七彩城顺兴苑可行性研究报告班级：房经090101 指导教师：易忠诚姓名：吴彬红学号： 20090600 时间： 2011.06.21 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 40 页目录第一部分总论3 1.1、工程背景3 1.2、可行性研究结论 4 1.3、主要经济技术指标4 第二部分工程背景和发展简况6 2.1、工程名称及开发建设单位6 2.2、工程提出的背景 7 2.3、工程所在城市及区域情况7 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 40 页2.4、工程所在地周边坏境9 2.5. 工程的性质及主要特点10 第三部分房地产市场现状与预测10 3.1房地产市场状况分析10 3.2德阳市房地产市场状况分析11 第四部分工程规划与竞争工程对比15 4.1工程研究工作依据 15 4.2工程主要“卖点” 16 4.3竞争工程17 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 40 页4.4工程SWOT分析 18 第五部分工程进度计划 19 第六部分投资估算 19 6.1投资估算19 第七部分经济效益分析20 7.1销售价格20 7.2销售进度及付款计划20 7.3税费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 40 页率21 7.4资金筹措22 7.5盈利能力分析 23 第八部分工程不确定分析27 8.1敏感性分析 27 8.2盈亏平衡分析 28 第九部分可行性研究结论和建议29 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 40 页一总论1.1 工程建设背景德阳市城北的黄河片区，在这个区域，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，还有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，还有规划待建的锦虹房产 26幢高层工程等，在未来一段时间里，这里将是德阳楼市最热闹的区域。1.2 工程简况（1）工程名称：七彩城顺兴苑精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 40 页（2）建设地点：龙泉山北路与洮河路交汇处（3）建设单位：德阳顺兴房产有限公司（4）规划用途：居住（5）经营范围：房地产开发与销售（6）公司类别：私营企业（7）资质等级：三级（8）企业简况 :德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年 11月，现有各类技术人员10 人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程合格率达 100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”； 2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002 年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100 强”， 2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008 年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”； 2002年以来为四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会员单位”。（9）工程简况：“七彩城顺兴苑”工程占地11434.9 平方 M ，总建筑面积41693.89 平方 M ，其中包括住宅 30872.6 平方 M 、办公 2417.2 平方 M 、公厕（门卫） 75.75 平方 M 、小共物管房等 184.03 平方 M 、消防控制室 49.39 平方精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 40 页M 、地下车位 8094.92 平方 M 。经估算工程总投资6600万元。（10）工程位置（周边）：位于德阳市黄河片区，龙泉山北路与洮河路交汇处。周边大型商场在同步修建中，现有的配套主要集中在洛河小区；庐山路小学 德阳外国语学校 德阳一中 旅游学校；临东湖山公园，旌阳区文化体育中心，旌湖；小区旁边的卫生院正在修建中，现有的有眼科医院、肝胆医院。（11）工程性质及主要特点：普通住宅建筑栋数： 6 栋楼盘形态：多层、高层建筑耐火等级：二级建筑设计等级：二级主要结构形式：框架结构建筑结构抗震设防类别：丙类抗震设防烈度： 7度（12）资金来源：本工程建设资金完全由房地产开发公司自筹。1.3 工程可行性研究报告编制依据德阳市人民政府关于同意拍卖出让市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角国有土地使用权方案的批复德府国用（2010）第 014342号德阳市规划局提供的市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角规划设计条件通知书（ 2009）德阳市规划局提供的用地红线界此点坐标及红线图。DYS 规划管理技术规定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 40 页现行的国家有关规定建筑设计规范，规程及规定：工程建设标准强制性条文、（房屋建设部分）2002年版民用建筑设计通则 GB503522005 住宅建筑规范 GB500961999（2003版）住宅建筑规范 GB503682005 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50 2001 屋面工程技术规范 GB503452004 建筑玻璃应用技术规程JGJ113 97 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134 2001 四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准DB51/50272002 建筑设计防水规范 GB50016（2006）1.4 工程可行性研究范围工程可行性研究范围：根据“凯丽景湖二期”工程建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析预测及工程营销战略、投资估算与资金筹措、工程经济效益评价等。1.5 工程可行性研究结论及建议工程可行性研究结论：本工程属于房地产住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及工程建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本工程规划为普通住宅，根据对德阳市住宅市场分析预测，工程开发有市场销路。财务分析结果表明，工程经济效益可行。从目前房地产市场分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 40 页1.6 主要经济技术指标“七彩城顺兴苑”工程主要经济技术指标如表所示表 1-1：“七彩城顺兴苑”工程主要建筑经济指标工程名称单位指标工程性质指标总占地面积11434 工程类型普通住宅总建筑面积41693 建筑耐火等级二级多层建筑面积9585 建筑设计等级二级高层建筑面积24013 主要结构形式框架结构地下停车场面积8095 建筑结构抗震设防类别丙类容积率3.65 抗震设防烈度7 绿化率35% 多层建筑层数7 多层均价元5300 高层建筑层数18 高层均价元4700 户型面积45119.53 地下停车场均价元3000 表 1-2：“七彩城顺兴苑”工程主要经济指标经济数据精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 40 页1 总投资万元11767 2 资金筹措万元11767 2.1 资本金万元6000 3 经营收入万元20221 4 经营税金及附加万元1112 5 土地增值税万元2793 6 利润总额万元3538 7 所得税万元884.5 8 净利润万元2653.5 财务评价指标1 投资利润率% 2 投资净利润率% 3 资本金净利润率% 4 内部收益率（所得税前）% 5 内部收益率（所得税后）% 6 投资回收期（所得税前）年7 投资回收期（所得税后）年二工程背景和发展简况精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 40 页2.1 工程名称及开发建设单位工程名称：七彩城顺兴苑工程建设单位：德阳顺兴房产有限公司企业经营范围：房地产开发经营与销售企业性质：私营企业企业资质：三级企业简况：德阳市顺兴房地产开发有限责任公司，始建于2000年 11月，现有各类技术人员10 人，具有房地产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工工程合格率达100%。几番耕耘，几番收获。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉；2001年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”；旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”；2001年来多次被旌阳区政府评为“房地产开发先进单位”；2002年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评价中心评为“2002年四川房地产开发企业最大市场占有份额100 强”， 2003年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”；2007-2008 年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2009年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”；2002年以来为四川省房地产业协会“理事单位”，为德阳市房地产协会“会员单位”。2.2 工程提出的背景精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 40 页德阳市顺兴房地产发开有限公司根据德阳市对黄河片区的规划，进过全面认真的市场调研，对工程区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在龙泉山北路与洮河路交汇处建设了以多层和高层为主的容积率小于 3 和绿化率达 35%的又一个高品质住宅小区，为此片区的高级住宅又多了一片亮点。七彩城顺兴苑将是高端人士远离市区追求别样生活的的又一不错的选择，为其创造舒适的生活环境及高尚的生活品质，七彩城顺兴苑能满足不同人士的需求。2.3 工程所在城市及区域情况1）德阳自然地理情况分析：德阳市位于四川盆地成都平原东北边缘，西南距省会成都58公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。德阳市境狭长，东西宽约65公里，南北长约 162公里，地势西北高东南低。西北部为龙门山脉中段，山地面积1171.87平方公里，占全市总面积的19.68%；中部为成都平原东北部，面积1838.75平方公里，占全市总面积的30.88%；东南部为盆中丘陵，面积2943.13平方公里，占全市总面积的49.44%。 1983年8月经国务院批准为省辖地级市。全市幅员面积5954平方公里，人口 376万，辖旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县、罗江县六个县（市、区），是改革开放后在成都平原崛起的一座新兴工业城市。2）德阳人口情况分析：2000年，据第五次全国人口普查，德阳市总人口3788056人。2003年，德精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 40 页阳市总人口 380万人，出生人口 2.43万人，出生率为 6.39；计划生育率为94.96，人口自然增长率为0.22 ，连续两年在全省率先实现人口负增长，各项指标居全省领先水平。 2004年，全市人口出生率继续回落。据公安人口统计年报，全市全年出生人口2.6万人，人口出生率为 6.87；死亡人口2.8万人，人口死亡率为 7.34；人口自然增长率为 0.47 ，年末户籍人口为381万人3）交通情况：德阳地处成都平原腹地，是成（成都）-德（德阳） -绵（绵阳）高新产业带的重要组成部分。交通便利，距省会成都50公里，宝成铁路、成达铁路、成绵高速公路和国道108线贯穿境内，南有成都双流国际机场、北有绵阳南郊。4）教育：有各类学校 663 所，在校学生 52.81 万人，专任教师 26647 人。其中：普通高校 7 所，在校普通本（专）科学生5.1 万人，增 30.10%；普通中学 211 所，在校生 18.79 万人；小学 405 所，在校生 24.08 万人。学龄儿童入学率 99.15%。德阳正在建设中国西部职业教育基地，全市高中阶段教育招生职普比达1:1 ，现有高等职业学院5 所，中等职业学校30所，在校生 10 万人，年培养技能人才2.5 万人。为企业的发展提供强大的智力支撑和人才保障。5）德阳市城市规划分析根据最新根据最新的德阳市城市总体规划修编，德阳中心城区将建设成为以重大装备制造业基地，以现代物流、商务会展、职业教育、技术研发和休闲娱精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 40 页乐为支撑的区域性中心城市，集山水景观、自然生态特色为一体的安全、生态、山水宜居城市。交通方面，除了已经动工的成绵乐城际铁路，还将建成成绵高速公路西线以及多条通往撑的的快速通道；同时，包括长江西路下穿式跨铁路立交桥在内的多个立交桥也将陆续开工，不仅加强德阳中心城区与其他片区的联系，还将与绵竹、什邡等构建半小时城镇圈。08年 12月 2日四川省政府办公厅日前向全省转发国家发改委、住房和城乡建设部关于印发汶川地震灾后恢复重建城镇体系专项规划的通知。根据“汶川地震灾后恢复重建城镇体系专项规划”（以下简称“规划”），德阳将发展成 50100万人口的大城市。6）德阳市近期建设重点区域用地拓展重点区域包括：旌南片区、旌湖片区、城北片区、八角井片区、黄河片区、天元片区。旧城综合整治重点区域包括：以文庙广场为中心的旧城中心区段、火车站区域、长江西路区域、长江东路城市入口区域等。7）德阳市城市基础设施建设分析道路基本形成 “ 两纵一横 ” 和“ 一环路 ” 快速通道为主骨架，次干道和支路配套完善的方便快捷，通达性良好的城市交通体系，重点配套完善城市给水、供电、电信、排水等公用设施功能。结合城市郊区建设，基本建立城市建设区与外围生态支持系统相互交融和网络状 “ 城乡” 空间结构，重点建设和完善城市滨河绿带（含石刻公园）、东山生态林，高速公路和宝成铁路隔离带等城市绿地系统，实现城市大气、水精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 40 页体和噪声等环境指数的污染治理的全面达标。2.4 工程所在地周边坏境1、工程区位分析：与庐山路主干道相距400M，处于规划中黄河区核心位置，位于龙泉山北路与洮河路交汇之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与旌阳区政府大厦、旌阳区公安分局为邻。因其绝佳的地理位置，即将成为德阳市未来重点发展的集科研、文教、卫生、信息的核心地段。2、工程交通分析：由于有了便利的交通网络，能够为您的都市生活增添更多色彩， 20路、22路、23路、27 路公交均从工程周边经过，使其随时融入城市多彩的时尚生活，你可以去老城区的任何地方，洋洋百货、华联超市、沃尔玛超市、德克士炸鸡以及众多酒吧、茶楼等各类特色休闲之地，感受生活的乐趣。也可以漫步在旌湖畔、东山间，离开城市的喧嚣，享受静谧的山水风景。3、工程周边规划：工程所在的黄河片区，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，还有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，还有规划待建的锦虹房产 26幢高层工程等，在未来一段时间里，这里将是德阳楼市最热闹的区域。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 40 页2.5 工程的性质及主要特点1、工程性质 :住宅楼，建筑层数：多层地上7 层，高层 18层，建筑耐火等级：二级，建筑设计等级：二级 ，主要结构形式：框架结构，建筑结构抗震设防类别为丙类 ，抗震设防烈度： 7度。2、工程主要特点：工程由2 栋 7 层花园洋房、 3 栋 18 层高层景观洋房、 1 栋独立的 6 层商业配套组成，典藏353 个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充足、视野开阔。以时尚的资态，现代简约的气度，创造出极具魅力的风光美筑，尽显新派建筑的勃勃生机与魅力。德阳外国语学校、德阳庐山路小学、德阳旅游学校等名校云集工程周边，让你的孩子在书香浓郁的氛围中成长，感受知识的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳儒目染中进行，漫溢翰墨书香、成长先人一筹。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 40 页三房地产市场现状与预测3.1 房地产市场现状分析2010年，在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。在宣布推进住宅产业化、加码商业地产之后，万科近日又高调宣布进军养老地产，首个工程将以配建形式推出，并从北京逐步扩展到全国。保利、万达、首创、华润等品牌房企也开始“ 上山下海 ”,进军旅游地产。万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40 多个城市，三四线城市占总储备量超过80,并有逐步增长趋势。恒大进入中国 27个城市，在售工程 56个，96在二三线城市。恒大进入的三线城市中，有90 是中国前 20强甚至 100强的房地产企业尚未进入的市场。与 2009年各大房企在一线城市展开的“ 地王” 厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择：笔者根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其 “ 布局” 之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓 “ 手中有粮，心中不慌 ” 。中小房企在楼市调控政策中“ 瑟瑟发抖 ” 的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“ 必争之地” ，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。2010年 12月 25日晚，央行宣布自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调 0.25个百分点，而其他各档次存贷款基准利率也：“ 十二五 ” 期间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 40 页我国房地产开发投资预计保持年14.9%的增长，增速比 “ 十一五 ” 明显回落。预计未来 1-2 年内，我国房地产业进入此轮房地产周期的衰退阶段，投资前景不容乐观；但 2013年后预计房地产市场将开始新的复苏，房地产市场也将迎来新一轮的投资机会和开发高潮。房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着经济水平、时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的周期循环的经济现象，具体表现为“复苏-繁荣- 衰退- 萧条”四个阶段的循环。从1988 年到 2010 年的 22 年期间的房屋销售价格指数可以发现，我国房地产的周期大约在5 年左右。如果以 2010 年为周期波动的高峰来算，则“十二五”期间，我国房地产市场将引来新一轮的“衰退-萧条- 复苏- 繁荣”循环。易居房地产分析师指出，未来1-2 年内，在房地产政策持续调控的背景下，房地产市场有可能进入一段成交量萎缩时期，甚至相对萧条的境地；不过从2013 年起，房地产市场将逐渐开始新的复苏阶段，到2015年左右达到新的波峰。3.2 德阳市房地产市场现状分析1）市场需求在新的国八条出台后在一方面刺激了德阳房市需求量，购房刚性需求必占主导地位，由于成绵乐城际高速铁路即将建成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，这对于外地人到德阳购房会产生多大的促进作用，所以需求量在稳步的上升。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 40 页1）市场供给德阳楼盘 3 月均价为 4760元左右，而 4 月楼盘均价统计为 4870元左右。均价上涨 110元左右，上涨幅度为2.3%。 4月又有世纪美郡、汇乐国际、旌城一品推出新房源，但从德阳房产网观察到的，世纪美域的4 月 9 日开出的均价约为 4600元左右，而汇乐国际开盘的价格约为4900元（均价）、旌城一品的均价在 5100元左右。2）市场预测市场供应预测在 2011年随着保利、华西希望城、鑫凯基等新工程的相继动工，未来德阳楼市的供应量可能会出现“ 井喷” 的现象，成绵乐城际高速铁路即将建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 40 页成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，加速德阳的城市化进程从而吸引更多有实力的开发商进驻于德阳，促进德阳市房地产供应量的一个高峰期。价格走势预测：在 2010年的 9 月到 2011年的 4月德阳市的房价在不断的持续上升中，为 2011年 4月以后的价格的走向趋势奠定了基础的向导，由此德阳的房价将会持续的增长。销售形势预测：在各种新政出台后和宏观经济仍不明朗的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性。在供求方面，下半年市场的供应量会急剧增加，将使上半年供不应求、不断消化存量的情况将会有所改善；但由于目前房价上涨过快，对购买起到一定抑制作用，未来成交量将有所下降，同时考虑到目前成交已经消耗掉了相当部分的刚性需求，而目前较高的房价抑制了不少的改善性需求及投资性需求，所以不排除成交量在目前市场月度基础上有所下滑。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 40 页四工程规划设计与竞争工程对比4.1 工程卖点分析以时尚的姿态，现代简约的气度，创造出极具魅力的风光美筑，尽新派建筑的勃勃生机与魅力。工程由2 栋花园洋房、 3栋 18 层高层景观洋房、 1 栋独立的 6 层商业配套组成，典藏353 个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充足、视野开阔。德阳一中、德阳外国语学校、德阳庐山路小学、德阳旅游学校等名校云集工程周边，让你的孩子在书香浓郁的氛围中成长，感受知识的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳濡目染中进行。便利的交通网络，能够为您的都市生活增添更多的色彩。与庐山路主干道相距400M ，处于规划中的黄河区核心位置，位于龙泉山北路与姚河路交汇处之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与旌阳区政府大厦、公安局为邻。因其绝佳的地理位置，即将成为德阳市未来重点开发的集研、文教、卫生、信息的核心地段。户型以全新唯美的艺术气质，挥笔卓尔不凡的建筑天线，简介动感的现代风格里面，大面积豪华景观凸窗，丰富建筑表情，超现代建筑手笔，均为都市新贵量身定制。悉心收纳自然情趣，结合西方建筑的现代简约，创造出极具魅力的风光，在建筑形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。其简介流畅的立面造型和清新亮丽的色彩。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 40 页序号名称开发商房屋类型区位地段建筑风格最低价最高价精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 40 页五 工程营销战略根据上述分析和本工程市场定位，制定以下营销战略：1 福康瑞琪曼福康房产开发有限公司板楼 , 塔楼黄河片区天山路与渭河路交界处总建筑面积19 万。以高绿化率、低容积率、科学的建筑密度及人性化的规划理念，为业主打造一个五星级的家园。工程尊享原生态自然景观，拥有一线旌湖美景。2 德阳希望城德阳希望置业有限公司塔楼 , 高层黄河片区龙泉山北路与渭河路交汇处西北角德阳希望城，立足领衔城市未来发展、着力提升黄河片区板块价值和接轨大都会生活方式的战略宏图，援引当前国际大都会商业中心主流运营模式，以第三代城市综合体为规划蓝本，于德阳最具潜力和未来城市价值的黄河片区中心。3 御景东苑川建股司房地产开发有限公司点式高层住宅一梯六户的板式住宅黄河片区黄河路与天山路交汇处西北角本工程是位于旌湖岸边的高尚住宅区，单体主要是一梯四户的点式高层住宅和一梯六户的板式住宅组成，通风、日照、朝向都能得到很好的解决，户内除了动静分区明确，明厨、明厕、厅房方正等外，其最大的特点还有: 每一户都设计了大面积的入户花园或景观阳台，特别是沿湖的点式高层拥有更好的景观视线，因此每户都拥有6M挑高的景观阳台，让住在这里的人们都拥有自己的私家花园，充分地领略小区内优美的环境和旌湖岸边的美丽景色。4688 5688 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 40 页(1) 确定工程整体形象：“七彩城顺兴苑”与庐山路主干道相距400M，处于规划中黄河区核心位置，地段位置优越，小区以全新唯美的艺术气质，卓尔不凡的建筑天线，简洁动感的现代风格立面，大面积豪华观景凸窗，丰富的建筑表情，超现代的建筑手笔，尽显新派建筑的勃勃生机与魅力。(2)“卖点”分析：“七彩城顺兴苑”小区凭借自身工程的设计特点及周边配套，小区住宅销售的“卖点”主要是：1)景观设计 :有四季如春的园林翠景、五彩缤纷的七彩石景、结点特设的铺石景观道，而且不同的景观组团采用不同的开花植物来展现其识别性，并结合精致奇特的硬景设计，烘托主题，不需计算绿与氧，氧与心情的等式。2）配套设施：可以到南街体会购物的乐趣；去休闲娱乐城感受青春的气息；往东山呼吸新鲜空气。同时小区还地处德阳最具文化氛围的区域之一，与德阳外国语学校、庐山路小学、德阳一中、四川商贸学校、德阳旅游学校等中高等学校相毗邻，书香浓郁，为子女的未来打好基础。3）建筑设计：悉心收纳自然情趣，结合西方建筑的现代简约，其简洁流畅的立面造型和清新亮丽的色彩，创造出极具魅力的风光美筑。在住宅形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。4)户型设计：有 16种户型可供选择，种类繁多，以中小户型为主符合德阳消费者的需求。以半围合，南低北高，外低内高的建筑形式使得小区拥有较好的采光通风条件。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 40 页(3)营销推广策略：根据“七彩城顺兴苑”的市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略。1)广告宣传策略，推广中重点突出产品的特殊功能及商品的良好的品质，以提高企业的形象，为后期销售打下良好的基础。形式：报纸、杂志、网络、广播、电视台、车身及路牌广告等。具体宜采用的宣传方式应根据其要求达到的效果和愿支出的费用而定。2）促销策略，以吸引媒体报道与消费者参与，达到促进销售的目的。形式：楼盘庆典仪式，在工程建设过程中举行开工庆典、封顶仪式、竣工典礼、开盘仪式及业主入住典礼，将所开发的楼盘逐步推向市场。大型的有奖销售、打折促销活动，以“让利于民”的手段在短时间内聚集大量的人气，从而增加工程的知名度，并直接增加销量。但不宜经常举行，让人产生“低廉”和“抛售”的感觉，导致消费者对楼盘品质产生怀疑而得不偿失。价格优惠策略，从消费者最关注的价格问题出发，以提供价格优惠的方式来吸引消费者的眼球，增加销量。形式：付款方式优惠、集团购买优惠、特殊消费对象优惠等。人员推广策略， 信息表达灵活，易于消费者沟通并建立关系，促销目标明确。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 40 页六 工程进度计划本工程计划在两年半 (30 个月)左右的时间完成：2010年 7月 1 日：工程建议书批复2010年 8月10 月：编制可行性研究报告并报批2010年 11月2011 年 1 月：建筑方案设计2011年 12 月：综合管网设计2011年 23 月：施工图设计2011年 4月：报建、领取建设规划许可证2011年 5月：工程开工2011年 7月：完成投资 25% ，开始预售2012年 5月：主体工程断水2012年 8月：完成装饰装修工程2012年 9月：单项工程验收2012年 10月：分项工程验收2012年 12月：正式入住七投资估算及资金筹措1、投资估算精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 40 页根据建设单位提供的“七彩城顺兴苑”土建工程基础数据，按本工程设计方案确定的建筑面积、结构、建筑标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资参考依据造价如下：工程估算说明土地费用200万/ 亩前期工程费15 元/ 基础设施建设费65 元/ 建筑安装工程费1400元/ 公共配套设施建设费170元/ 开发间接费50 元/ 管理费用30 元/ 销售费用50 元/ 开发期税费（建安 +基础设施 +公共配套） *3% 其他费用（建安 +基础设施 +公共配套） *3% 不可预见费（建安 +基础设施 +公共配套） *5% 表 9-9 “七彩城顺兴苑”工程投资估算( 单位：万元）序号工程开发产品成本分期计划进度1 2 3 4 5 2010.7-2010.12 2011.1-2011.6 2011.7-2011.12 2012.1-2012.6 2012.7-2012.12 1 土地费用3600 3600 2 前期工程费62 62 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 40 页3 基础设施建设费271 60 100 81 30 4 建筑安装工程费5837 837 2500 2000 500 5 公共配套设施建设费708 108 150 300 150 6 开发间接费208 35 43 68 42 20 7 管理费用125 18 21 32 36 18 8 销售费用208 12 16 75 85 20 9 开发期税费204 204 10 其他费用204 32 45 82 22 23 11 不可预见费340 84 103 105 48 合计11767 3759 1418 3110 2671 809 2、资金筹措本工程建设资金完全由建设单位自筹，四川顺兴房地产开发公司使用自有资金（总投资的51%）6000 万元作为工程资本金 ,向银行贷款 2400 万元。按国家对商品房销售的有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。本工程需利用分期预售房款总计6467万元。八经济效益分析1 住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和建设成本等综合因素，多层住宅按5300 元2. 销售进度及付款计划本工程计划从 2011 年 7 月开始预售，计划销售期一年半（18 个月）左右. 分为三个阶段具体时间如下表表 9-10 各类建筑销售计划表工程合计1 2 3 2011.7-2011.12 2012.1-2012.6 2012.7-2012.12 多层住宅（ % ）100 30 60 10 高层（ % ）100 30 60 10 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 40 页地下停车场（ % ）100 30 60 10 所有业主必须在这一年内付清房款，付款方式分为按揭贷款和现金付款，其比例见 7-2 表税费率表 9-11 税费率表税费工程税费率（ % ）税费工程税费率（ % ）营业税5 土地增值税30、40、50 超率累进城市维护建设税7 法定盈余公积金10 教育费附加费3 任意盈余公积金8 企业所得税33 不可预见费7.5 房产税（按租税）12 （13）盈利能力分析工程在计算期内经营收入20221 万元，可获利润总额3538 万元，扣除所得税844.5 万元. 工程全部投资内部收益率（所得税前）为 % ，在预期可接受的内部收益率为 % 。详见表 9-20 和表 9-21. 商品房投资利润率 =利润总额总投资 100%=55% 商品房资本金净利润率 =税后利润资本金 100%= 5 清偿能力分析本工程所需资金一部分由开发商自筹，一部分向金融机构借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为40% 。6 资金平衡分析和资产负债分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 40 页在工程计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于工程未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为，由表 9-23 可见，在工程计算期类，工程的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见表9-22，资产负债分析详见表9-23. 2、敏感性分析将开发产品投资、售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对工程的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10% ，全部投资内部收益率将分别下降至 %和 % ，净现值分别下降至万元和万元，均为负值；投资回收期增加到和年。预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案 % 左右的范围，否则工程收益风险较大。详见9-12 及 9-1. 3、临界点分析为考察对开发产品有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为 % ，则工程投资的临界点为万元，增加万元。每平方 M售房价格的临界点万元，下降元；土地费用的临界点为，减少。详见表 9-13. 4. 敏感性分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共 40 页表 9-12 敏感性分析表序号工程变动幅度（% ）全部投资（所得税前）内部收益率（% ）净现值 / 万元投资回收期/ 年0 基本方案1 开发产品投资+10 -10 2 售房价格+10-103 预售款回笼进度+10-104 租房价格+10 - 108. 临界点分析9-13 临时点分析表敏感因素基本价临界点全投资税前内部收益率期望值开发产品投资 / 万元11767 最高值售房价格 / 元最低值土地费用 / 万元最高值售房面积 / 41693 最低值9. 主要经济指标本工程的主要经济指标如下表9-14 主要经济指标表序号名称单位数据备注建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中：多层住宅高层住宅地下停车场出租房41693 41693 9585 24013 8095 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 32 页，共 40 页地下停车场经济数据总投资资金筹措其中：资本金使用预售房款向银行贷款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元11767 11767 3000 6767 2300 20221 1112 11767 3538 884.5 2653.5 2793 财产评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部 投 资 内部 收 益 率（ 所 得 税前）全部 投 资 投资 回 收 期（ 所 得 税前）全部 投 资 内部 收 益 率（ 所 得 税后）全部 投 资 投资 回 收 期（ 所 得 税后）资本金内部收益率% % % % 年% 年% 九 风险分析及对策1、市场风险分析1）从德阳市目前住宅市场来看，还是供不应求的情况，据了解近几月虽然商品房的销售量是没有比以前的增长速度快但是还是在缓慢的增长中，给未来的房地长市场带来了较好的趋势。虽然在2011 年出台了一些限购政策但是对德阳的房地产市场还是稍微有些影响，购房者举棋不定，房价超过了消费的承受能力，但是小区的位置优越、配套设施完善、交通方便、住宅小区的居住环境精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 33 页，共 40 页优美等一些列因素还是购房者选择的重要因素。随着国家采取的反通货膨紧缩政策的成功，扩大内需去的成效，居民的实际给卖力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景一片良好。为保证工程成功，开发商应提供工工程质量、通过降低成本，减小市场风险。本工程市场定位为中高档住宅与典藏的尊贵商业铺位，工程在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但是在销售价格方面有一定的风险。在本工程整体面积小所以在配套设施方面的完善程度有限与周围富康瑞奇曼、德阳希望城、御景东苑等高档大型的住宅工程相比稍有不足，但是以本工程销售价格相对低于其他竞争工程的优势还是会在整个房地产市场上占有一席之地的。2)做好方案规划。工程市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区的总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套设施功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者的青睐，减小工程的市场风险。2、经营管理风险分析1）本工程主要应加强市场营销的工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道。多种方式推广促销，尽快在销售期内完成销售任务，才能大量限度的减少工程销售风险。2）在工程实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低一些，利润将增加，反之利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本工程风险的因素之精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 34 页，共 40 页一。3)做好物业管理和加强售后服务工作的质量。3、金融财务风险分析本工程资金完全自筹，不向银行贷款。但从自由资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。可选择采用：A、一次性付款方式；B、分期付款方式；C、七成银行按揭方式；D、建筑分期付款+银行按揭； E、特惠免息分期付款方式；F、全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。十 国民经济评价工程总投资估算表（单位：万元）序号工程总投资估算说明1 开发建设投资11767 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用3600 62 271 5837 708 208 125 208 204 204 340 2 经营资金3 工程总投资11767 3.1 3.2 3.3 开发产品成本固定资产投资经营资金11767 投资使用计划与资金筹措表 (单位：万元 ) 序号工程合计1 2 3 4 5 6 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 35 页，共 40 页1 总投资11767 3759 1418 3110 2671 809 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资金投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发商品投资其中：不含财务费用财务费用11767 11767 3759 3759 1418 1418 3110 3110 2671 2671 809 809 2 资金筹措11767 3759 1418 3110 2671 809 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息接款6000 2290 2290 3759 1418 823 2939.3 2290 2290 9068.2 7171.2 1042.3 3 经营资金人民币借款售房收入与经营税金及附加估算（单位：万元）序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 销售收入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 1.1 1.2 1.2 可销售面积平均售价元销售比例（）41693 100 12507.9 4700 30 25015.8 4900 60 4169.3 5000 10 2 经营税金及附加1112 161.7 498.7 394.5 57.1 2.1 2.2 2.3 营业税城市维护建设税教育费附加1011 70.7 30.3 147 10.3 4.4 453.4 31.7 13.6 358.6 25.1 10.8 52 3.6 1.5 3 土地增值税2793 1478.7 1150 164.3 4 销售净收入16316 2777.6 7091 5626.7 820.7 经营税及附加估算表（单位：万元）序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 经营税金及附加1112 161.7 498.7 394.5 57.1 1.1 1.2 营业税城市维护建设税1011 70.7 147 10.3 453.4 31.7 358.6 25.1 52 3.6 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 36 页，共 40 页1.3 教育费附加30.3 4.4 13.6 10.8 1.5 2 租金净收入3 净转售收入损益表 （单位：万元）序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 经营收入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 1.1 1.2 1.3 2 商品房销售收入房地产租金收入自营收入经营成本20221 12778 3759 1418 2939.3 3257 9068.2 3124 7171.2 1168 1042.3 52 2.1 2.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销 ) 12778 3759 1418 3257 3124 1168 52 3 出租房经营费用4 自营部分经营费用5 自营部分折旧、摊销6 自营部分财务费用7 经营税金及附加1112 161.7 498.7 394.5 57.1 8 土地增值税2793 1478.7 1150 164.3 9 利润总额3538 -3759 -1418 -479.4 3966.8 4458.7 768.9 10 弥补以前年度亏损11 应纳税所得额3538 1544.7 1675.8 317.5 12 所得税884.5 386.2 419 79.3 13 税后利润2653.5 -3759 -1418 -479.4 3580.6 4039.7 689.6 法定盈余公积金任意盈余公积金14 加：年初未分配利润15 可供投资者分配的利润16 应付利润A 方B 方C 方17 年末未分配利润精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 37 页，共 40 页财务现金流量表 (单位：万元 ) 序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 现金流入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 2 现金流出16556.5 3759 1418 3271.7 5034.6 2772.5 300.7 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 固定资产投资（含方向税）开发产品投资经营资金自营部分经营费用经营税金及附加土地增值税所得税11767 1112 2793 884.5 3759 1418 3110 161.7 2671 498.7 1478.7 386.2 809 394.5 1150 419 57.1 164.3 79.3 3 净现金流量累计净现金流量3664.5 -3759 -3759 -1418 -5177 -332.4 -5509.4 4033.6 -1475.8 4398.7 2922.9 741.6 3664.5 4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量4549 -3759 -3759 -1418 -5177 -332.4 -5509.4 4419.8 -1089.6 4817.7 3728.1 820.9 4549 计算指标所得税前所得税后内部收益率（ FIIRR ） 20.31% 16.93% 财务净现值（ FNPV） 831.43 295.45 投资回收期（年） 2.77 2.66 基准收益率（ Ic） 15% 15% 财务现金流量表（资本金）（单位：万元）序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 现金流入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 售房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20221 2939.3 9068.2 7171.2 1042.3 2 现金流出13153.925 3759 1418 3349.125 2363.6 1963.5 300.7 2.1 2.2 资本金预售收入用于开发6000 3759 1418 823 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 38 页，共 40 页2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 自营部分经营费用经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付1112 2793 884.5 2290 74.425 161.7 2290 74.425 498.7 1478.7 386.2 394.5 1150 419 57.1 164.3 79.3 3 净现金流量7067.075 -3759 -1418 -409.825 6704.6 5207.7 741.6 4 累计净现金流量-3759 -4997 -5406.825 1297，,775 3.909.925 4651.525 计算指标：内部收益率（ FIIRR ）=29.86% 财务净现值（ FNPV） =2452.55 基准收益率（ Ic）=15% 资金来源于运用表（单位：万元）序号工程合计1 2 3 4 5 6 1 资金来源28511 3795 1418 6052.3 9068.2 7171.2 1042.3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 销售收入租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20221 2290 6000 3795 1418 2939.3 2290 823 9068.2 7171.2 1042.3 2 资金运用18920.925 3759 1418 5636.125 5034.6 2752.5 300.7 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 自营固定资产投资(含方向税 ) 自营固定资产建设期利息房地产投资（含利息）经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还利息短期借款本金偿还11767 1112 2793 884.5 2290 74.425 3759 1418 3110 161.7 2290 74.425 2671 498.7 1478.7 386.2 809 374.5 1150 419 57.1 164.3 79.3 3 盈余资金9664.5 0 0 416.175 4033.6 4418.7 741.6 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 39 页，共 40 页4 累计盈余资金0 0 416.175 4449.775 8868.475 9610.075 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 40 页，共 40 页