食品理、生援活日诵用品贞等为司核心眨,配绵套餐璃饮等榜,为非周边鬼0.眉5旦1公会里范抚围的索消费话者提弯供服弯务。烂(二屡)商和业设宗施功奋能划敞分红粒 综讲合性声。走区域种交通什便利旋,人旦口密哈度大阵,各辜类型浴商业鄙设施府齐全缘(餐宵饮、原娱乐粮、购唐物、路文化亲等)崭,如拼泉城此广场工商业脉区。过消费戴者涵粉盖全裂市各牵阶层监,聚割集力蛮很强爱。榜厨 主已题性仗。呀以某顽一主努题为邻服务堡核心州,形霉成规杠模,球辐射关整个葬济南疫。如睁经十模一路啄的中芦华名内优小骗吃一腾条街隐、文株化东病路和标西路首的体姻育用出品等棚。脉狡 便仁利性毒。醒以中柜小超番市及供街区针服务伤设施鲜为主维,提皮供简税单生扰活服约务,未满足事街区炸内居白民的抹生活劈需求秃。弟(三证)商眠业区听分析科1备泉城像路商坑业区订泉城束路是选泉城功东西咸向发渐展的跪主轴非,有币“密十字刷金街尽”文之地训位,鼠是一居条具寒有购话物、轻交通凝、休铲闲、齐旅游争、文腔化五鱼大功何能的葱准步腐行商头业街添。河泉城冰路商泻业区仙位于反城市允中心盒地带暑,集任中了嚷各类燃商业颤形态金,客耀户群悄范围委广泛拢,以惩白领规为主裙。扇无可悔讳言孙的是垄,由慢于区谨域规谊划设热计、肆步行息街商娘业建遣筑单阔体与青交通涌组织季存在盛的缺傲陷,航加以男政府烈管理陕方面扯存在引的部脚分问腰题,斑泉城点路现立有商料业业宰态分雹布比巩较零慢散,英整体拆形象践与品中牌效认益未密能达雪到最粗佳,潜竞争萍力相合对较庄弱。林泉城步路已朽经很茫大程吊度的宪背离思了原司来的带设计奖理想泽。人寨流量辫也远郊远没废有达摆到预恳期数坟字。最2、升经二那路商旷业区民(华卫联商读业区姑)他以华牧联、呜嘉华由为主晋体构用筑的贱经二意路商胳业街焦已成跌为省边城西撞部的从一条比商业番金街昌,是跳槐荫握区的棒商业锹中心串。周术围近班千平除方米师的区砌域,哭已有典数十宽家服孤装、记鞋类烘专卖攀店,堤还有丸肯德聋基、散麦当抓劳、参永和纳豆浆当等多艳家中妹、西驴式快粱餐店第,另命外,忌该区衫域的搜小商热品批例发市绪场在姻全省蒸乃至径国内横都发幕生业跌务往美来。谅以百凯货、传购物常中心武、小临商品骄批发乖市场纠为商厚业核匹心,钻包括纵专业活市场凶、专盘卖店辩(以路服装询、鞋刺业为流主)首、风均味小责吃、国特色淡烧烤叔等,逝基本歌上涵袭盖各办种业民态形岂式,伴人气奶较旺骄。项本商蝶业区能包含武了中研高低凤档消绿费水使平,芝再加苗上公维交车围辆的欲畅通独,使桂之今致天依申然是穿众多醋消费耻者乐饶此不刮疲前朋往的侄购物案区域连。驶3锡经四尸路商退业区勺济南驼传统校商业趁区,丈以人佳民商构场、牲大观灭园、械地下倡人防刷商城智为代图表,废人民营商场锋、大慨观园搅均为着大型何百货缸,洋徒快餐补(肯务德基御、麦乔当劳短、米倡力乃键、开易心汤耽姆)惜、风后味小自吃、闭大观垒影院们、中骗国影厦院、责保龄赛球、销游艺拖厅点膜缀其优中,厨人流笨量较吓大。何以中喜低档陪消费顿为主烘,服发装、各鞋业笑、日早用品鹊为主携要消伏费品浩。畅人民践商场棍虽然概为传闲统商凡业区门,但挽由于掩其地表理位梯置以恋及周队边商颜业所结烘托板的氛疲围所鼠致,规其人子流量源较大增。锈4、案花园墨路商拉业区叙花园主路中艺段道挂路改裳造工矩程的予完成脊带动菌了该牙区域异商业客的发窝展,雾在这盛里拥彻有济偿南市谷区最觉大的繁酒吧絮一条舒街、限洪楼唱教堂担、山勿东大袖学东醒校区黎,历饺史文覆化的盘沉淀鹅及现岩代时钥尚潮秃流的章涌入佳,为愤该区逃域增锹添了脖独有岂的文斯化休酬闲特独色。旦经一浩路延心长线都道路破改造技工程烛的完停工,炭联动警济南明东、续西两毯大传隆统商嚼业区藏;大凯润发裕超市锁、国予美电斗器及弊其它闻品牌弹店的割成功纵进驻思,迅字速带累动该英区域筝商业棍的快削速发朽展。论花园车路海瞧蔚商史业广秧场及占富翔均天地箩商业嘉街东托段歉5、嗓北园抬大街转商业迁带姿北园虎大街墓商业朱带是么家居夫、建省材类纹专业粱市场稀的聚肌集地忧,餐钉饮、估娱乐刻业均阅较发晕达,舅新国扁道超娃市,惠银座虎购物养广场地北园蛋店、帖国美堆电器什北园些店、稍新一锦佳超债市的酒聚集站,使月得这秩一区占域商欲业业表态更拌为多教样。罩随着芝北园争立交誓的建拘成通禽车,黎该区迷域交返通环姿境进倒一步架改善削,商涉业前捕景广熟阔。盗6、漏泺口储批发凡市场尼洛口况批发肉市场立是主少要经愉营服逝装和越鞋类询的批克发市番场。葵位于墙济南予市的症北部殊区域鹅。尾现拥雀有泺材口服床装城色商贸府中心担、泺凳口服蚁装交音易大黎厅等司10债多个榴市场歇,已喂成为读闻名重全国柄的大躬型专猎业化夹批发限市场友,山档东省旱十大丧专业抓市场亚之一任,拥贪有固盒定资掌产6糖.5摔亿元猎人民腾币,岂经营峰面积康25期万多曾平方杂米,役经营唉业户非50宴00载余家仁。服缝装城术内有指国内岩外知朋名品暂牌服扯饰代织理千扩余家驾,品葵牌荟协萃,丛商贾期云集涛,成厨为名珠副其要实的亩齐鲁贴服装慕之都唱。岭7、嚼山大携路科仙技商贱业街叛山大更路商骡业主丝要是冒高科派技商跟业街流。随狠着高三科技猴信息凑产业刺的发医展,次山大质路商画业街全迅速纷成长幅。据本不完馆全统桑计,柿山大巩路商充业街孙年销边售额董40研多亿具元,汽利税蝇12虑00芳万元阴,已歇经成墙为国挣内知陆名的隔科技师一条辉街。击被誉幼为济行南的遍“挑中关排村肺”矿。山孙大路培科技文市场乡的建谋成,驻带动储了周尤边相愿关产慌业的鸽迅速遇发展阻,收击到了熊良好满的经羊济效捷益和楚社会绸效益堆。捞(四钻)济错南主窗要商放业物机业比隶较可(五予)济股南商悔业未仅来发宵展趋吵势撕20组04渔年2竞月提贯交市唇政府洪批准智的停济南珍市商吴业网砖点发砖展规件划毙确定袍济南无市商递业网脚点总卷体布这局为弟“总三、惰一、蹄四、盗六哗”展结构劫:构功筑三栋大商狡圈(刑老城炕市商恼圈、侮主城兽商圈评和城侵区商捡圈)土,将沾老城领区传民统中醉心商目业区委提升刷为都携市级撒商业光中心毛,着霉力打样造现苹代化炭都市疑商业钟中心漆新形漆象,行形成活立足贡济南按,服说务山导东,突辐射渣华东桐、华带北及秤环渤行海地基区的描大都辫市级敌商业喜中心柿,在拦东部截产业陶带、烤东部驰新城赵、西饼部新丈城和晚西部宾片区医的核执心区蔬规划具新建威四个许市级秃商业鞭次中习心,俩形成赶六大床城市覆发展反轴。摄另外登,根鸭据经共一路城规划框改造孕计划穴,现桨在的蜜华联羊商业偷区将卡被培恶养成挡商业鸦中心僚区。跌小结庆:济近南的缠商业次经过乖多年穴沉淀桐,形科成泉会城路乖(高旅档零赤售为逃主的永综合圾业态知)、握经二捕路(届中高稿档百悠货为吗主的远商业廊零售正综合似业态至)、即经四召路(任中档牲百货朴为主拦的商棵业零艳售综袜合业搂态)饥、花罚园路夫(区搂域配茄套为匀主的仅商业际零售猎综合络业态各)、稍北园霜路(素家具逆、建谈材为委主的框综合兽业态馒)、排山大冷路(鼓数码亚产品明为主痛的综抢合业泽态)撑、济趟泺路去(百判货批竭发为贤主的画商业册零售斥综合苗业态迟)七腥大商毕圈,房满足垄全市乡甚至妥辐射浸山东察全省往居民慎的衣轧食住狂行。法二水区域宣市场介分析摔本项户目与歉华联亲商业船中心盘区仅追有一填路之荒隔,剑其商揪业氛嗓围已彻经相派当成东熟。院主要司业态占包括秤衣着重类、物文体洞类、锤五金模类以愿及日燕常生骡活用猴品等毁。中遇高低贝档均笼有。俱而与镰本项执目商炭业形议成比亩较和胡竞争宫的商泄业主幸要有模华联晒商厦筐、嘉透华购滚物广温场、捞西市案场和庙时代瓦商业狱广场睡。嚼(一喷)华帐联商治厦私华联乘商厦艘座落猜于济肠南市良西部刘最繁党华的父商业滚区中姑心位馆置,夹与济饮南火粗车毗节邻商架厦总饱建筑骡面积东4.敬8万浪平方译米,皮其中谅购物工部分斑营业腹面积榜2.社6万堆平方谅米,诞下设淋十三告个商皆场,魂经营怨30掏个大拉类,兼6万舍多种尚名优欧商品赏,酒础店及意其它甘,雁娱乐歇设施关1万林平方畜米。茄主体联建筑狡高2旦1层傲,是呈一个影集购倘物、然娱乐凝、食盲宿为男一体抗的大拥型现止代化奇商业炮中心缩。粘是泉脸城西速部最泡大的娇集购全物、迫食宿膀、娱嘉乐、蝶生产受加工第于一煎体的梢国家馒大型遥二类清企业散集团晒。傻(二浙)嘉器华购摔物广瓦场吉嘉华喉购物熟广场合与同寄处一绑地的讨姊妹者店滩济鼻南华香联商蜂厦隔呼街相巾望,稠遥相谅呼应沉,地昼理位治置十泻分优摇越。君总建呢筑面烂积为燃4万份平米渣。米嘉华效购物脊广场雾采用痒了当报今最姑新的况“辞摩尔闯”援购物雕形态截,适钱应了耀现代顷人购塌物、渗餐饮智、娱旷乐、薯休闲裤、文辽化享课受同剪步的潮需求份,其淘“放休闲接、时屿尚寨”馅的经削营定铲位,拔倡导呜新的棒消费盯与生掘活方峰式,雕提高脖大众棒生活踩品质究,是金具有捏国际蚊先进副管理公水平球的高嗽中档解大型陈购物煤中心蝶。哭嘉华鉴购物腐广场浮建筑之风格陪雄伟楼、宏莲大,先并按社国际疑最新瓣设计翅概念呜分编割布喉局,荒通体掏洋溢垃着现队代化静商业决气息鼓,内奏部环岛境幽匀雅、冻设施零先进劫,实收行智何能化绣管理冰,并哄设有津电台庆直播绑室、耕改衣筑室、泡书店卵、话归费缴拣纳等痕配套蜜服务步项目垄。嘉功华购肠物广露场将急进一哈步适姐应现俭代消阵费的毕特点氏,充适分营抢造痛“史休夹闲、悟时尚是、个车性睡”束的歉特色拣。惧(三拆)西船市场柴西市奋场服低装城项总营拉业面北积达帆2.么6万味平方两米太。经神营种拥类齐网全。栗并在馋重新置改造脸以后器推出袖一系勉列优贵惠条避件来绒进行煎招商大。比态如,何在政忙策和底服务芒上都犹给客佣户提土供很毕多有富利的表条件窃。冰市场窃设有舅银行辱、邮烛电所泳,并已为业定户提弦供方友便的启居住树、仓挥储条历件。灰整个威市场都设计商美观州实用挨、宽壁敞明鬼亮、倡管理水规范哨、经与营品料种齐斤全,篇可同婆时容妄纳业锯户3汽00披0余敢户。民是一芝座大央型现址代化企购物死广场罪。剑目前膛,西初市场暂的改卷造正搂在进现行当块中。犹 匀 滚西市楼场施妇工现捎场栋(四疯)时询代商推业广冈场疯广场副位于旗西市游场的躬东临查,与谋西市尘场仅牢有纬硬九路优一路书之隔粒。但怪由于稳公司句内外个的各凡种原俱因,峡施工腾速度铅一直乎很慢煮。时期代
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