第二阶段作业（第4-5章）一、 名词解释房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。二、 单项选择1建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于( C ) A钢和钢筋混凝土制作 B道桥工程结构 C钢筋混凝土 D混合结构2计算建筑期利息的工期应按（ B ）计算。 A合同工期 B额定工期 C协商工期 D实际工期3建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B ） A分折法 B打分法 C容积率法 D综合指数法4造成建筑物经济性贬值的核心原因是 (D)A经济发展停滞 B部分闲置c实际收益率下降 D客观收益串下陈5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C ）A用途合理 B维修程序合理c能获得正常收益 D能获得超常收益6土地的经济地理位置具有（C） A价值不确定性 B功能变异性 C可变性 D不可位移性7.影响地产评估的行政因素有（ D ） A政治安全程度 D城市化 C治安程度 D城市规划8国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为 ( D ) A明年 B40年 C30年 D50年9采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（C）A材料价格没有大的波动 B预算定额没有调整C建筑物原工程量是合理的 D具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料10从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（D）A市场法B成本法C剩余法D收益法11企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（D）A国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B国有企业破产或出售C国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业12有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（B）A127.70万元B139.55万元C150.00万元D175.00万元13标定地价是（B）A省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格14交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ B ）A土地用途的多样性B土地经济地理位置的可变性C土地价值影响因素的多样性D土地的不可替代性15如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8，则土地的资本化率最接近于（ A ）A6.0B6.8C7.5D8.016被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2，2004年为-2，2005年为2，2006年为3，该建筑物的重置成本最接近于（ D ）A185万元B186万元C187万元D189万元17运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ B ）A经验判断法B售价调整法C价格指数调整法D环境成熟度修正法18对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（ C ）A风景好坏B交通设施条件C地段D居民的职业构成19.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( A )A、物理因素B、环境优劣C、经济地理D、新旧程度20.某宗土地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼面地价为( D )A、20元m2B、150元m2C、300元m2D、1500元m221下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（D）A专营权B土地使用权C商标D商誉22下列不属于无形资产成本特征的是（B）A弱对应性B共益性C不完整性D虚拟性23.无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有（ B ）A、附着性B、共益性C、积累性D、替代性24、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40，已知该类产品的销售利润率为20，则该无形资产转让的销售收入分成率为( B )A、4B、8C、10D、20三、多项选择题1.房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为以下哪几种?(ABC )A.钢结构 B钢筋混凝土结构 C混合结构 D厂房 E道桥工程2.影响建筑物价格的因素有(ACDE)A环境优劣的影响 B长期投资贷款利率C.产权 D经济地理因素 E新旧程度3建造物评估的原则有(ABCD) A供需原则 B最有效使用原则 C替代原则 D房地合一原则 E.预期性原则4建筑物产权形式有( ABC) A租用权 D使用权 C所有权 D收益权 E买卖权5区域因素修正的确定可采用的方法是( ACD)A双百分制比较法B假设开发法C十等分因素比较法D环境成熟度因素信正法E.询价法6.建筑物从大的方面可以分为( BD) A工业用房 B房屋 C公开建筑物 D构筑物 E福利建筑7.测算建筑物重置成本的常用方法有（ABC）A预决算调整法 B重编预算法c指数调整法 D打分法 E容积率法8在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ ABE ）A单位价值量小的建筑物B结构简单的建筑物C结构相同的建筑物D用途相同的建筑物E运用其他方法估算有困难的建筑物9引起建筑物实体性贬值的原因有（ABCD）A建筑物自然老化B建筑物的使用磨损C自然灾害引起的建筑物功能减弱D人为破坏造成的建筑物功能减弱E建筑物存在设计上的缺陷10在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（AC）A测算建筑物的更新重置成本B测算建筑物的复原重置成本C测算构造简单建筑物的重置成本D测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本11.无形资产鉴定可以解决的问题有（ ABC ）A、证明无形资产存在B、确定无形资产种类C、确定无形资产有效期限D、确定无形资产无形损耗E、确定无形资产的评估方法四、简答题1. 根据股份有限公司土地使用权管理规定和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？（1）出让方式。根据持股单位的不同，具体有如下两种出让方式： 由该企业向股份公司以土地使用权投资入股，股份作为国有股入股，也可以由股份 公司向原企业租用土地。 由股份公司改组后直接向国家缴纳土地出让金，取得一定年限的土地使用权。（2）直接投资入股方式。由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司，土地资产股份作为国家股。（3）租赁方式。由上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金。2.建筑物评估时需要考虑的因素有哪些？(1)物理因素。这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备份况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。 (2)环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个童要因责。交通通讯状况，环境优美程度、基础设施加水、电、气等完善程度，商业冈色分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。 (3)经济地理因含。在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。 (4)新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随斡建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。 (5)用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，务注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。 (6)产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制如是否做抵押、担保、出租等都互接影响建筑物的价值。 (7)政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政策法令和政策的影喻主要表现在：政府基于公共利盈可限制莱些房地户的使用，包括规定土地使用用途、建筑物客积率、覆益卑等。政府为满足社会公共利盈的常要，可以对任何房地户实行强制征用或收买。 (8)供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影咱很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值令提高。 (9)其他。如住房制度改革、长期投资贷救利率变化等都直接影响建筑物价格。3.建筑物评估的原则有哪些？ (1)替代原则。建筑物特别是商品化建筑物遵循替代规律，即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影咱和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。因此，在对商品化建筑物进行评估时，就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。应当注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能变异性等特，氮，因此，委对区域和时间及交易条件进行修正才能根据替代原则进行评估。 (2)最有效使用原则。在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变弄性且是否能够实现功能转化。如果具备这样的条件，就可以接潜在的可能的最有效利用途径来评估。但是，应当注意，压用这一原则时，必须要符合国家法律、法规和政策的规定。 (3)供需原则。由于建筑物具有不可位移，隆的特点