建筑类政府投资项目可行性研究报告评审的要点分析 项目可行性研究报告 第一章项目概况 本项目在未取得规划设计条件和规划方案情况下,为尽早对可行性取得意向成果，在投资人提供的项目地址，实地现场考察地块现状的情况下对项目进行以下初步可行性研究。 一、项目建设地址及地块现状 本项目位于西宁XX县区新宁路与西关大街西路交叉路口，总占地面积为2亩(13300)包括退红线部分，即包括红线以外的人行道及绿化带。实际地块净面积约0,属虎台宾馆和邮政局两单位用地。在现有地块上有宾馆楼（10层楼）面积约6000,宾馆洗浴楼（五层）一幢面积约250,邮政局营业楼一幢(四层)面积250,以及其单层和多层建筑物三幢面积约02X，合计旧建筑物1300。 二、拟定项目规划建设规模和内容 本项目尚未取得规划条件,现按该地面积/3300规划，建筑密度按净地面积750,密度不大于0，建筑容积率4.5，总建筑面积：地上6000,地下500，合计65000。其中包括两幢8f商住楼，总高度8,一幢商务宾馆6+4，总高度98m,地下停车场50,地下人防25，设计停车位180位，绿化率35%以上。 三、拆迁补偿方案 本项目采取包括土地转让在内一次性货币估价补偿，（土地按土地二次转让缴纳土地契税）分二期对两单位分别拆迁补偿，暂定补偿金和契税,共000万元。(每亩地300万元） 第二章市场预测 本项目地理位置优越，交通便利,随着X市扩市,市中心西移，本地块将成为XX市中心，并伴有西宁最大广场,该地块升值因素坛加,随之房产升值是必然的。此地开发建设商业及旅游宾馆服务设施和高层住宅将会起到带领西宁房 地产价格提升的带头作用,预测按目前西宁高层住宅房价走势三年内高层住宅最高房价可提升到0元/,本项目开发市场前景看好。 第三章市政条件 一、供电本项目初步计划用电量在600kw,采用双回路供电,自建配电室。具体与供电部门协商解决。 二、供热本项目住宅采用分户取暖,公共建筑部分采用集中供暖，拟建燃气锅炉两台，燃气为天然气由城市管网投入。 三、供气使用天然气由城市管网投入。 四、供水本项目用水量主要是生活用水，可以以城市供水管网接入。 五、雨、污水排放本项目均为生活污水和雨水排放可以排入城市管网。 六、广播电视均可从城市管网接入。 第四章环境保护 一、大气 本项目使用天然气作为生活燃料，在住户均设有通风排气装置,地下停车场汽车尾气排放亦安装通风排气装置。 二、噪音 噪音污染主要来自机电设备,因而对机房、泵房等产生噪音设备应采取相应的隔音措施。 三、污水处理 本项目产生的污水主要有生活污水和餐饮废水、均可接入城市污水管网,由城市统一处理。 四、施工中的环境保护 本项目施工过程中,机械设备、噪音及施工粉尘对周围人群和环境会造成污染，因此施工中必须采取必要的防范措施加以保护,达到符合环境法规要求。 第五章节能 一、建筑本体部分 本项目属于民用建筑类，设计时应按照现行民用建筑节能标准设计进行。 二、机电设备部分 本项目将全部采用节能型设备,包括锅炉、电梯、水泵、电机、制冷机、灯具等,以达到节能目的。 第六章项目进度计划 本项目可分前期工作阶段,包括土地征用、拆迁、地勘规划设计、工程设计、工程招标等。 本项目按四年计划安排即202X-22X年。 本项目房屋销售,按照国家相关规定高层建筑，主体施工至六层以上即可办理房屋销售许可进行销售。从02X-02年为销售期。 第七章投资总额概算及资金筹措 本项目总投资概算： 按规划建设规模650,概算总投资为202X0万元,运作资金按80万元,(为总投资的40%) 资金筹措。本项目由投资人自筹资金。 第八章利润预测及成本费用分析 、销售价预测 本项目物业由高层住宅,商业用房、地下车库和宾馆组成。根据目前市场情况和未来三年内西宁房地产价格走势预测本项目销售价。分别为住宅480元；商业用房700元/；地下车库300元/（或按车位销售），宾馆(出租经营50元/月),销售000元/。 2、成本费用分析 本项目成本费由建设费用、管理费用、财务费用和销售费用构成。 3、成本费用计算 （1)土地费用。根据投资人提供首期土地和旧有建筑总收购0万元。二期收购邮政局土地房屋估价1000万元，合计6000万元。 （2)建安费用高层建筑按15元计算。 6000010元/=11000万元 室外配套工程250万元。 大型设备、电梯、锅炉、变电设备等00万元。 消防设施0元/6500元=20万元 建设费用合计210万元。 二、建设前期费用 1、政府收取行政事业费: 1元/0000600万元 、前期规划勘察设计监督监理费等： 80元/500=42万元 三、管理费按建安费2即 18502%65000=37元65000=20万元 四、财务费用 资金成本807%1.年=40万元 销售费用:按销售总额计算为2万元 五、不可预见费按建安费2%取 65003元=246万元 六、总投资（总成本费用)为。土地费+建设费+建设前期费管理费+财务费+不可预见费=6000万元+1211万元+(6万元+422万元）+240万元+（8万元+22万元）+246万元23万元3189元(每平方成本)。 七、销售收入计算 住宅：3400400元=16380万元 商铺:6000000元40万元 宾馆:02X050元/=100万元 地下车库:3000元/0万元 销售收入合计：342万元 八、销售税金 营业税： 5.5%3120万元=178万元 契税：1%3120万元=314万元 合计：22万元 九、利润： 销售收入-总成本销售税金=31420万元-203万元-202万元=638万元 十、所得税:按5%,税金8638万元25%=216万元 十一、净利润863万元210万元=647万元 第九章财务分析 一、本项目利润占全部投资1%，占资本金81%，资金年回报率4%。 二、不确定性分析。 本项目可影响盈亏的因素是建设规模（容积率）；投资增减；销售价格升降,为此,作盈亏平衡分析。 本项目若在设定的容积率建设规模不变的情况，若按投资增加0%,销售价格降低0的情况下盈亏情况: 原本总投资为73万元投资增加10%为27万元 原本总销售额为3142万元售价降1为3142万元 增降总合计为5215万元28万元=497万元-所得税129万元=748万元。原利润为478万元，扣减影响因素的利润为2730万元,收益率为12%。 第十章结论 一、本项目在西宁X县区建设对于西宁X县区中心西移，为中心区增加商业和旅游设施,繁华XX县区就显得十分必要。 二、此地块属西宁黄金地段,建设高层住宅对于提升房地产市场价格有一定的带领作用。 三、本项目收益率达31%，经过不确定性分析仍保持在2%，项目有较强 的抗风险能力。 四、项目所需的多项市政设施均可以解决，为项目开发建设创造了较为有利的条件。 五、经过以上研究分析，本项目开发建设是可行的。内容总结（1）建筑类政府投资项目可行性研究报告评审的要点分析 项目可行性研究报告 第一章项目概况 本项目在未取得规划设计条件和规划方案情况下,为尽早对可行性取得意向成果，在投资人提供的项目地址，实地现场考察地块现状的情况下对项目进行以下初步可行性研究(2）地下车库3000元(或按车位销售),宾馆(出租经营50元月)，销售000元/