山东淄博房地产（高层项目）市调报告前言由于恰逢公司“城市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，所以，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（张店）高层项目市场进行了调研与分析。一、市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到2005年3月底，除了原来未被市场消化的多层项目外，淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下25个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。其中，2005年启动、在售和即将推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。二、产品构成及现状分析1、 住宅如上所述，2005年市场高层项目将不少于25个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多，购房者选择空间减小。二者比例悬殊与往年迥异。用高层绕项目缸详情矩见附恐件：伏淄保博（搜张店哭）高吸层项膜目调仓查表撇等笨。期2山、混投资兴型物朋业悄据市瘦调可胸知，努今年床活跃凯在市四场上蒜的办刘公、读商业次项目膨数量违、体瞒量与前03挪、君04猪年虽干难以搏相比积，但盯因为辰受去摩年公嫩寓型过项目造（商念务办奉公、辈酒店椅式公世寓）彩销售批形势寒良好愤的影醒响，窗05递年此掀类物腊业形勤势仍辛被看风好。绸目前易市场域项目纠主要积有中轨国陶肆瓷科委技城摘、风顾景华的庭、美美旗被国际炮、华元都名莲城、工义乌谁小商档品城陆、龙松运时高代、魂中关足村、词山东标香港积五金丝家居愈城、梁海盛大水产签品综驳合市美场、窃荣宝弊斋、掉金丰额大厦园、金长豪大等厦、短桓台未香港笔街等恐，其土中部棒分为提04野年未肃消化魂的项慧目。脉此外尝，不驾可忽绿视的若是市眼场上拦不成乔功的哥商业浇项目汁对投赛资者裁的负徒面影汉响。辛注：启20墓04萄年商发业办日公物胸业：孙钻石祝大厦窜、荣藏宝斋执、宏止程名螺座、车国贸锄大厦悲、颐蜘鸿大俱厦、肯圣亚莲大厦砖、中熟房新奖时代效商务威中心计、发甘展大缓厦、拳赢环普大厦歼、中盈关村肚、淄替博精姜品服响装城掩、中拍国财亡富陶含瓷城洁、通身乾服愧装广足场、惭新天树地休壶闲购帆物广内场、排淄博卖义乌漠小商咳品城粪、中凶国陶奥瓷科刺技城侦、美春旗国公际、满风景脖华庭剩、东球方国村际汽睬车城种、民珠泰街衣铺、裤周村哑家具返广场庭、东滑方国泳际公胖寓、棕福邸蒜旺铺门、金慈丰大汁厦、糊金豪热大厦柄等。贸三、宽市场管供应绕分析郊20变05遭年，槽将是喂淄博睡当之猛无愧记的魔“帝高层申年江”见。测04漆年，阀03河年甚香至更抵早，待小高跑层的羊发展喉不过第是淄唐博楼崇市上旷的潜渔流，潜而在告短短亡两到中三年牵的时聪间内候，开谎工的波、销墨售的刷、竣马工的决、入剧住的涨高层播项目妻加到井一起持，在浩短时冬间内赢，市财场出驼现了丽一个惹前所复未有通的高遥峰。龙1份、酒供应俘突然站放量梯20预05睬年淄哄博房吓地产胸市场舍供方脸突然泊放量尚和强王势出蠢击，详将有羽如下纸项目祖或开忆始启匠动，霞或开经始上科市，馒或继候续推好售：执中润慧华侨炎城、屯时代昆名都听、东配方之俊珠、改翡翠隔园尸3延期、轮银领留国际抱、国浩际馨旦居、妄天府城明珠莫、鲁渴信皇鸣家花强园、饰丽江稿文化杏休闲肺广场吓、海勤泉帝捡景（咳港澳俱广场奇）、虾荣宝漠斋、多金宝狮岛、丛颐景苍园、岗鑫盛焦振城市奥风景欧、天还骄世潜家拔3外期、锣凯瑞耕景园求、义熊乌披晃江南子豪庭夫（高动层）蔽、黄扬金国株际、侵西城油嘉园厉、丽吉水尊讽园、财创业朽被帝景猛园、巡华都折名城玩、风扬景华超庭、产风景瑞世家采、金膝丰大忍厦、叹金鼎堡傻世龙险城疑章2悬、悔户型栏大小略总体利量相恒当翁市场财上尚傻未消舍化的锁高层政项目摘的剩匪余房副源普级遍以样大户线型为快主，春12比0碍欧25住0碧左右顾；即抱将上目市的蔽高层挂项目抗中，眠大户蒜型房占源仍形占不挽少体产量。肯但同贫时，释开发汇商在术吸取泊了大塘面积令房源误销售卫不畅纱的教型训并肯对市超场重裙新进垄行定兆位分年析后身，新愿的高哥层项播目将该有相得当比凑例的势中小识户型辰住宅滔推出繁，面膀积从路几十夺到一怒百多果平米条不等座，如唉城市灯风景过、颐返景园骗、翡摊翠园尸3凶期、税银领否国际康2柳期、俘巴黎粥春天巾2叼期等铜。东3计、码为什沾么是柴20冈05源？秀如果锋把窃“扫20踢05鹅年高工层项搬目突纽然放绒量孟”茧作为宵一个昼现象割进行赏分析宗的话伪，高效层项蜂目选镜择在琴20题05浇年突课然气“宪爆发狮”焰是有脊着深隶刻的擦社会易背景珍、政取策及臭经济深背景纷的。蹄1黑）矩社会档政策画是前趋提变20浓05弦年是品“虾8.引31怎”拼大限纤后的额第一傍年，乘土地陶招牌户挂制恒度的进强力盆执行团，使辫得有穿限的田土地减资源胞使用赞价格抱上升槐，要绒求开辟发商期不断葱提高植单位霉土地意面积摧的使定用率耐，楼练房向港高处甲发展知也就稻成为址必然欧的选输择。谢同时贫，由泉于张学店新抬城区逝开发等的受匠挫，闷使得否大批咐量多箩层低壳密度垃住宅辣项目欣的开房发成压为不秩可能岸，开嚷发商虽纷纷爹在老专城区绍拿地蹦开发贵，旧木城改翅造步芦伐加反快。放2玩）手城市杰发展燕是根孩本乎从城饭市发兔展来挣看，席土地时资源施的不习可再案生性滚使一拒些成胡熟的撕地段锁成为少一种牺稀缺妈的资迁源，冠而对理这些龙稀缺青资源唇价值铁的充循分挖西掘，今也只互能把头楼体贡扩向车高处吉。披3释）巾消费启水平筑提高磨是基汁础捉从淄伟博经蛮济的永发展扣角度季来讲辉，高谅层、螺小高演层的烫出现肥，也集正是商得益胡于前后些年福淄博日楼市庸的健献康发燕展，匹开发甩商的撞实力券日渐雪增强绣；从烧消费榜者的千角度毕来说敞，他称们同啦样囊厦中日那渐充蒙实，猛而且雪随着劈消费坑者视责野的折开阔凭，其竿对住赔宅品勉质的叼要求除越来朴越高叠，高缩层和物小高杜层住阻宅，鸣不再叔是以掘往意富义上舒难以事承受义的擦“约奢侈环品网”论。智4泪）滩房价技提升滥使旧黑城改逝造成值为可监能忽中心累城区施房价宜的稳压步上判涨对南整个页住宅终市场垃起到蛛一定害的拉记动作霜用，乞自此苦，眉15瞒00与克16延00里元例栋的滴房价吉成为牢“恭遥远鸡的回塘忆男”乡，而妈20夺00劫躲40丹00盖元梢猴成袖为大束多数咐购房奇者必池须面应对的诱现实卷。僻四、罪市场恩需求项分析司1劳、务客户凶构成担随着堆经济照的发董展和克人们很思维糠模式地的转爹换，售淄博摸开始案出现竭中产施阶级辫，且千这一扩群体旬正在刷逐渐蜻壮大投。因室此能支满足步他们罩需要售的房兴子也粒就应御运而春生，东如别圣墅、薪小高猫层、卧高层降等。增政府耐公务班员、劲银行辆业、渴保险有业、证贸易虑业、冠媒介宁传播召、城讨市白载领、岁私营壳企业矿主或败高管闪以及看部分堆二次惕或多检次置短业者味。此住类客纯户群量经济傍承受型力较兰强，它观念箩先进射，投仆资意宽识较劝强，怖是整岂个淄阔博房喂地产苍市场狐发展厚的最叉先受孔益者拢和引肾领者节。种他们赶一般租居住默在中沫心城抄区、剧城市矩边缘购或新贵兴商题业区脖或居辰住区暮，生训活配舒套及惜市政踩配套散齐全新，交泻通方乌便，叛舒适照的居衔住是犯他们破买房驾子的江主要喝目的喘。与杆一般吴购房公者相给比，哑这一窄群体养对住寒宅有柔着较于为显等著的哀需求尝，豪狭华、愧舒适古、方惑便是脚他们纸衡量扁房屋离的重趋要标抚准，晨高标斗准的爪物业迎管理俘也是旷他们搁非常弱重视阿的因锤素。惰2洲、糊需求浪特点对1薪）那对均诊好性扫要求淹更高恨购房姓者除鸡了对急住宅伯质量茶、户粥型、隙会所红、交援通等好方面帝继续绍保持班关注生之外滥，还洒对新抽技术乘、新彻材料售的使剩用、桶节能与、环刑保、步智能箩化等窑多方柔面提瞎出新住的需淡求，萍特别依是对弹社区检景观春和环垃境方系面的弯要求鹅更加拳强烈钓。均寒好性期是衡键量物葵业综讨合品炊质的耐重要撒标准浆。劣2）喜绿宣交 居烛住更嫌加舒燥适方供便、秆更加库人性集化撞主要呈体现瞧为方粱便实肚用的妥配套救设施圆、优凝良的映户型嫁设计崖、专惨业的看物业祖管理创等，嫩以及军与人铃的生济理和赏心理影相协塞调的冠各个舞方面架。隆3解）肿年龄型结构翻更加宣明显天通过弟市调歇并结右合淄伍博在给售高眯层项剪目的异客户还分析锤得知腊，年必龄在暗25斩惩45援之间您的人附群为说消化改高层嗽项目烤的主脂力客线源。治4欠）铸消费伞需求突为主别，投千资需窄求为怠辅跃由于检高层猴住宅客的总烛价高劳、档皆次高诉、居签住舒渠适度源高以岩及社谎会符易号功晓能强苗等，捷所以检高层遇项目忌的购巧房者衫普遍蛾以自太用为颗主，挪但也锻不排签除部娱分投箩资意圆识较雁强的汇炒房蒸客户孕。犹5舅）葛团购灰客户泪占相页当比丰例择由于运开发披商与挑购房誉者特结殊的周社会杀关系从或客患户（问合作羽）关欣系，跑目前梅在淄诚博高欣层住片宅的献推售微中，剪团购讨客户随占有筐相当做比例执，而映且团淘购通鞋常被蜜一些县项目球作为颤推售岭策略陕之一吃。详3多、哪观旧迹待新果，市站场出未现观谨望势魔头替由于搅受上阳市项戚目增历多的才影响坚，广瞎大消贱费者杰的购界房热测情收烟减，灰开始炒对在净售项渴目表戏现出伸观望芝态度竟，而柳对即必将上捞市的出地段广不可辅复制随的高眨层项精目（行如黄灿金国鉴际、揉鲁信西皇家婶花园即等）丛则抱踩有等徒待心技理，源意欲无在众盲多项遇目激擦烈的添市场葛竞争诱中坐炭收更删大利均好。慕可以国说，棒即将数上市洗的高俩层项敞目虽藏然面爹临着荒激烈摆的市胖场竞商争，岛但同迹时也饱有着聚较大横的需锯求市训场。松4文、胸多层峡需求巾看好裳虽然仓05串年小家高层愿、高队层住秧宅上肿市体顺量较屿大，脏多层部减少猪。目营前市林面上委多层怖项目戴主要副有瑞哀丰苑亮、绿巷杉园童、中锅德亚构运村扫、美颤达花昌园、溪吉润伸祸雅庭岭、书史香景仰园、耗金昌快芳舒然鄙家园猎、天北都小裂区等夕。锻由于锋多层段本身隙的优蝇势如榜价格平低、嘴物管崖费用孔低等忠，再鸽加上炼消费朝者传垒统的桑居住级情节端等因淋素，蚀所以绳70圆痒10城0终平米督左右影的中蒜小户栏型（淘均价征在删20科00舅元块番左同右）锦，即喜使地诚段稍识偏，持市场删反响疼仍然乓不错敞。全从购趴房者车对多钉层需炊求的倦反映刚来看堵，多稳层的缩市场格需求撑空间气仍然椅较大贱，但中目前押市场摔正值揭高品昂质多拴层项身目缺临乏之绣际。滑如果陷新开棋发的预多层课项目群上市第时机呼恰当丹，推仔广节忽奏适好宜，名多层域市场或将继触续看牺好。朱五、竞价格凯及成虹交分掘析客1厅、众品质丘相近助，价究格差诊距较仅大腰虽然触住宅篮品质促有诸满多相奸近之命处，歌但产宗品规鹊划设喷计不矩尽相宇同，翼所以后即使龟是同浅类物罪业，谜价格匆也有镰较大兼大差获距。肠目前任市场姜上高蹈层项辨目售裁价从揉24汇00方元铁移到划40呢00陕元执岗不骂等。雹2翅、侧市场浆售价绑增长骑缓慢宾20拿04厦年上监半年摆，部典分高旷层项每目曾母出现类过小吸面额尽的降舌价势敏头，例进入欲下半挖年来止，价帝格虽胜有所薄上浮压，但煮波动户不大负。案与慰20面04韵年相绍比，隐目前记市场批售价欢涨幅宿不大滚，而碎且从唉项目缠现场喉得知斑，客街户购继房仍览然可吓以在妥限定捡条件弓下享杆受一机定的迫折扣挠优惠束。可剪以说救，目番前淄葵博的送高层显项目竭难以稠突破廉现有叔价格腊区间典，实宜现更端大价蹦值的券提升筝，除叙非出吉现市恒场认杆可的弹创新掘产品良。五所以号，同权地段剃的住早宅物躲业，免其价袍格将宜因为肢产品桥定位的、规淹划设匆计、爆品质弓等原臂因而削拉开罩一定饥差距玩。耳3总、重持续世销售置，成悦交缓雾慢挠据市挑调反脊馈