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推进小微园提速控价提质的调研报告近年来,我市创新推进小微企业园建设,在拓宽企业发展空间、引导集聚集约发展、促进产业转型升级等方面取得了明显的成效。但是,在“大拆大整”和市区工业企业搬迁改造纵深推进的背景下,小微园面临厂房“僧多粥少”、价格“水涨船高”的严峻局面。因此,我市必须以超常规的力度和举措,加快小微园提速、控价、提质,切实缓解供需缺口,为小微企业提供搬迁安置、转型提升的优势平台。一、当前小微园建设中存在的突出问题当前,随着“大拆大整”和市区工业企业搬迁改造纵深推进,我市小微园建设短期内供需矛盾较为突出。从供应情况来看,近三年我市小微园竣工面积预计达到300、402和402万,按照每家企业3000生产空间计算,预计能够解决3100家企业安置提升需求;但今年我市能够供应的300万小微园,均为第一批小微园的收尾工程,其中企业联建、龙头企业牵头的小微园前期均已认购,政府投资和工业地产模式小微园预售率达到90%左右。从需求情况来看,根据市区工业企业搬迁改造三年行动计划,中心城区需搬迁的企业有3000家,其中近期有搬迁需求的企业348家、厂房安置需求152万;“大拆大整”行动排查的18万家“四无”单位中,约1/4没有合法场所;去年全市首届小微园推介会上,有1800家企业登记需求小微园470万。总的来看,当前我市小微园建设进度、入园成本和配套服务离企业搬迁安置的需求仍有较大差距。(一)要素供给不足和审批流程繁琐拖累建设进度从要素供给来看,全市工业供地从2013年的1.2万亩,持续下降到2016年的4878亩,大部分地区通过低效用地再利用等途径解决小微园建设指标问题,供地速度慢、“净地不净”等问题较为突出。全市第一批104个小微园中,约有半数园区因用地指标不足推迟开工时间;新三年行动布局的25个重点园区中,仍有8个共1100亩尚未落实用地指标。从审批流程来看,在前期审批阶段,小微园需经过建筑初步设计、建筑规划许可、施工图消防审核、工程施工许可等审核流程,涉及住建、规划、消防等10个部门,且各项审批程序均需前置条件齐备后方能启动,项目返工重批的现象仍然存在(如初步设计阶段消防部门未参与,但往往在施工图消防审核环节提出修改意见,导致设计方案需重新修改报批),整个前期审批流程往往需要2-3个月时间。(二)税费负担和隐形费用拉高企业入园成本从税费负担来看,虽然我市创新出台了小微园市政基础设施配套费免缴等优惠政策,但大部分小微园,特别是工业地产模式小微园税费负担仍然较重。以平阳万洋小微园为例,该园区建设销售中需缴纳增值税(销售收入11%)、城市维护建设税(增值税5%)、教育附加税(增值税3%)、地方教育附加(增值税2%)、土地增值税(3%)、企业所得税以及图纸审查、面积测绘等规费,根据初步测算,税费成本占到小微园销售收入15%左右。同时,企业购买厂房后,还需缴纳契税(3%)、土地使用税(每年6元/平米)等。从隐形费用来看,当前小微园供配电、生活配套等有待完善,在一定程度上提高了企业入园成本。如企业变压器,部分园区没有在室外放置变压器,而在企业厂房内专门划出配电房,占用企业厂房实际利用面积70左右;部分小微园变压器容量较小,难以满足入园企业共用变压器的要求。此外,部分园区宿舍配备不足,入园企业需要配备班车接送员工,增加了企业用工成本。(三)公共平台不足和入园门槛不严降低园区层次从公共服务平台来看,大部分小微园由于规模较小,园区物业管理和公共平台建设较为滞后。根据各地工业地产运营经验,配备专业物业管理的园区,一般需300亩以上才能保本微利经营,但我市第一批104个小微园中300亩以上的仅20个,聘请或成立专业物业管理公司的仅10个,配备研发、检测等公共服务平台的不到1/3。从招商入园来看,虽然我市小微园明确了主导产业占比70%以上的“门槛”,但随着“大拆大整”后企业入园需求明显增加,部分工业地产模式的小微园放宽了对入园企业产业定位、投资强度等监管,挤压了优质小微企业的发展空间。二、加快小微园提速、控价、提质的几点建议随着“大拆大整、大建大美”的纵深推进,我市小微园建设既面临着巨大的挑战,也迎来了历史性的机遇。建议要进一步优化审批、完善政策、强化保障,推进小微园提速、控价、提质,促进企业发展重聚、市场秩序重建、产业结构重整、发展优势重塑。(一)围绕“提速”,缓解小微园供需矛盾一是推进前期审批提速。要参照省级重大项目的模式,通过模拟审批、缺件审批、整体审批等途径,实现审批部门、事项、环节和时间“四减少”。在前置审批环节,利用省政府出台的工业园区整体审批政策(浙政发201319号),通过园中园的方式,将小微园就近纳入省级以上工业园区,享受水土保持方案、地质灾害评估等整体审批。在初步设计环节,将住建部门单独审批,调整为住建消防联审查,防止出现因施工图消防修改,导致项目重新报批的问题。在规划许可环节,采用缺件审批模式,施工图经住建部门备案后马上公示,相关资料在公示期补齐。在消防审查环节,采取模拟审批模式,将现有的取得建筑工程规划许可证后收件,提前到规划许可公示后即可收件。在施工许可环节,在企业取得建筑工程规划许可证之后,在安监部门监督的前提下,允许企业边施工边补办施工许可证,加快建设进度。二是推进园区供地提速。在用地指标方面,各地要预留一定比例的用地指标,优先保障小微园建设,特别是部分“大拆大整”后原址建设的小微园,只需补齐部分边角地用地指标即可整体开发,指标占用少、见效快。在拆后土地利用和海涂围垦方面,省国土厅低效用地数据库的调查单元(图斑)为年度更新,省海洋渔业局海域使用权审批往往3个月左右才进行一次,一定程度上影响了拆后土地和用海指标审批的进度。建议市相关部门要积极与省国土厅、省海洋渔业局进行对接,开通拆后土地和用海指标建设小微园的快速审批通道,加快审批速度。三是推进竣工入驻提速。探索推进小微园快速竣工验收机制,在不影响规划和消防安全的情况下,允许企业在物业监督下进行厂房装修和设备安装,同步进行验收审批。强化企业入驻服务,筛选一批近期竣工、企业密集入驻的小微园,组织市场监管、人力社保等部门进行现场办公、专场招聘会;对于部分规模较大的小微园,设立工商注册窗口、人才市场等,实现企业入驻和注册、招工等无缝对接。四是推进闲置厂房再利用提速。近年来,我市部分企业因资金风险停产,旧厂房闲置率较高,但按照现有政策,闲置厂房一般只能整体转让。根据XX司法拍卖网数据,去年以来全市司法拍卖的工业用地(厂房)有52宗,合计用地89.7万,其中单体面积超过5万的有6宗。大宗工业用地(厂房)由于总价较高,经常出现流拍现象,目前泰恒(5万)、腾旭(3.7万)等风险企业用地尚未拍出。因此,要加快制定出台相关政策,在符合规划面积、产业规划的基础上,允许企业在缴纳土地增值差价后,利用闲置厂房建设小微园,享受产权分割等政策,引导行业协会、龙头企业牵头,加快闲置厂房改造,尽快形成一批可以马上投入市场的小微园。(二)围绕“控价”,降低小微企业入园成本一是完善小微园限价机制。在源头上,要据当前小微园均价,考虑企业可承受能力,扣除建筑、财务、税费等成本,倒算出土地出让价格;改变单纯依靠价格的竞地模式,重点考察投资方的开发资质、运营经验,引导投资方将盈利环节由销售后移到后期运营。在销售上,虽然我市小微园已经设置了企业退出政府优先收购等限价措施,但在小微园供不应求的情况下,部分园区出现了“阴阳合同”、“二房东”等现象。因此,建议将工业地产模式的小微园,设置最低转让年限,并在产权转让时按照现行评估价与实际购买价格之差补缴税费,杜绝炒工业地产的行为。二是降低园区建设税费。如土地增值税,参考江苏等地做法,将小微园土地增值税由“非住宅类地产”(3%)调整为参照普通住宅(1%)征收;小微园交易税地方留存部分,全额返还给园区用于物业管理和企业技术改造;能评、环评、图纸审查等各类规费和服务性收费参照重大项目减半征收;小微园建设的供水、供电、供气等基础设施按照大工业分类价格标准计价。三是降低用电报装成本。针对小微园入园企业数量众多、单个企业用电量较小的特征,建议电力部门要鼓励引导企业共用变压器,并将变压器容量和专变容量分别由630KVA和100KVA提高到1000KVA和200KVA,并全面推广室外变压器,提高小微园厂房利用效率。四是加大入园企业技改支持。针对入园企业技改投资额偏小的问题,适当降低技改补助门槛,允许园区内同类型企业联合申报,并提高补助比例。针对小微园入园企业数量较多、单个企业设备购买力不足的特点,积极引入设备租赁公司,为入园企业提供设备租赁、“机器换人”方案定制等服务。(三)围绕“提质”,提升小微园层次一是加大物业管理支持力度。加快制定完善小微园物业管理的专项支持政策,明确小微园开发主体物业自持比例、聘请物业公司资质要求,并按照生产性建筑和非生产性建筑的不同分类,明确物业专项维修资金和物业保修金收费标准,确保小微园物业管理保持“保本微利”运营。二是提升公共平台服务能力。优先将小微园自建或引进的公共服务平台纳入政府购买服务的范畴,参照企业创新券、服务券的模式,探索推进小微园服务券,按照财政资金和企业自费1:1的比例,促进小微园公共平台和企业需求的有效对接。积极与省发改委进行对接,将小微园纳入全省园区(开发区)专项补助范围,并适当降低评价门槛,为小微园公共服务平台争取专项资金补助。三是推进企业综合评价试点。将小微园作为企业综合评价试点,充分利用入园企业用地、用能、税收等基础数据较为完整的优势,按照亩均税费等指标对入园企业进行综合排序,实行分类管理,在用地、用电、用能、用水、排污、信贷等资源要素配置上实施差别化措施;同时,对部分产出效率较低或闲置的厂房,完善退出机制,为优质小微企业腾出发展空间。
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