房地产估价师房地产实物因素复习笔记2017房地产估价师房地产实物因素复习笔记（一）土地实物因素1. 土地而积两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。2. 土地形状土地形状是否规则，对地价有一定的影响。3. 地形、地势由于地而的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利 用价值或景观等，从而影响其价格。4. 地基（工程地质）地基（工程地质）状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质, 有无不良地质现象等。5. 土壤这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格 的影响。6. 土地开发程度一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响 是显而易见的（二）建筑物实物因素1. 建筑规模建筑物的而积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、 使用性，对房地产价格有所影响。2. 外观建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价 格有很大的影响。3. 建筑结构4. 设施设备5. 装饰装修房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房 三大类。6. 层高和室内净高人们对建筑物的需要，木质上是对建筑物内部立体空间的需要， 而不仅是对而积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。7. 空间布局空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不 同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不 尽相同。8. 日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应 于朝向、楼层），将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为 便于叙述和理解。9. 维护情况和完损状况建筑物的完损状况是一个综合性因素，包扌舌建筑物年龄、维修养 护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之， 价值就低。开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可 供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计 方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设 计方案进行专项审查。开发商提交审查的设计方案，包括：以实测现状地形图危底图 绘制的规划设计总平面图（单体建筑设计方案比例尺1： 500,居住 区设计方案比例尺1 ； 1000）;各层平面图、各向立面图、各主要部 位剖面图（比例尺1： 100或1： 200）;各项经济技术指标及无障碍 设施设计说明及其他相关资料。对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目， 开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提 供的规划意见书（选址）及附图复印件和建设用地钉桩成果 等前期规划文件。城乡规划管理部门进行设计方案审查的主要内容包括：设计方案 的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划 要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求, 停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城 市规划的要求，己经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。城乡规划部门对设计方案提出修改或调整意见的，开发商应根据 审查意见对设计方案进行调整修改，再报城乡规划管理部门审查。 审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具设计方案审查意 见，并将相关审查意见分别抄送政府园林、人防、消防、市政、 体育、水行政主管部门。一、领导才能二、较强的组织协调能力能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一 起，达到相互支持、取长补短的效果。项目部是一个团队，如果一 个项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘 散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导 致工作无法正常开展。四、有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任在工程建设实施的过程中，项目经理要接触很多人，处理复杂多 样的工作，也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难 以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案, 此时工期紧张需要尽快解决施工方案。这就需要工程项目经理挺身 而出，请教专家，有依据的提出方案，并与业主、总包同心协力解 决难题。五、思维敏捷，精力充沛工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的 布置。这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件 时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作 的。项目经理投入最重要的事就是“五控制”（指成本、质量、安全、 资金、进度的控制）。只有详细而系统的由项目经理参与的控制计划 才是项目成功基础。