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.wd酒店二期工程可行性研究报告编撰单位:编撰时间:二00三年五月八日目 录第一章 总论1、1 工程概况1、2 工程提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度方案第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 引入度假公寓的情况介绍2、3 目前已经推出和即将推出的可比工程分析2、4 本工程与其他工程相比拟优劣势分析2、5 本工程前景预测第三章 工程定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 工程建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位 第四章 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目标体系整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼方案第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、1 工程概况本报告所陈述的对象为酒店二期,以下简称本工程。本工程位于著名的国家级旅游度假区。犹如一颗璀璨的明珠,镶嵌在地球北纬18,与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道,呼吸着温馨的海洋季风,这是一条关于热带,关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬,有最明媚的阳光、最纯洁的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩,自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进展监测评价,空气质量位居世界第二,中国第一。国家环境保护总局把浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。酒店二期便位于海岸线的中点。 本工程建设用地东接酒店一期;南临南中国海;西接红树林度假酒店五星级;北靠高尔夫球场,地块方正规那么,视野开阔,观海效果极佳,是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 工程提出的背景及建设必要性在过去的20年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济开展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的开展,促进就业和区域经济平衡开展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游开展的大形势下,的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年,房地产慢慢脱离房地产泡沫经济的阴影,开场复苏,并朝着良性的方向开展,的房地产开场了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善,使得作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时,也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到过冬、度假充满热情,客观上造成了近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购置。业内人士认为,未来几年的房地产,特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的区域内可以供应的滨海一线房地产目前尚无一家,二线房地产产品也屈指可数,在未来几年内将远远难以满足市场对滨海房地产产品的强大需求。在此背景下,我们准备开发建设的酒店二期无疑适时而上,具有一定的建设必要性,一方面尽可能的提供应市场高品质的房地产产品,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该工程的市场前景有着准确的判断而作的,具有科学性和前瞻性。本报告在以下的局部将着重对本工程的市场分析、工程定位、规划设计定位、营销推广策略以及工程的财务评价进展研究。1、4 主要技术经济指标总占地面积:58070平方米总建筑面积:67981平方米可销售面积:34000平方米,建筑密度:24。46%容积率:0。72绿化率:65。6%1、5 施工进度方案1、5、1 2003年11月29日破土开工1、5、2 2004年1月26日构造到达正负零1、5、3 2004年5月18日构造封顶1、5、4 2005年6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店TIME SHARE演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进展了真正意义上的而产权酒店那么是进而买断产权而不仅是买断时段,即将酒店的客房分割,每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位,出售给客户。投资者既可长期居住,也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合,为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了时机,因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告,其增长率到达19.3%。到2003年,已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购置了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。在中国内地,从1995年开场流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、等地均开场出现各种规模的产权酒店。2、2 酒店二期引入产权式酒店模式情况分析一市场形势分析一客观区域市场分析天域二期的定位是:中国国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节,而度假酒店是酒店类型中数量不多,但占经济比重较大的类型之一。工程所处的市场形势利好。 1从市来看,是我国近年来旅游业开展最迅速的城市之一。在过去的20年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济开展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的开展,促进就业和区域经济平衡开展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游开展的大形势下,的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年,坐落在大东海的“瑞海豪庭推出高档海景房,在极短的时间内,三幢高层楼盘就出售一空,点燃了房地产春天降临的信号。紧接着,“碧海蓝天、“蓝海花园、“昌达海景花园等随之跟进。2002年底,“阳光海岸投资资愈三亿,在湾开发高档海景小区,打造高品质的海景居所。现在,一批依山傍海,环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女,销售势头有增无减。2003年1月-7月,市共销售住宅面积达31.17万平方米,商铺面积1.67平方米,在非典疫情刚过去的7月份中,销售面积达3.11万平方米其中认购面积为1.35万平方米,这说明,几经风雨,房地产业已经驶入安康快速的开展轨道。 2有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期,那么是位于综合自然条件最好的。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进展的水质监测结果说明:大东海浴场、浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴休闲度假,居住养生。更是成为人们来旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力,让世界瞩目。近年来城市开展日新月异,城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市这个目标,以“旅游度假、生态示范为个性特色,对城市总体规划进展了布局修编,创造了“山、海、河、城融为一体的城市生态环境,大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度,市政府进展了系列的形象工程建设,组织了大量的重大文化活动,这一切都成功地将推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地,旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道,2001年到2003年之中,房地产的购置者当地居民只占10%,岛的客户占了20%,而全国其他城市的购置者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地,是房地产开展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向这样的旅游胜地,给房地产带来了百年一遇的良机。2001年,以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到,全方位的旅游开发和各类楼盘的上市,吸引了来自全国各大城市的买家,包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产,似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是的一线海景,这种最为稀缺的资源尤为抢手。现在的海景房地产,价格一升再升,很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在的房地产商都明白了一个道理:时机来了。综上所述,天域二期的开发有着良好的外部经济环境,社全环境和地理位置。这都是本工程面对的市场根基。二市场供求分析天域酒店开业之时,仅为凯莱一家五星级酒店,客房接待能力达不到30万人次/年,但经过几年的开展,已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店,客房接待能力越过300万人次/年。旅游市场的稳步开展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看,酒店的接待能力并没有饱和,尤其是在周末和节假日,入住五星级酒店要提前一周预订,在黄金周 基本就供不应求。根据公司提供的资料,近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比方下:酒店接待能力实际到访游客数量图例: 表38151426321705022080330单位:万/人次 1999年2000年2001年2002年2003年从上表可见的酒店还没有到达饱和,星级客房接等依然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。天域二期与天域一期联为一体,以其完全开敞式的热带滨海酒店风格,以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店,这将结实的稳固和保持其竞争地位。三工程比拟分析 1工程地块情况工程的地块A5-2,约58070m2,位于中部,南面南中国海,北靠起伏的山岭和高尔夫球场,紧挨着天域一期,是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店,是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发的限制,使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业,它都是稀缺的,不可多得的。 2市场定位天域二期是设计为五星级标准的度假酒店,与一期一样,目标是来度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客,包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权出售
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