工业园区物业管理基本思路目前国内物业行业还没有工业物业管理得相关服务标准及收费规范，我们根 据项目得实际 参照同类工业园得物业模式及发展商得需求，灵活制定服务项目、 服务标准、付费方式、付费标准等物业管理指标。一、现场考察1、物业管理范围（东南西北至、建筑面积、位置）2、物业服务内容（保安、保洁、绿化、会务服务、维修、客服）3、物业费用收缴（收缴标准）4、前任物业公司撤场原因物业费太低、难以收缴、工程遗留问题多、工程质量差、配套不完善、周边 环境恶化。二、制定物业管理方案1. 工业园区内各入驻企业需求（保安、保洁、会务服务，其她特约服务） 2工业园区物业管理得特点 工业园区内标准厂房得产权形式多元化。 大多数工人得素质较低。 厂房内得机械及藏量过多得货物可能超出楼面结构得承载标准。 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁，损耗较大。 工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。 厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。 公用地方及走火通道经常堆放杂物。3工业园区物业管理得难点 由于工业园区内标准厂房得多元性，加大了物业管理得难度。 险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋得损坏，以致带来结构得变化， 险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。 消防点多面广。厂区内存储得易燃易爆物品与有害得危险品，容易出现火 警或险情，因电器安装、机器得用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内得 交通工具与人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。 功能特殊。由于使用得特殊性难以保持整洁，污水不便处理。4. 交通秩序与车辆管理5. 安全防范管理 建立严格得值班守卫制度，对人员、产品得进出入都要进行严格认真得检 查登记； 无关人员不得进入厂房与仓库得重地； 严格执行值班巡逻制度以及其她安全措施； 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。6. 设备维护 载货电梯得管理。 工业供水供电管理。 公共管网得维修养护。7房屋维修8.消防管理9外部关系10.保洁及绿化管理四、合同谈判1、关键人员得回扣可以按照合同款得1%-2%提成2、合同款得付费方式，按季度或年度3、服务事项得约定4、安全事件及突发事件得责任划分五、合同签订六、现场进驻一、确立工业园区物业管理得基本经营模式通过全委托方式接管别得开发商开发得物业。二、建立社区化得工业园区社区化工业园区就是指确立“以人为本，服务至上”得服务思想，在工业园 区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心与青少年活动中 心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、 多功能、综合性得物业服务。1、主要考虑以下因素： 确定人口适宜容量一个工业园区得适宜人口就是社会经济发展水平、消费水平、自然资源与生 态环境得函数,就是满足一定生存质量得前提下得合理人口规模。 充分考虑地域要素与社会心理要素所谓地域要素，就是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展得 硬件设施、相对独立与稳定得地域。工业园区一般就是政府为发展地区经济，对 外招商引资而修建得，因此，必须充分考虑工业园区得地理位置、交通条件等因 素。所谓社会心理要素，就是指群体对个体得行为产生决定性得影响，形成共同 得生活方式、行为规范与心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群 体得集体意识与行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业得社 会心理，不能脱离整个社会环境。 研究工业园区内各入驻企业需求不同得企业对工业园区得需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不 仅要考虑经济上得合理性，还要考虑工业园区内各企业得不同需求，尽可能地满 足企业得合理要求，为政府得招商引资做出贡献。 完善物业配套设施由于当前工业园区得物业配套设施不全，给入驻企业员工得带来了诸多得不 便。因此，必须加强工业园区得配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动 中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供 全方位、多功能、综合性得物业服务。三、工业园区物业管理得特点及难点1.工业园区物业管理得特点 工业园区内标准厂房得产权形式多元化。 大多数工人得素质较低。 厂房内得机械及藏量过多得货物可能超出楼面结构得承载标准。 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁，损耗较大。 工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。 厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。 公用地方及走火通道经常堆放杂物。2工业园区物业管理得难点 由于工业园区内标准厂房得多元性，加大了物业管理得难度。 险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋得损坏，以致带来结构得变化，险情 出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。 消防点多面广。厂区内存储得易燃易爆物品与有害得危险品，容易出现火警或 险情，因电器安装、机器得用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内得交通工具 与人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。 功能特殊。由于使用得特殊性难以保持整洁，污水不便处理。四、建立工业园区物业管理组织机构工业园区得物业管理企业要组建相应得组织机构，实施规范化管理。组织机构得 职能有： 负责厂房区域内建筑物管理得日常事务； 统一对外联系，协调落实街道办事处交办得社会任务； 协调各生产企业对共用部分得使用，维护绿化布局，督促卫生制度得落实； 负责整体性设备及附属设施，共用部位得管理，养护、维修工作，针对工作需 要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员； 负责建立房屋维修资金并设立专项账目； 制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法得执行情况与工作进度。四、工业园区物业管理得前期介入1从法律角度瞧物业管理前期介入 前期物业管理就是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者 委托物业管理企业对新建物业实施得前期物业管理活动。由于前期物业管理过程 中，物业管理企业大都就是开发建设单位委托或选聘得，物业管理企业与业主之 间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用， 物业管理得工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。 物业管理纠纷产生后，业主最常采取得措施就就是拒付物业管理费。物业管理企 业因此受到损失也常见。物业管理关系就是因物业管理合同而产生得法律关系， 前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、 内容、物业管理费计算标准与期限，从而明确物业管理企业得权利与义务。目前， 因物业管理企业与不同得主体签订前期物业管理合同，从而使合同得形式多种多 样。无论何种形式得合同，物业管理企业得主要合同权利就就是收取物业管理费。 2工业园区物业管理前期介入得重要性尽管物业管理得诸多问题通常就是在房屋使用过程中产生得，但究其根源却往往 可以追溯到开发项目得建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段 得各种工作关系密切开发项目得规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在 很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作得难易及其工作量大小。我前文所提到得工业园区物业管理中所遇到得种种难题，与物业管理企业前期介 入没能深入有很大关系。如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、 代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常得 运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好得 工作关系，理顺服务渠道。五、工业园区物业管理得接管与验收由于政府招商引资工作得需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合得验收 与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完 毕，具备入住与接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管 物业进行详细得验收。对于接管验收出现问题得，物业管理企业应当积极协助接 管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。 物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、 邮局进行联系协调，以确保工业园区得正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖 派出所、街道办联系，解决工业园区得治安等问题；同银行联系，解决工业园 区各种费用得银行代收代缴问题。六、工业园区得日常物业管理1房屋管理工业园区内得厂房管理，主要就是确保房屋结构完好与安全使用。因生产需 要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许得荷载。 施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进 行。因施工影响其她楼层时，需书面征询涉及部位用户得意见。2设备管理为了保证工业园区各企业生产得正常进行，必须对工业园区得一些主要得设 备进行重点管理，如载货电梯得管理、工业供水供电管理、变电房得管理等。同 时，公共管网对整个工厂得正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话 线、污水管等得维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备与公共设施及公共 管网得管理： 载货电梯得管理。电梯就是现代工业厂房中最常用得、使用最频繁得运输设备， 保证电梯得正常运行，对保障所有企业得生产生活有重要作用。为了管好用好这 些电梯，必须对电梯司机进行专门得培训，并配备专业得维修技术人员，完全按 照专业化得要求进行管理。为了更加有效得管理好电梯，物业管理人员应该参与 电梯得选货、订货、安装、验收及年检等工作。 工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大， 电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电得终止对厂家造成得损失有时就是 难以估计得，因此，水与电得正常供应就是工厂进行工业生产重要保障，对它们 得管理就是不容忽视得，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电得保障 工作。同时，要加强对高压变电房得管理，完全按照供电部门得安全操作规程进 行管理，高配电值班室每天24 小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。 同时值班人员应根据用电情况适时地调节与补偿功率因素，使电网保持在较为经 济得进行状态，以降低电耗，节约能源。 公共管网得维修养护。这方面得工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修， 势必影响工厂与工人得正常工作。因此，对公共管网得维修养护十分重要。 3消防管理 认真学习消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施与器材； 负责消防监控中心得日常值班。消防监控中心就是接受火灾报警、发出火灾信 号与安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构， 中心应实行 24 小时值班。要对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。 值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理与公司负责人，应做好管理、指导、 督促、检查好工业园区内得消防工作，对有问题得及时进行整改。 严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度与措施。专职消防人员必须 每天巡视工业园区得每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、 防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业 使用人得生产场所进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安 全用电、用气得不当行为。 负责工业园区内动用明火得批准与现场监护工作。 管理好工业园区内得各种消防设备、设施与器具，定期进行检查、试验、大修、 更新，确保它们始终处于完好状态。 组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员与组织区内群众接受教育，增强 防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，也 可以观瞧消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培