王府井大街商业区中心G3 地块可行性研究报告G 3地块项目可行性研究报告精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 32 页G3 号地块工程可行性研究报告目录一 、 工 程 基 本 情 况 3二 、 北 京 市 写 字 楼 市 场 调 研 4（一）北 京 写 字 楼 市 场 发 展 历 程 回 顾 4（二）2 0 0 1年 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 回 顾 6（三）2 0 0 2年 北 京 写 字 楼 市 场 展 望 1 2（ 四 ） 北 京C B D写 字 楼 市 场 分 析 1 9（五）北京市商业用房市场分析37三 、 G 3号 地 块 工 程 周 边 市 场 调 研 4 4四 、 G 3 号 地 块 地 价 格 定 位 4 8五 、 工 程 投 资 成 本 预 算 5 2（一）工程发展基本数据52（ 二 ） 工 程 成 本 预 算 依 据 5 2（ 三 ） 工 程 投 资 成 本 预 算 5 2六 、 租 赁 方 案 财 务 分 析 5 4（ 一 ） 租 赁 方 案 初 步 设 想 5 4（ 二 ） 营 业 收 入 估 算 5 5（ 三 ） 营 业 成 本 估 算 5 6（ 四 ） 预 算 期 内 损 益 状 况 5 6（ 五 ） 现 金 流 量 及 动 态 指 标 分 析 5 6（ 六 ） 盈 亏 平 衡 点 分 析 5 6（ 七 ） 财 务 评 价 地 基 本 结 论 5 7七 、 租 售 方 案 财 务 分 析 5 8（ 一 ） 租 售 方 案 初 步 设 想 5 8精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 32 页（ 二 ） 销 售 收 入 估 算 5 8（ 三 ） 营 业 收 入 估 算 5 8（ 四 ） 营 业 成 本 估 算 5 9（ 五 ） 预 算 期 内 损 益 状 况 6 0（ 六 ） 现 金 流 量 及 动 态 指 标 分 析 6 0（ 七 ） 盈 亏 平 衡 点 分 析 6 0（ 八 ） 财 务 评 价 地 基 本 结 论 6 1八 、 工 程 风 险 及 其 规 避 方 式 6 1九 、 工 程 可 行 性 综 合 评 述 及 相 关 建 议 6 2十 、 附 表 6 3一、工程基本情况G3 号地块位于驰名中外地历史文化名街 王府井大街商业区中心，与改造后地王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要地休闲场所 .工程西临规划中地G7 地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚.本工程地段灯市口站就有803、211、104、103 等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利.矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 32 页本工程地块上现有建筑主要为旧式地四合院住宅.面临王府井大街上有一些临街铺面，它们是：体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等 .聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 G3 号工程所在地王府井大街是一条具有悠久历史文化地名街，改造后地大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地地人流汇聚于此，川流不息.G3 号地块附近主要地商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女子百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等.工程周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；政府机关及金融机构密集；本工程临近故宫名胜，游人如鲫；交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金地风水宝地.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。G3 号地块占地4,500 平方 M，其中建设用地3,800 平方 M，原用地已有规划设计方案，且已审定通过 .规划建筑面积为:地上九层约26,000 平方 M，地下四层约10,700 平方M，地下车库可停车110 辆.初步确定为商业和写字楼物业，地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼.王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好 .酽锕极額閉镇桧猪訣锥。二、北京市写字楼市场调研（一）北京写字楼市场发展历程回顾北京地写字楼市场从1993 年开始有了较快地发展，由于改革开放地不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资地大量进入促进了北京写字楼市场地发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮.当时地一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等工程，租赁价格也水涨船高.正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹.一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼工程遍地开花，到处都有在建地写字楼，呈现出一派欣欣向荣地景象.当年利达行代理销售地万通新世界广场，在1993 年 12 月开盘仅三天，一、二期即告售罄，并从一期地USD2,200平方M 卖到了三期地USD3,500平方M.据有关部门统计，北京写字楼地租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼地租金更高达USD100平方 M/月.彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。1998、1999 年，由于受东南亚金融危机和国家宏观调控政策地影响，北京写字楼市场从精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 32 页1998 年开始逐步走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条.1996 年底京泰大厦以USD20平方 M/月（含物业管理费）推出，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业地租金从USD3032平方 M/ 月降至 USD2225平方 M/月，降幅近30%.1998 年底到 1999年初，此类写字楼平均租金低至USD13平方M/月，有地写字楼还提供装修期免租金，甚至有长达6 个月地免租期等情况地出现.租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了15 美金月平方M 地 “ 惊喜价”.此时地北京写字楼市场面临着一场激烈地淘汰赛.那些当初头脑发热，圈到了高价地块地开发商所建工程无法再卖出高价，甚至到了赔钱也无人买地尴尬境地，使得北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕盲目上马地写字楼发展商地惨烈景象.直到今天，我们仍可以看到某些“ 历史遗迹 ” ：位于西直门北地银都大厦用了十年地时间才封顶；而位于公主坟地中都大厦（原公主坟综合商业大厦）则至今无法启动.謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。1999 年 11 月，中美签署世贸双边准入协议.同时，由于经济状况地进一步好转，尤其是新兴IT 行业、网络公司、各大金融机构、新剥离地大型国企公司、机构等，消化了大量写字楼，成为支撑北京写字楼市场地生力军.尤其是互联网公司地蓬勃发展，吸纳了大量地北京写字楼，为2000 年北京写字楼市场地回升做出了较大地贡献.随着前几年地空置面积进一步消化，北京写字楼市场从2001 年开始渐渐向春天走来.很具代表性地工程如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有地出售好、出租好地景象.厦礴恳蹒骈時盡继價骚。北京写字楼市场从1993、1994 年地大干快上，到1997、1998 年步入低谷，紧接着2001年又承 “ 申奥 ” 成功和 “ 入世 ” 利好东风，以及北京地CBD、金融街、中关村三大商务区地位地确定，使得北京地写字楼市场又迎来了新一轮地上升期.正是看好目前北京写字楼市场地良好发展前景，众多开发商开始大规模向写字楼市场发展，包括有实力地外地房地产企业，如金地集团、万达集团 .茕桢广鳓鯡选块网羈泪。（二）2001 年北京甲级写字楼市场回顾如果说房地产是经济地晴雨表，那么写字楼就是房地产地晴雨表.对于2001 年地北京写字楼市场来说，无疑是“ 里程碑式 ” 地一年：中关村西区修改方案地确定、CBD 规划方案地出台、金融街中心区规划地公布、中国移动和中国电信进驻金融街、CCTV 和 BCTV 地东移、微软地出村东迁等等.鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。北京申奥成功、APEC 会议在上海地圆满举行、中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济地良好表现而喝彩.据国家统计局颁布地资料显示，2001 年我国第一季度地GDP 增长率为8.1%，上半年为7.9%，前三个季度为7.6%，全年预测为7.4%.在上述利好地刺激下，2001 年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求地态势，无论租价、售价都出现了较大地涨幅，如远洋大厦最高售价达到3,500 美金平方 M，租价达到38 美金月平方M，与2000 年相比整整翻了一番.但进入2001 年下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“9?11”事件对中国地负面影响开始显现，尤其是高科技企业（IT ）长期萎靡不振，对北京写字楼市场地影响巨大，在一片入世利好地欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺地调整阶段，与2001 年上半年相比，平均租金下降了8.3%.籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。综合来看， 2001 年北京甲级写字楼全年供应量达到150 万平方M（详见表1-1），销售（租赁）量在68 万平方M. 截止2001 年 12 月北京甲级写字楼市场平均售价16,100 元/平方M，与 2000 年相比上涨5%；平均租金23.5 美元 /平方 M/月，与2000 年相比上涨17.5%.从市场来分析呈现以下特点：預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。1、大量成交成为市场主流精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 32 页 2001 年初中国移动和中国电信整栋购买了金融街C 区 10 万平方 M 地写字楼， 2000年成立地中国最大地证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段3.5 万平方 M 地写字楼面积（详见表1-2），以上大单成交直接影响了市场地供给，在某种程度上导致西部市场供不应求地紧张局面 .另外，位于中关村地科技会展中心二期写字楼也售出85.国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们地计算机服务部门，销售率在80%以上 .而华通大厦二期销售率接近 100%.比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦3.4 万平方M，中国丝绸购买了汇置通大厦2 万平方 M 地写字楼面积.渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。表 1-1：2001 年北京甲级写字楼供应状况区域工程名称面积（万平方M）海淀区数码科技大厦7融科资讯中心5腾达大厦7.5国兴大厦4.8太平洋大厦6清华同方科技广场11朝阳区中国国际科技会展中心6瑞城中心13中国人寿大厦9数码 01 3新亚大厦7凯特达利10名人广场7远大中心8.5西城区太运大厦2北京国际金融中心6.9富凯大厦11皇冠大厦11东城区东方广场15总计151表 1-2：2001 年上半年甲级写字楼大单成交精选工程名称购买方购买写字楼面积（平方M）凯旋大厦国家粮食储备局20,000国际金融中心某政府机构20,000国际企业大厦中国银河证券35,000金融街 C 区中国移动、中国电信100,000浙江大厦浙江省政府34,000汇置通大厦中国丝绸20,000信通大厦内蒙古某机构20,000皇冠大厦某政府机构20,0002、西区租售量超过东区精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 32 页西区市场（西城区、海淀区）地销售（租赁）量占北京市场地62%以上，从而以绝对地优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001 年北京写字楼市场地热点.铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。3、北京写字楼地需求市场主力发生变化2001 年高科技企业（IT）对北京写字楼地需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业、外地机构（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化.从需求结构上看，根据北京甲级写字楼2001 年入住率地变化分析得出，许多实力雄厚地中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了60%地写字楼市场份额.其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求地主体.这从一个侧面反映了中资机构国际化进程地加快.外资企业在租赁市场上仍然体现出强大地实力，占据40左右地市场份额.需要指出地是，今年北京写字楼客户群出现如下特点：第一，以高科技、电信、保险、金融机构为代表地中资机构成为写字楼市场需求地主力 .第二，东区和西区客户群出现东迁与西移 互动迹象 .如在2001 年地CBD 大战中， CCTV 地东迁 和部分高科技外企、上市公司地西移 就证明了这一点.第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团、企业“ 进京 ” 地步伐在逐渐加快，如内蒙古某机构整栋购买了位于北京火车站地信通大厦.擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。（三） 2002 年北京写字楼市场展望 1、市场供应：300万平方 M 写字楼谁来消化？据北京写字楼信息网地最新调查，近几年北京在建、拟建写字楼面积将达到1,200 万平方 M以上 ,其中 300 多万平方M 将在 2002 年推出，是2001 年市场供应量地两倍，加上2001年一部分未消化地写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下：贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。朝阳区有16 个工程，约有500 多万平方M 地潜在供应量，主要集中在CBD 地区和亚运村地区 .外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资做他们进京地招牌工程.据统计 2002 年将有金地、万达、财富中心等大型工程入市，供应量达150 万平方 M 以上 .坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。西城区地工程主要集中在金融街及附近区域共8 个工程，有150 万平方M 地供应量，主要为甲级写字楼 .预计 2002 年将有中证大厦、金融城等工程推出，供应量在50 万平方M.蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校地存储土地，中关村潜在供应量在300 万平方M 以上 .预计 2002 年供应量在60 万平方M.買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档工程地禁地，高档工程较少.有 2 个工程为前几年地存量（荷华国际、中环广场），大约在2002 年也会推向市场.随着南城市政地改造，也出现了象中融城市广场（88 万平方M 综合）这样地大工程.该区未来供应量为60 万平方M，预计 2002 年供应量在30 万平方 M.綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。丰台区地工程多集中在西客站周围，像海天广场等工程.供应量约在40 万平方 M 左右，而且大多为中档工程.在北京各区还有一些面积稍小或潜在地在建、拟建工程.预计供应量大约在200 万平方 M左右 .2、市场需求：谁将撑起写字楼市场一片天？北京，作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性地大都市，每年写字楼地吸纳量在60 万平方M 以上，相对于上海和广州，北京地魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交地案例，显示出强大地集团购买力和承接力.那么 2002 年谁将撑起写字楼市场一片天？驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 32 页让我们先来回忆过去五年内认购一万平方M 以上写字楼面积地大单成交案例调查. 根据北京写字楼信息网地调查，1997 至 2001年五年内认购一万平方M 以上写字楼面积地大单成交数量达到66 家，认购面积达150 万平方 M 以上 .猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。（ 1）.区域特点从大单客户认购区域看，西城：31 家，占46.96%，认购面积69.8 万平方M；海淀： 5 家，占 7.6%，认购面积15.5 万平方M；东城： 17 家，占25.76%，认购面积27.1 万平方M；朝阳： 12 家，占18.18%，认购面积33.9 万平方 M；丰台： 1 家，占 1.5%，认购面积3.8 万平方M.锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。（ 2）.行业特点从大单客户行业构成看，金融、保险机构24 家，占调查结果地34.37；其次是大型集团公司 14 家，占调查结果地21.22；通讯电信企业8 家，占调查结果地12.13；部委机关8家，占调查结果地12.13；外国公司9家，占调查结果地13.65；外省市公司3 家，占调查结果地4.5.構氽頑黉碩饨荠龈话骛。（ 3）.面积特点从认购面积来看，认购10,00030,000 平方M 面积地大单客户共48 家，认购30,00050,000 平方 M 地客户 15 家，认购50,000 平方 M 以上面积地大单客户3 家.輒峄陽檉簖疖網儂號泶。从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼地案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼地面积多在一万至两万平方M 之间，市场需求趋旺；国内集团公司在过去三年内购置了一定数量地写字楼，随着经济实力地不断增强以及日益国际化，有实力地集团公司不断涌现，在写字楼地需求方面存在巨大潜力.尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。此外，我们还应注意这样几个特点：第一，随着中国“ 申奥 ” 成功和加入WTO ，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD 区域地高档写字楼地需求（租赁为主）呈上升势头.第二，外省市地驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大地趋势.第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑地因素依次是相对独立性、公司形象、楼盘档次、位置交通、特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要.第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视地热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系.第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业,是大单客户地主流 .这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）地原因.第六，目前北京写字楼市场地投资回报率约在9%11%之间，与国外房地产市场5%左右地回报率相比是非常可观地，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有一部分以投资为目地地买家进入市场 .识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。这里，我们不难得出2002 年谁将撑起写字楼市场一片天地结论.一个无法否认地事实是：中资机构无论是过去、现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场地主导力量.凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。 3、市场格局：三分天下谁最美？ 2002 年北京写字楼地竞争首先是三大商务板块地竞争.随着国家对中关村建设地大力扶持，CBD 规划方案地尘埃落定，金融街核心区地建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场地三大热点商圈已见雏形.这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展地需要.中关村、金融街、 CBD 三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间地重叠之处是致命地，如CBD 和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免地，而且将十分激烈.恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。（ 1）.中关村前景不容乐观精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 32 页尽管我们相信在加入WTO 后，以中小高科技企业为主流地客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量地进一步提高.但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方M 地供应量，是目前该区写字楼存量地四倍.第二，由于租金高企，交通和商务配套地瓶颈，据报道中关村现有80%地企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“ 出村东迁 ” ，使人们开始重新审视中关村地定位.目前政府在硬件 道路建设软件 平抑价格方面制定了相关地优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处地高新技术企业吸引回中关村 .但那些分散在外地高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是一个未知数.第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大地面积.第四，该区域商住公寓地大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源.因此，可以预见，未来几年中关村地写字楼市场形式最为严峻.租金、售价“ 跳水 ” 地可能性最大.鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。（ 2）.金融街将是最大赢家金融街地区未来几年内将有150 万平方M 地供应量，而目前存量尚少，此地区一向有金融、电信等中资机构地大单客户支持，中小客户地追捧，相信将是最具竞争力地地区.硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住地企业主要是国家各大银行地总部和非银行地金融机构总部，证券、保险及电信和移动等行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选.其次证券、保险及电信等都是进入WTO 后将率先开放地行业，这些入世后首先开放地行业将是金融街最大地客户，对于已经聚集起了一定行业基础地金融街来说都是十分有利地.但金融街地缺点是服务设施地缺乏，我们相信如果做好开发过程地控制，使各不同类型地物业开发达到合理地安排，这些缺点都将可以得到有效弥补.相信中国地发展必须依靠中国地大型企业、机构地腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、稳健、奋起地“ 阵痛 ” 之后，必将显示出应有地魅力.阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。（ 3）.CBD 热点加上难点据北京写字楼信息网调查，CBD 在建、拟建地写字楼工程将占整个市场总量地一半，也就是 500 万平方M，是目前该区写字楼存量地三倍.那么，入世地刺激能否在三年内带来三倍地客源无疑是个未知数.入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样地大型外国公司大面积购买写字楼地案例.而北京地写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来地.另一方面，从客户群体来讲，由于CBD 是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500 强有1 3 都已入住CBD 了.而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入地问题，同时又面临金融街地有力竞争.这些都将是制约CBD 写字楼市场地主要因素.如此则不难推断，CBD 是未来三年内北京写字楼市场地热点，但也是难点 .氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。根据调查，绝大多数业内人士观点认为2002 年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但发展商们应该保持一份清醒，重视产品地品质、重视产品地结构、产品地定位、市场营销策划以及物业管理等等方面以提升工程地整体品质和竞争力.这样才能在竞争中脱颖而出，不至于被竞争地大潮所淹没.釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。（四）北京CBD 写字楼市场分析CBD （Central Business District ） 中央商务区，是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施地城市中综合经济活动地核心地区.怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 32 页CBD 起源于二十世纪20 年代地经济发达国家，并形成了不同地发展模式，如：高强度开发战略 纽约曼哈顿；轴线发展战略 巴黎德高斯；自由企业区战略 伦敦道克兰；多核心城市结构发展战略 东京 .谚辞調担鈧谄动禪泻類。中国在改革开放后经济发展迅速，许多城市已开始酝酿甚至在实施CBD 地规划建设，北京在二十世纪90 年代初就提出了建设CBD 地设想 .嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。1993 年经国务院批复地北京城市总体规划中明确提出：“ 在朝阳门至建国门、东二环至东三环一带建设有金融、保险、信息、咨询、商业、办公等多种服务功能地商务中心区. ”同年，北京市规划设计研究院编制了商务中心区地初步规划.熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。1998 年北京市规划局对商务中心区重新确定地范围为西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路（东三环以西到关东店北街）之间约3.99 平方公里地区域.鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。2000 年 6 月 5 日，商务中心区建设被纳入北京市“ 十五 ” 计划，朝阳区政府和北京市规划设计研究院进行前期调研及规划设计招标工作.8 月北京市政府召开第82 次市长办公会议，决定全面加快北京商务中心区地规划建设.12 月 15 日北京商务中心区建设管理办公室召开北京CBD 规划设计方案征集发布会，正式启动商务中心区地规划工作.2001 年 4 月 12 日， CBD 整体规划方案征集评审活动揭晓，最终方案已于2001年 9 月确定 .纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。预计区域内总体可利用土地面积约为300 万平方M，商务设施总建筑面积可达1,000 万平方 M.其中，写字楼面积占50%，约为500 万平方M；高档公寓占25%，约为250 万平方M；其他服务设施配套占5%，约为 250 万平方 M.颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。北京CBD 发展史主要表现为该地区地写字楼市场发展史.CBD 是北京市高档写字楼发展最早地区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中地区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场地晴雨表.濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。1、市场供应CBD 作为北京中央商务区核心，有优越地人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公地首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD 地楼盘已成为一种地位地象征.銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。（1）高档物业集中，写字楼供应比例过半.从 1990 年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10 多年地发展， CBD兴建了大量地高档物业，形成了拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等总建筑面积达180 万平方 M 地国际商务区，其中写字楼地面积93 万平方M，占 51%（详见表2-1、 2-2）.挤貼綬电麥结鈺贖哓类。表 2-1北京市现有CBD 高档物业构成高档物业构成面积（万平方M）比例（ %）写字楼面积9351其它物业面积8749表 2-2北京 CBD 写字楼供应量一览写字楼名称供应量（万平方M）京广中心4.4国贸中心17.6科伦大厦2.3汉威大厦9.45航华科贸中心26中服大厦2.9精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 32 页嘉里中心8.4华彬国际大厦5三立大厦5数码 013和乔大厦3.83现代城6.1（2）写字楼供应渐趋稳定19931995 年是北京CBD 写字楼市场地黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8 万平方 M.1996 年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了 2.3 万平方 M，1998 年供应量较1997 年减少近20 万平方 M.1999 年国贸二期投入使用，加上其它写字楼地供应量与1998 年基本持平， 2000 年市场行情再度回升，但仅有7万平方 M 入伙，相对于前两年供应量有所回落，2001年地供应量为17.1 万平方 M，是 2000 年供应量地两倍多 .1990-2001 年北京 CBD 供应量变化如表2-3 所示 .赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。表 2-3CBD 写字楼供应量状况（单位：万平方M）年份1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 年供应量12.8 0 0 0 0 0 2.3 34.45 14.84 14.8 7 17.1 总供应量12.8 12.8 12.8 12.8 12.8 12.8 15.1 49.55 64.39 79.19 86.19 99.29 2001 年 CBD 写字楼市场除京汇大厦40,988 平方 M 外，基本没有新地写字楼可以投入使用.据统计，目前CBD 在售地写字楼仅有现代城写字楼和数码01 大厦，而数码01 大厦地可售面积已不足1,000 平方 M，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买，并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01 总面积为30,000 平方M，可租面积也将十分有限.三个工程总供应量为13.1 万平方 M.塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。（ 3）建筑设计水平较高，独特、有个性CBD 地写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD 写字楼地较高品质.从表 2-4 可见一斑 .裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。（ 4）物业管理水平有待进一步提高CBD 部分写字楼聘请了专业地物业管理公司，如嘉里中心聘请第一太平戴维斯、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管.一方面反映市场上专业一流地物业管理公司欠缺，另一方面也反映CBD 写字楼在物业管理方面观念还需要更新，服务水平还有进一步提高地空间 .大厦与其物业管理公司情况见表2-5.仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。表 2-4北京 CBD 工程外立面及大堂装修情况工程名称外立面造型大堂京广中心京城最高建筑206M ，蓝色玻璃大堂设计典雅、装修精良、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 32 页幕墙加铝合金挂板格调高尚 ,具时代气息国贸中心高 155M ，规模宏大，风格各异无柱式钢结构建筑，富丽堂皇嘉里中心大厦外墙采用单元式玻璃幕墙大堂高8.3M，室内瀑布，华丽庄重，时代感强航华科贸中心曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙汉威大厦兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑风格富丽华美、庄重伟岸中服大厦高 126M ，京城第四高建筑，造型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙华彬国际大厦红色铝板帆形屋顶1100 平方M 夏威夷热带风情全玻璃大堂和乔大厦欧式建筑风格、单元式湖蓝色反光玻璃窗中庭大堂高达16.6M ，面积近 1700 平方M，热带自然风光数码 01大厦大厦通体透明，落地双层中空玻璃幕墙表 2-5北京 CBD 写字楼物业管理状况物业名称物业管理国贸中心国贸大厦物业管理公司嘉里中心第一太平戴维斯招商局大厦北京招商局物业管理有限公司京汇大厦戴德梁行京广大厦京广物业管理公司汉威大厦汉威大厦物业管理公司科伦大厦科伦大厦物业部华彬国际大厦北京招商局物业管理有限公司数码 01 大厦济人公司中服大厦中服大厦经营管理中心2、市场需求（1）客户构成有实力地外资机构是CBD 写字楼市场地主力目前进驻北京地世界500 强企业有160 多家，其中入驻CBD 地有91 家，比例为58.3%，其中包括整栋购买写字楼地美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL 电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等（详见表2-6） .绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。表 2-6知名企业 /机构入驻CBD 商厦状况大厦名称知名企业 /机构国贸中心壳牌公司、福特、日本三井株式会社、杜邦、Oracle、德国大众、美国德纳京广中心美国施乐公司、法国布尔电脑公司嘉里中心柯达、英特尔、尼桑、高通、普华永道、戴尔电精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 32 页脑、新加坡大使馆、佳能、新闻集团、奥林巴斯汉威大厦爱立信、美国GE、中美史克、3M 、霍尼威尔、阿尔斯通航华科贸中心摩托罗拉、HP、渣打银行、韩国三星、赫斯特、新加坡投资发展公司华彬大厦红牛集团、中国对外贸易交流协会和乔大厦施耐宝全球控股、葛兰素威康（中国）、太古企业、智威汤逊中乔广场科伦大厦加德士石油、新西兰羊毛局、牛奶公司、怡和集团、 UPS 国际速递、标致汽车、日本JVC、香港电讯这些知名企业是CBD 写字楼需求市场地重要组成部分，不但消化了大面积地写字楼，还成为 CBD 吸引其它国内外企业入驻地招牌.骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。新兴产业对CBD 写字楼青睐有加1999 年底北京写字楼市场地触底反弹和2000 年写字楼市场地回升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表地新经济突发性需求所直接导致.出于树立企业形象和吸引资金地考虑， CBD 成为国内各大网站地首选办公地点，如亿唐、网易、263 首都在线、酷必得等20多家大小网站云集于嘉里中心.具有雄厚实力地外资计算机、通讯信息技术企业则继续进入或扩张，如2000 年 10 月戴尔公司在嘉里中心租用面积达1,600 平方 M，爱立信在汉威大厦租用600 平方M，高通公司进驻嘉里中心.新兴地服务性行业发展较快，扩张势头也较为迅猛，如2000 年 9 月和 11月 UPS 在国贸中心共租用近1,000 平方 M 地写字间 .瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。由于新兴产业背后往往有雄厚地资金实力支持，所以它们对写字楼地要求都较高，而在目前北京市写字楼市场只有CBD 能够从各个方面满足他们地要求.鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。传统行业与新行业“ 共舞 ”.2000 年上半年，网络经济曾经在CBD 写字楼地市场上大显身手，但在下半年便开始进行大幅度地调整，对写字楼地需求也大大萎缩.而信息、咨询、广告、医疗器械、影视制作、律师事务所等新兴行业大量涌现，成为CBD 写字楼地重要吸纳者.2001 年以来，由于可租面积不多， CBD 写字楼市场成交气氛不算活跃，康培英语学院在招商局大厦租用3,000 平方M 地面积可算得上是2001年 CBD 写字楼租赁案例中地亮点.栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。在网络经济突发性需求所引致地泡沫成份挤压缩小以后，传统行业对写字楼地吸纳面积虽然不大，却显得稳重实在.2000 年下半年进入国贸近6 年地 Ford 公司又进行了扩租，Ford 公司和 MCI （媒体器材制造）公司在CBD 又分别租用了近200 平方 M 地面积 .辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。（ 2）需求特征对写字楼地要求普遍较高主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等,CBD 写字楼配套及设备情况见表2-7峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。表 2-7CBD 各楼宇配套及设备情况工程名称配套设施楼宇设备京广中心邮局、员工餐厅（地下 二 层 ） 、 韩 国 餐厅、航空公司、华夏银行、美容美发6 部日本原产东芝电梯、中央空调系统，综合网络布线，设国际卫星接收天线，自动烟感喷淋系统航华科贸中心银行、员工餐厅、停车场、商务中心、商充裕地IDD 线路，光缆网络、卫星接收系统、三洋中央空调系统、“ 江森 ” 楼宇自控系统、“ 能美 ”精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 32 页场等消防报警系统嘉里中心商务中心、邮局、商场超市、银行、航空售票、私人会所、康体休闲、美食天地、印刷公司卫星接收系统；网络地板；HVAC 新风系统；国际先进通讯电缆；28 部电梯（含24 部三菱牌客用梯）；先进地防火消防系统；电脑化之楼宇自动监察系统（ BMS ）国贸中心中国大饭店、国贸地铁站、国贸商城、餐厅、室内游泳馆、网球场、溜冰场、健身房、咖啡厅、酒吧、会展中心、会议厅、高级公寓等一系列现代化生活设施16 部富士达高速客用电梯、另有先进地HVAC 空调系统、通讯、数据传输系统，可灵活运用地楼层空间 .北京最大地复合型楼宇停车场以及电力、保安系统等多种完备地配套设施，完全达到并超过国际 5A 级商务大厦标准汉威大厦银行、邮局、员工餐厅（地下二层）、停车场、商务中心、商场、完善地康体娱乐设施等日本原产三菱客、货、消防电梯达20 多部；充足地 IDD国际电话线路，另设有卫星天线，进口中央集中空调系统，进口高档火灾报警、喷淋系统及保安监控系统等. 科伦大厦银行、邮局、仓库、票 务 中 心 、 员 工 餐厅、咖啡厅基础设施具全，高素质管理人员提供24 小时保安服务、先进消防系统和乔大厦多 功 能 厅 、 商 务 中心、餐厅、咖啡厅、俱乐部、诊所等六部电脑控制进口快速升降电梯直达大厦各层；SANYO 中央空调系统，设独立室温调控装置；日本进口防火系统，包括自动喷淋系统、电子烟雾探测器、自动防火报警系统、消防柜及消防软管系统； IDD 国际电话、 ENTERNET接驳、预留微波通讯设备、卫星电视系统、电脑接地线预留中服大厦餐 厅 、 邮 局 、 停 车场 、 商 务 中 心 、 银行、机票代理美国原装OTIS 电梯；开利中央空调系统；日本日探消防自动报警系统，楼宇自动控制系统，保安监控系统，闭路电视系统及卫星接收系统；拥有充足地IDD 、DDD 电话线路及地下车库；每层均备热水沐浴华彬国际大厦展览、餐饮、商务中心、银行、会议室、多功能厅、停车场三菱高速客梯9 部，美国产快速豪华观光客梯2部，均为VVVF 方式，分组群控；美国产YORK中央空调系统，配以每单位独立之恒温控制；大厦拥有高速综合布线系统及可视电话，光缆入户并开通3000 电话外线，ISDN （商网）系统同时开通，用户可任选开通IDD 、 DDD 数码 01 大厦首层和二层拟建商业配套及其它计算机通信网络系统设计高容量光纤线路“ 千兆主干、百兆交换到桌面” 、日本富士达电梯、双路供电、变频供水、ICP 地 Tempstar 户式中央空调系统、先进地消防与保安监控系统. 大面积租购随着500 强等跨国公司地逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼地情形多次发生.随着CBD 建设进程地加快，相信这样地案例以后还会陆续出现.詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。区域功能分离扩散主要体现在现阶段CBD 作为中央商务区，实际上是北京市地国际商务区，而其中金融功能和IT 信息功能部分分离.国内地银行、证券和保险业大多选址在金融街办公，IT 通信产业多首先考虑落户中关村.因此，金融和IT 信息方面对CBD 写字楼地需求将主要来源于国外公司.则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 32 页3、市场价格由于处于较为敏感地位置，随着这些年市场供给和需求地变化，以及国内外政治、经济变化地影响， CBD 写字楼市场价格特别是租金市场波动较大.胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。（1）CBD 写字楼价格理性回归改革开放后尤其是80 年代底 90 年代初，大量地外资机构进入北京，对写字楼市场产生了大量需求 .由于当时北京地写字楼供应量极为有限，导致写字楼地租金一路上升.1990 1995 年CBD 仅有京广中心和国贸中心两个工程不足20 万平方 M 地供应量，写字楼市场租金更是步步走高， 1996 年国贸写字楼租金曾高达$120/平方 M* 月.1998 年以后，一方面受亚洲金融危机地影响，另一方面北京写字楼大量集中上市，写字楼市场下滑并逐渐步入市场周期地谷底.随着亚洲金融危机地结束，国民经济通货紧缩缓解和市场供应量地减少，以及1999 年度新经济地崛起，北京市和CBD 写字楼市场开始复苏.鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。经过 1996 年以前地快速上扬和1998 年地大滑坡，到1999 年底地探底回升，CBD 写字楼地价格目前正处于一个显著地理性价值回归过程.稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。（2）近期租金走势平稳在最近地租赁案中，N.M.Rothschild Investment 在国贸中心1 座租用了 338 平方 M（使用面积）地写字间，价格约为$42.8/平方M* 月.CBD 写字楼租金如表2-8（均不含物业管理费，其中国贸中心按使用面积）.陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。表 2-8近期 CBD 写字楼租金工程名称租金（ $/平方 M* 月）京广中心27国贸中心1 座50.5国贸中心2 座63科伦大厦24汉威大厦24.5中服大厦23华彬国际大厦22三立大厦24和乔大厦22京汇大厦26嘉里中心34（ 3）投资性购买活跃，销售价格温和上涨随着投资性购买地相对活跃，CBD 写字楼地销售价格略有上涨，平均售价由2000 年下半年地 $2,000 /平方 M 上涨到 2001 年地 $2,200/平方 M 左右 .沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。2000 年 3 月 29 日，中国银行北京市分行与现代城在现场销售中心签署了金融服务协议，为购买现代城写字楼地客户提供最高可达7 成 15 年地按揭贷款及一系列地金融服务.数码01 大厦在销售过程中也推出了长达30 年按揭 .在写字楼市场缓步回升地今天，能获得成数和年度如此高地按揭支持，标志着写字楼投资市场将获得一定地金融政策支持，也意味着CBD 写精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 32 页字楼将走向活跃.钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。（ 4）物业管理费本片区写字楼地物业管理费多为$3.5/平方 M* 月，详见表2-9.表 29北京 CBD 写字楼物业管理费收费情况工程名称物业管理费（ $/平方 M* 月）京广中心3.5国贸中心5（按使用面积）科伦大厦2.5汉威大厦3.5航华科贸中心3.5中服大厦3.5嘉里中心3.5华彬国际大厦3.5三立大厦3.3和乔大厦3.54、区域评价随着市场经济地发展，北京城市国际化地发展进程大步向前推进，作为其城市功能重要标志地 CBD 建设已显滞后，并面临着新地机遇和挑战.懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。（1）CBD 写字楼市场发展地优势初具国际商务交流中心区域地雏形，并已开始发挥商务中心区地功能CBD 具有得天独厚地地理优势，分布有众多地涉外机构和设施，包括各国大使馆、外销公寓等；有既定地商业基础，交通相对方便，离机场只有半小时地路程，国际交往便利，商务活动频繁，发形成CBD 地基础条件 .謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。具有强有力地政府支持北京市政府地推动是CBD 形成地主要动力.在北京市和朝阳区政府地大力支持下，CBD 从无到有，渐已云集高档写字楼、饭店、公寓，已确立其在北京市写字楼市场、公寓市场地龙头地位 .呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。可开发空间较大，投资开发政策优惠多、限制少CBD 区域内90%以上地土地都是国有工厂企业，均为正在进行地本市工业结构调整中“ 优二兴三 ” 地外迁工程，为商务区地建设提供了及时而充分地用地条件，因此本区域完全有条件兴建更多地甲级写字楼.莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。信息发达，交流便利CBD 区域是外企和网络企业最集中地地方，信息量大而集中，获取速度也快，这都极有利于企业地发展，有利于国际国内经济文化地交流，有利于吸引投资.麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。（ 2）CBD 写字楼市场发展地劣势拆迁规模大，安置难度较高CBD 内集中了29 家中央和市属企业，都是要搬迁地企业，这既为中央商务区地建设提供了一个相对充裕地用地条件和建设动力，但拆迁规模大，安置难度较高，这已经成为CBD 建设中面临地较大难题.納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬。土地开发成本高，开发时间长根据规定，以后CBD 区域内将不再批准零星小面积开发.因此CBD 开发将面临大面积土精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 32 页地开发，总成本高，拆迁难度大，开发时间长地问题.風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙。银行对CBD 区域地介入不够，支持力度小在国外， CBD 地发展是由银行支撑起来地，银行往往是CBD 地大买家，并构成CBD 写字楼地主要客户.由于受政策限制，外国银行进驻CBD 需要一定地时间，大型投资商没有介入途径，而国内银行也基本集中到了金融街.另一方面，银行对写字楼地贷款政策较为严格，也让一部分客户对CBD 可望而不可及.灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹。（ 3）CBD 写字楼市场面临地机遇和挑战国际国内经济发展地影响CBD 作为北京进行国际商务交流活动地主要场所，受国际国内经济发展变化地影响相当大.随着2001 年全球经济增长放缓，中国经济发展步入了关键地一年，但经济复苏基础不稳地问题也暴露出来，是继续复苏，在周期波动地上升轨道中运行，还是再次走低，甚至衰退，将从根本上决定CBD 写字楼后市地发展.铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝。加入 WTO 地影响中国加入WTO，必将扩大市场开放，推进北京市经济地全球化发展及金融、贸易、信息技术全方位商务活动地全面扩展，中央商务区地建设面临极好机遇，将可以加快其发展进程.攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸。商务功能分散地影响目前北京市CBD 写字楼市场来自中关村和金融街地竞争十分明显.国内金融机构主要集中在金融街，信息技术企业地理想地是中关村高科技园区，形成CBD 金融和信息功能地分离扩散与削弱，将影响CBD 作为中央商务区建设地进程.上海陆家嘴金融区等也将会与北京CBD在吸引外资进入方面构成一定地竞争.趕輾雏纨颗锊讨跃满賺。5、市场预测根据北京市CBD 地规划，在3.99 平方公里地CBD 区域内将要建设1,000 万平方 M 地高档建筑 .其中，写字楼与公寓地比例为2：1，从近年CBD 写字楼市场地表现和CBD 周边地区写字楼市场地表现来看，CBD 写字楼呈现供不应求地局面，在良好地规划前提下，CBD 写字楼市场将进入长期稳定向上、持续发展地阶段.夹覡闾辁駁档驀迁锬減。（1）供应方面：近期供应量较少，潜在供应量较大CBD 写字楼地供应量在3 至 5 年内将大量增加，但在短期内增加不会太明显.2001 年能够入住地写字楼仅有京汇大厦和三立大厦，2002 年也仅有数码01 大厦和现代城 .预期CBD 写字楼地大量面市最早也得在2002 年下半年以后.视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝。写字楼地硬件和软件配套水平将有待进一步地提高北京 CBD 地建筑设计将引进更先进地方案，办公区地自然采光将力求更充分、办公室区域内将采用局部可调控新风系统、在写字楼上建停机坪（北京已有先例）、智能化更加先进，配套设施更加齐全等.偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠。（2）需求方面：500 强中已进驻CBD 地极具实力地企业构成CBD 写字楼需求市场地极大支撑.在市场低谷时期，这些企业积极扩充，在市场上升时期这些企业继续租购，是CBD 写字楼市场地中坚力量 .緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。尚未进驻CBD 地500 强企业将是CBD 写字楼客户地重要发展对象.随着中国加入WTO ，意图在中国市场分得一杯羹地跨国公司不会放弃中国市场.騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 32 页中国加入WTO 后，对中国市场虎视眈眈已久地外资银行、金融、保险、证券等机构将能如愿以偿，他们将构成大面积消化写字楼地生力军.疠骐錾农剎貯狱颢幗騮。新兴行业需求占一定比例.新兴地服务性企业如律师事务所、会计师事务所、税务师事务所和其它咨询机构等是CBD 商务区地重要组成部分.它们对CBD 写字楼地需求将占整个需求市场地相当比例.这部分服务性企业将主要是外资或合资企业.镞锊过润启婭澗骆讕瀘。（3）价格方面：下行空间小经过 19961999 年大幅度地跌落和2000 年市场地反转回升，可以看出CBD 写字楼市场地价格下行已没有多大空间.在国民经济和国际经济不出现大调整地情况下，CBD 写字楼市场价格将没有过多回调地可能性.榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛。上行动力弱，压力大在网络经济进入调整后，2001 年来市场缺乏类似地强力需求.通信技术信息产业充当了其后续力量，力度虽稳定但较弱.因此 CBD 写字楼市场价格目前也不存在大幅上扬地基础.邁茑赚陉宾呗擷鹪讼凑。市场价格将长期平稳发展目前市场供应量实在有限，而需求稳定放大，构成市场向上地基础，而潜在地市场供应量相对较大，将对CBD 写字楼市场价格上行产生一定地压力，所以CBD 写字楼市场地价格将在目前地基础上有相当时间地平稳发展.嵝硖贪塒廩袞悯倉華糲。（五）北京市商业用房市场分析1、商业用房市场地界定商业用房市场是地区房地产市场地重要组成部分之一，这里所讲地商业用房主要指直接从事零售业服务地建筑物，即通常意义上地商铺和店铺等.一般来说，商业建筑地规模等级是根据其建筑面积和营业额地大小来划分地，这里为了简化问题，按商铺和店铺地建筑面积将其划分为大、中、小三种类型：该栎谖碼戆沖巋鳧薩锭。大型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在10,000 平方M 以上地商业建筑，通常分布在城市一级或二级商业中心内，该类建筑地装修和设备都比较高档.劇妆诨貰攖苹埘呂仑庙。中型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在5,00010,000 平方 M 地商业建筑，通常分布在城市二级或三级商业中心内，该类建筑地装修和设备为中档水平.臠龍讹驄桠业變墊罗蘄。小型商铺（或店铺）一般是指建筑面积在5,000 平方 M 以下地，分布在城市各级商业中心内，尤其是居住小区内地商业建筑，如便民连锁超市、临街商铺等.鰻順褛悦漚縫冁屜鸭骞。我们将主要分析近几年北京房地产市场上地商铺或店铺发展情况.2、北京商铺（或店铺）市场地供需分析随着北京市住宅市场和写字楼市场地升温，北京地商业用房市场进入稳中趋旺之势.这几年来，北京地整体经济运行良好，国内生产总值年增长率一直在百分之十左右，居民对消费品地需求逐年上升.与此同时，居民地消费品价格指数近几年持续下降.目前北京地消费品市场逐渐走出低迷，形成了城市假日消费市场、晚间消费市场、家居消费市场、服装消费市场等.这些良好地发展势头大大推动了北京商业用房市场地发展.穑釓虚绺滟鳗絲懷紓泺。（ 1）北京商业用房地市场供应同住宅、写字楼市场相比，北京商业用房市场地供应增长量较低，但其增幅逐渐平稳，规模与分布更趋理性化.从供应结构上看，大型物业供应比重较大，如1999 年全年共有甘家口精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 32 页商场、方圆大厦等十多个大型零售物业竣工投入市场，面积达29 万平方M，因此，大型商铺和仓储式超市是供应量地市场主力.中型商铺、小型商铺（或店铺）地供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建地住宅小区，尤其是一些大规模地住宅小区.除此之外，还有一些重新定位或重新装修地商场上市.另外，商业中心街面店出租情况不太理想，东单银街上出现著名品牌专卖店撤出地现象.有关数据显示，19992000 年间北京新增商业用房面积60 多万平方 M，使北京商业用房面积累计达到260 多万平方M.1999 年至 2000年，北京大、中型商业用房市场供应量如下表（见表3-1）：隶誆荧鉴獫纲鴣攣駘賽。表 3-119992000 年北京主要商铺一览表商铺名称位置物 业 面 积 （ 建 筑 平 方M）完工 /开业时间万通小商品批发市场阜成门1999 年东环广场新中街45,000 1999 年国贸一期建国门外13,700 1999 年宝鼎广场台基厂13,000 1999 年首都时代广场西单南大街30,000 1999 年底方圆大厦西城34,900 1999 年下半年甘家口大厦海淀55,000 1999 年下半年家乐福马连道店宣武20,000 1999 年下半年信通大厦东城19,000 1999 年下半年劲松综合楼朝阳10,800 1999 年下半年航华综合楼朝阳7,800 1999 年下半年嘉里中心光华路35,000 2000 年东方广场东长安街100,000 2000 年秋盈科中心工体北路35,000 2000 年 5 月国贸商城（二期）建国门外40,000 2000 年 5 月新世界二期崇文门外40,000 2000 年秋西单文化广场西单39,000 2000 年 2 月北京科技会展中心北三环西路3,000 2000 年 3 月（2）北京商业用房地市场需求从需求上看，北京市场对商业用房地需求结构呈现多元化趋势分布，从大型购物中心、高档综合商场、家居商场、电器店等到各种中、小型店铺地数量增长较快，年租赁成交量也较大，对商业用房地需求增长较快.按行业分类，北京市对商业用房地消费集中分布在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业.从近几年地发展来看，超市连锁业需求量最为强劲.超市倾向于在新建或在建住宅小区，尤其是有规模地住宅小区附近建立商业网点.高档综合商场也是超市投资者地重新选择对象.对商业用房需求较大地另一行业是餐饮服务业.许多名牌餐厅往往投入巨资铺设商业网点，达到占领市场地目地.除了超市连锁和餐饮业以外，服装服饰业也是商业用房市场地重要需求者.地处繁华地大型商铺（或店铺）是许多服装服饰品牌店地首选对象 .这一趋势可以通过市场数据来说明（见表3-2）：浹繢腻叢着駕骠構砀湊。表 3-2北京商业用房需求分布商业用房类别比例（ %）服装服饰业25%餐饮业（包括酒吧、快餐店等）20%精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 32 页超市30%其它（如通讯、家具等）25%（ 3）北京商业用房地市场吸纳与出租情况北京商业用房市场供应量在1999 年累计达到260 多万平方M，近两年来北京大型商业用房地年供应量有所上升，1999 2000 年间北京新增商业用房面积60 多万平方M，但同前几年相比，增长幅度要小得多.同期地年吸纳量也较前几年下跌达百分之四十多（此处吸纳量是相对空置率而言地一个概念，由吸纳量可以算出空置率）.但小型商铺（或店铺）及居民小区内地零售商铺地年供应量与吸纳量都有上升之势.总体而言，北京商业用房地空置率降幅较小.在新建地商铺中，出租率较高地只有北京国贸中心二期，其余工程业绩一般.鈀燭罚櫝箋礱颼畢韫粝。3、北京商业用房市场地区域分布长期以来北京地商业中心一直集中在旧北京城地中心.王府井、西单、前门三足鼎立地格局是北京传统商业中心分布地重要特征.随着城市规模地逐步扩大，购买人流地增加，这种分布格局渐渐瓦解，并形成新地分布态势，呈现新地发展特色.通过调查，发现北京地商铺（或店铺）分布有以下特点：惬執缉蘿绅颀阳灣熗鍵。（ 1）商铺（或店铺）分布多中心化城市人口地增加、居住郊区化地日渐形成，现有地王府井、西单和前门三大购物中心面对全市上千万人口和 300 多万流动人口显然满足不了需求，不仅给购物带来了不便，更使城市交通不堪重负.因此，商业中心必须向多元化趋势发展，这一趋势地重要表现就是商铺（或店铺）分布地多中心化.原有商业购物中心地商铺（或店铺）通过原地改造，提高服务档次，提升品牌内涵，挖掘自身潜力，焕发商铺新地生机，如西单购物中心；新建地高档商铺（或店铺）和商业街一般选择在旧城外人流集中、交通便利、环境较好地地段开展服务，他们服务品种齐全、经营特色明显、设施先进，如北京地燕莎、赛特、中关村等；城市大型农贸市场大都出现在居民集中、地段便宜地城市中心区地边缘，如北太平庄、和平里等.此外，小型超市连锁店、零售店大多数布置在居民区内或住宅小区附近，并形成了一定地集聚点.贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。（ 2）北京业已形成地商业用房市场中，不同商业地段具有不同地经营特色.这其中既有历史原因，如传统风味小吃一条街形成地餐饮一条街，又有现代科技形成地原因，如高校科研机构周围形成地电脑一条街等.（详见表3-3）嚌鲭级厨胀鑲铟礦毁蕲。表 3-3北京商业地段经营特色调查表服务经营业经营地段地区市场占有率餐饮服务业方庄70% 东直门80% 服装服饰业西单70% 东四80% 通讯经营业公主坟60% 西直门80% 电脑、 IT 业中关村95% 4、北京商业用房市场地租金走势分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 32 页尽管市场发展较为缓慢，北京各大商铺地发展商对租客挑选仍表现出谨慎地态度 .据有关地调查发现，发展商一般只对非常适合他们定位地客户开出谈判租赁条件.在租金模式上，北京商业用房采用租金和提成相结合地办法，最后收取两者之中较高地一种.近几年地市场发展资料显示，商业用房市场中地固定租金和最低保证金呈下降趋势，但下降幅度较小 .薊镔竖牍熒浹醬籬铃騫。（ 1）不同服务类型商业用房地租金分析市场统计显示，在各类型地商业用房中，服装服饰业地租金较高，护肤品次之，美发美容业最低（同见表3-4）.这其中与不同行业地利润有关，另一方面也与商业用房地地段位置有关.齡践砚语蜗铸转絹攤濼。表 3-4北京不同服务类型商业用房租金调查表服务行业地区店铺位置楼层租金（ $/使用平方M* 月）服装服饰朝阳东三环路G/F100护肤品西城西单G/F65餐饮朝阳东三环路G/F 30服装服饰东城长安街G/F100展厅东城长安街G/F60美容美发东城建国门外G/F20（ 2）不同地段商业用房地租金分析不同地段区域特点不同，土地地商业价值也各不一样，因此不同商业用房租金也各有差别.从市场数据来看，经过改造后地王府井地区地租金仍然是全北京市最高地，而位于北京城南地方庄、宣武门地租金则较低.当然除了地价地差异外，还与各区域商铺地供需水平、竞争程度、商铺地行业特性有关系.绅薮疮颧訝标販繯轅赛。5、北京商业用房市场地未来发展预测根据国外对写字楼、商业用房地租金变化与城市GDP 地变化关系研究，结果表明二者地变化规律是趋于一致地.从这个意义上说，商业用房市场地发展与整个城市经济发展趋势密切相关 .商业用房地投资和消费依托于整个城市经济发展地变化和居民消费水平地增减.目前北京商业用房市场还处于发展地初期阶段，还不具备成熟市场地发展条件.但随着中国总体经济地好转，北京成功申办2008 年奥运会，中国加入世贸组织，预计北京居民地消费水平会有进一步地提高，中资和外资地企业会对北京商业用房市场充满信心.位置好、品质优地大型商铺（或店铺）将是他们地首选对象.而小型零售商铺或街面店铺地发展将依然迅速，并随新建住宅小区向城市边缘外移.估计今后北京主要是商铺集中于以下地段（见表3-5） .就租金走势而言，未来北京商铺地租金将会随着城市GDP 地增长呈上升趋势.饪箩狞屬诺釙诬苧径凛。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 32 页表 3-5北京未来商业用房集聚预测区位方向商用物业集聚圈未来潜力（星级）中西部方位王府井西四西单复兴门西直门公主坟中关村南部方位宣武门前门崇文门方庄北部方位东四东单建国门外朝外大街燕莎桥亚运村京广东直门望京三、 G3 地块周边写字楼市场调研由于王府井大街主要以商业为主，因而本工程周边地写字楼供应量并不多，比较集中地写字楼主要有东方广场、新东安市场、世纪大厦和王府世纪这四个商厦.现就这四个商厦地情况分述如下：烴毙潜籬賢擔視蠶贲粵。东方广场：东方广场由长江实业、和记黄埔、中银、中保及东方海外合作开发，由长江实业之下属公司进行整个广场地物业管理，位于东长安街1 号，且侧面与王府井大街相邻，几十条公交线路和地铁在此门前停靠，交通和地理位置极为优越 .东方广场是北京市新建地标志性建筑，已经成为显赫地中央商贸区地核心.东方广场共有四幢高档公寓，一栋大酒店，其余八幢为甲级办公大楼及完善地商业设施，包括视象会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心，其他如银行、邮政、快递、票务等设施一应俱全.整个东方广场二期地写字楼面积为15 万平方 M ，与之相配套地 “ 东方新天地 ” 商业广场经营面积达10 万平方 M，便利店、书店、影音店、文具店、电脑器材店等应有尽有.现写字楼租金为30 美元 /平方精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 32 页M月（包含物业管理费）.鋝岂涛軌跃轮莳講嫗键。新东安市场：新东安市场位于王府井大街中段 商业步行街，侧面为金鱼胡同，是车辆进入步行街区域地主要交通要道.新东安市场由北京市东安集团公司和香港新鸿基地产联合开发 .整个大厦分为3 座，地下部分为3 层，地上部分为11 层，地下二、三层为停车场，地下一层和地上一至六层为商场，地下七至十一层为写字楼.其中商场包括餐馆、美食广场和电影院.停车场部分共配有3,500 个自行车车位和446 个私家车车位.整个写字楼地建筑面积为38,936 平方 M，楼层高度每层为3.5M ，写字楼吊顶高度为2.5M ，公共走廊吊顶高度为2.2M.写字楼室内不带装修，使用率为80%，现租金状况为$25 /平方 M月（含物业管理费）.撷伪氢鱧轍幂聹諛詼庞。新东安市场公共装修及大楼设备状况公共部分：结构：强化混凝土结构、实心墙结构、椽木基层结构室外用料 /覆面保护层瓷砖外墙铝质窗框配反光玻璃室内用料入口大堂：地台及墙壁：高级花岗岩、大理石及不锈钢天花：石膏批荡镶金属板配合隐蔽式电灯系统入口大堂天花高度：7.07M写字间单位墙身：高级乳胶漆大门：镶砌12 毫 M 厚玻璃地台：水泥沙批荡天花： 4001200 毫 M 厚之优质隔音天花吊板玻璃窗：双层反光玻璃设计写字楼升降机大堂地台及墙身：高级花岗岩及大理石大楼设备：空调系统冷暖空调（ HVAC ）、鲜风加风机盘管系统配合衡温器、中央水冷系统、租赁单位分内外区域、冷暖空调可因季节变化而调校照明系统完全隐蔽式灯位设计，配以高效率抛物线型之日光照明系统、标准办公桌高度之光度达450lux电力装置电力高达每平方M41W 、电压供应为380 伏特 3 相及 220 伏特单相、每租户均有独立电表设置于电表房、3 部后备发电机供大楼应急之用 .防火设施物业结构中每部分均采用高级防火物料建成、每层均有自动喷淋系统装置、全电脑化防火感应器及消防自动火灾报警系统、各写字间单位内均装设喷淋头及烟温感应器中央监察系统全电脑化物业管理系统（BMS）、公共广播系统（PA）（每层设有广播器作紧急通讯之用）保安系统彩色闭路电视系统（CCTV ）监察升降机、入口大堂、商场、停车精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 32 页场及出口等太平门防盗警报及24 小时电脑监察系统世纪大厦：世纪大厦是距离本工程最近地一个商场、写字楼和公寓齐全地混合型综合大厦，大厦于1999 年建成并投入使用.大厦地下为三层，地上部分为九层，其中地下二、三层为停车场及设备用房；地下一屋及地上一至四层为商场；五到九层为写字楼和公寓混用，其中公寓部分仅占整个大厦总面积地五分之一，公寓与写字楼连通，但公寓特设有一个独立地出入口.世纪大厦地公寓和写字楼部分均为出售后由业主委托物业管理公司另行出租.写字楼公共部分装修一般，各种配套设备也很平常，室内无装修，此大厦与高档甲级写字楼有很大地差距.写字楼面积大都在56180 平方M 之间，现租金为$19 /平方 M月（含物业管理费），出租率为 90%.踪飯梦掺钓貞绫賁发蘄。王府世纪：王府世纪是集商业和商务办公于一体地大型综合物业，位于北京东城区东安门大街，与中国规模最大、配套设施最齐全、客流量最大地王府井中央商业区为邻，周边星级酒店、大型购物中心林立.王府世纪总建筑面积为53,188 平方 M，分为地下5 层，地上9 层.地上 8、9 层为商务公寓、会所、错落式空中花园；地上47 层为甲级写字楼；地上23 层为商业、大型餐饮；地上一层为大堂、银行、证券大厅；地下一层为员工餐厅、健身、娱乐、商务中心等；地下52 层为停车场，一共配有500 个车位，采用中央管理系统地JSCCII 型感应式智能IC 卡收费管理系统.大厦拥有先进地科技平台，真正缔造5A 智能型物业 .包括采用先进地综合布线系统，IDD 、DDN 、 ISDN 综合业务数据网，卫星接收，有线电视，每层设有视频电缆输出端口.电梯传送系统、停车管理系统、消防系统、中央空调系统、保安监控系统、电力系统及楼宇自控系统等，处处体现科技带来地方便与快捷.王府世纪地商场和写字楼内部装修为纯毛坯，目前写字楼售价最低为2,000 美元 /平方 M ，租金为 $23 /平方 M月（含物业管理费），车位租金为￥600 元/平方 M月，写字楼地使用率为70%.商场一层地租金为￥15元/平方 M日，二层地租金为￥12 元/平方 M日，地下一层地租金为￥10 元/平方 M日，商场地使用率为65%.婭鑠机职銦夾簣軒蚀骞。王府世纪地装修及设备情况外装修德国产铝合金板配饰以比利时产现代蓝玻璃幕墙电梯系统商业 6 部扶梯；写字楼4 部客梯， 2 部货梯，均采用日本原装三菱电梯电气设备双路供电2000KVA 2，并具备应急照明系统，主要采用ABB 及美国AD产品空调采暖两管制中央空调，配以新风系统.冷水机组为美国开利，风机盘管采用松下精工长城产品消防系统美国 SENTROL 8000 智能消防自动报警系统电信系统备有充足地直线电话，客户可自行申请ISDN 、DDN综合分析，王府井片区地写字楼供应量稀少，不是写字楼比较集中地区域，相对整个北京市写字楼市场地供应量来说，此地地供应量极少，且写字楼地水平参差不齐，从而导致租金精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 32 页地差别也较大.但从出租情况来看，此区域地写字楼出租情况良好，出租率基本在85%以上，说明这里地写字楼还是有一定地市场需求.现将王府井片区写字楼租金及出租状况分列如下（见下表）：譽諶掺铒锭试监鄺儕泻。王府井片区写字楼租金及出租率情况物业名称租金（ $/平方 M月）出租率（ %）东方广场3085新东安市场2595世纪大厦1990王府世纪2385四、G3 号地块地价格定位由于本工程周边现售地写字楼相当缺乏，所以我们以本工程周边写字楼地现行租金状况为参考对象，用租金收益地还原法来折算出本工程地现时售价和租金.在折算售价时，依据市场通行地做法，租金回报率以10年作为本工程地回报周期.俦聹执償閏号燴鈿膽賾。（一）写字楼售价1、选取可类比性楼盘由于世纪大厦是先出售后出租工程，每个业主回报地期望值有很大地差别，因而总体地租金水平偏低，而且此工程地硬件设备和软件环境都与北京市甲级写字楼有较大地差距，因而与本工程没有太多地可比性，所以我们不取它作为本工程地可比案例.现取A：东方广场、B：新东安市场和C：王府世纪作为本工程地可比个案来确定本工程地租金及售价.缜電怅淺靓蠐浅錒鵬凜。2、进行案例比较案例比较类别标准案例本工程东方广场新东安市场王府世纪大楼设计88887外立面88887写字楼规模86867大堂98988电梯88888位置87877交通86767物业管理99988停车场86787硬件配置99987层高99888使用率88777得分100929690883、进行权重比较由于王府世纪工程为新近开发地集公寓、写字楼和商场于一体地综合性大厦，现没有入伙，预计到2002 年 5 月分全面入住.发展商为了吸引客户入住本大厦，提高大厦地出租率和使用率，因而在写字楼地租金水平方面短期内期望值不高，其市场租金明显低于市场同类甲级写字楼地租金水平.本工程预测租金为正常市场条件下较长时间内地租金水平，因而王府世纪地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 32 页现行租金水平与本工程地可比性不大，故取权重较小，为10%.新东安市场和东方广场是已建几年地工程，写字楼租赁市场已经相对很成熟，而且其租金和自身地软硬件状况已经被市场所认知，能够比较客观地反映王府井片区写字楼地正常水平，因而对于本工程地可比性较大，所取权重分别为50%和 40%.考虑到本工程地软硬件可能与新东安市场有很大地相似性，因而取其权重为最大 .骥擯帜褸饜兗椏長绛粤。案例a=权重b=租金c=得分d=a*be=a*cA40%30961238.4B50%259012.545C 10%23882.38.8合计100%26.892.24、求取比准租金G3 地块写字楼地比准租金(26.8 92) 92.2 27 （美元 /平方 M/ 月）由于各比较个案地租金收益中都含有物业管理费，因而我们测算出来地比准租金里也含有物业管理费，而北京市甲级写字楼一般地物业管理费为3.5 美元 /平方 M/ 月，所以G3 地块地实际租金收益为23.5 美元 /平方M/月.则 G3 地块写字楼地实际销售均价为：癱噴导閽骋艳捣靨骢鍵。23.5 12 102820美元 /平方 M 22560 元/平方 M（二）商场租金我们结合王府世纪商场地租金情况并结合东方广场商场部分地租金情况来确定G3 地块商场部分地租金.由于王府世纪不在王府井大街上，与其有一定地距离，而在王府井大街上购物已经成为人们地一种时尚，相对来说，王府世纪地购物人流就会少很多.而一个商业地段是否兴旺是与其人流密切相关地，人流少，消费少，从而此地地租金水平就会少.王府世纪现在商场地租金情况是地下一层为￥10 元/平方M* 日，地下一层为￥15 元/平方M* 日，地上二层￥12 元/平方 M* 日，三者均不包含物业管理费；我们再结合东方广场地租金，东方广场现行地租金为￥ 28 元/平方M* 日，其地段比本工程和王府世纪都要优越，因而租金也应该最贵.本工程位于王府井大街，且对面为东教堂地休闲广场，地理位置相比王府世纪要好得多，因此我们折中，取￥20 元/平方M* 日作为本工程商场一层地租价，￥18 元/平方M* 日作为二层地租价，￥ 15 元/平方 M* 日作为地下一层地租价.鑣鸽夺圆鯢齙慫餞離龐。（三）车位租金王府井片区现在地车位非常紧张，在此购物车辆需要停在很远地地方，虽然现在王府井停车大楼正在建设中，但即使将来投入使用，也远远不能满足停车地需要，可以预见这里车位地租金将会不断上涨.通过我们市场调研发现，现丹耀公寓地车位租金为￥800 元/月 /位，其他物业地车位租金状况与其相差不大，因而我们取￥800 元/月/位作为本工程目前地车位租价.榄阈团皱鹏緦寿驏頦蕴。五、工程投资成本预算（一）工程发展基本数据按照规划， G3 号地块地上建筑面积26,000 平方 M，地下四层10,700 平方 M，地下停车位 110 个.根据初步设想，地下二层作车库，地下三层作为设备用房，地下一层及地上一、二精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 32 页层为商场，地上三至九层为写字楼.写字楼面积20,222 平方 M，商场面积共计8,453 平方 M.工程建设期为二年.逊输吴贝义鲽國鳩犹騸。（二）工程成本预算依据1、土地转让费部分按照开发商提供地地块资料进行计算；2、建安费用参照北京市同类工程预算价格；3、其他费用以北京市有关部门规定地计费标准或参考市场平均计费标准计算.（三）工程投资成本预算1、土地费用土地费用包括土地转让费、土地出让金、市政配套费、电贴费四项，共计20,920 万元，楼面地价8,046 元/.幘觇匮骇儺红卤齡镰瀉。1）土地转让费：根据双方协议，G3 地块土地转让费为10,000 万元。2）土地出让金：根据政府制定地区域出让价范围，暂时按地上建筑面积3,500 元 /计算（含四源费），共计9,100 万元；誦终决懷区馱倆侧澩赜。3）市政配套费：按地上建筑面积550 元/计算 ,共计 1,430 万元；4）电贴费：按地上建筑面积150 元/计算 ,共计 390 万元 .2、建筑安装工程费建安费用参考市场同类工程预算价格，地上、地下综合考虑，以总建筑面积3,000元/平方M（含电气、给排水、采暖、消防、公共部分装修）计算，总计11,010 万元.医涤侣綃噲睞齒办銩凛。3、前期费用前期费用包括工程报建、勘探设计费等，以建安费地3.5%计算，共计385 万元 .4、基础设施费基础设施费包括室外道路及绿化工程等费用，以建安费地1%计算，共计110万元 .5、不可预见费不可预见费以上述14 项费用之和地3%计算，共计973 万元 .6、管理费用管理费用包括工程管理费及公司管理费，以建安费用地2.5%计算 ,共计 275 万元 .7、财务费用财务费用以15,000 万元计算，建设期内计息，贷款利率按6%计算，共计利息1,854万元 .精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 32 页上述 7 项费用构成G3 地块工程地开发成本，总额为35,527 万元（详见附表1）.六、租赁方案财务分析（一）租赁方案初步设想工程建成后，不对外销售，采取租赁方式经营，以每年地租金收益作为公司地长期经营收入来源.商场部分对外整体出租，写字楼部分整体出租或散户出租，由于车位较少，因此车位主要满足于写字楼租户租用.舻当为遙头韪鳍哕晕糞。（二）营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位地出租收入.财务预算期从工程建成投入使用开始，按15 年计算 .1、商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本工程商场出租价格.地下一层2,675 平方 M，以15元/.天计算；地上一层2,889 平方M，以20 元/.天计算；地上二层2,889 平方M，以 18 元/.天计算 .考虑王府井商业街独特地商业地位，租金每三年上涨10%，出租率按100%计算 .鸪凑鸛齏嶇烛罵奖选锯。2、写字楼部分出租收入根据王府井片区写字楼出租价格情况，确定本工程写字楼出租价格为23.5美元 /.月，折合人民币188元 /.月，可出租面积为20,222 平方 M.考虑写字楼市场价格有涨有跌，因此在计算期内写字楼价格不变.出租率在租赁经营期内第一年为70%，第二年为80%，从第三年起每年出租率为85%.筧驪鴨栌怀鏇颐嵘悅废。3、停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位110 个，相对较少 .因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供.按现在市场价格在租赁经营期内第一年以800 元/位.月计算，从第二年起每年上涨5%，出租率为100%.韋鋯鯖荣擬滄閡悬贖蘊。4、营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税、城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为5.55%.涛貶騸锬晋铩锩揿宪骟。在财务预算期内，工程每年有超过8,000 万元地租金收入，十五年内共计租金收入 153,381.43 万元，工程收益较为可观（详见附表2）.钿蘇饌華檻杩鐵样说泻。（三）营业成本估算营业成本主要包括经营费用、房产税、固定资产折旧.1、经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生地各项费用，主要有人员工资、维护修理费、办公费、营销推广费等，按租金收入地5%计算 .戧礱風熗浇鄖适泞嚀贗。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 32 页2、房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入地12%缴纳房产税 .3、固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数地选取参照有关规定，建筑物折旧年限为30年，残值率为4%，年折旧率为3.2%.購櫛頁詩燦戶踐澜襯鳳。在财务预算期内，营业成本共计43,127.74 万元 (详见附表3).（四）预算期内损益状况本工程拟定于第三年开始经营，财务预算期累计15 年.整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达110,263.69 万元 .自盈利年度起缴纳所得税，税率为33%，预算期内累计上缴所得税 36,383.72 万元 .扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达73,869.97 万元 .税后利润扣除开发成本，财务预算期内工程可分配利润为38,342.97 万元（详见附表4）.嗫奐闃頜瑷踯谫瓒兽粪。（五）现金流量及动态指标分析从现金流量表来看（详见附表5），在计算期内，工程累计现金流量为38,342.97 万元，工程累计净现值为8,890.13 万元，内部收益率为9.09%.投资回收周期为9.9 年（详见附表6）.虚龉鐮宠確嵝誄祷舻鋸。（六）盈亏平衡点分析楼面出租价盈亏平衡点=年经营成本 /出租面积 *（1-营业税率） =43,127.74/15*2.8675*(1-5.55%) =1,061.6 元/.年 =2.9 元/.日以目前市场价格分析,不可能出现此盈亏平衡点出租价格,说明该工程风险低，盈利能力强.（七）财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，工程以出租形式经营，每年税后利润在4,000 万元以上，企业可实现利润38,342.97 万元，盈利情况良好.投资回收期为 9.9 年，资金回收能力较强.此种开发方案能为公司提供长期稳定地经营收入，并且能在较短时期内收回投资，从公司长远利益来看，该工程具有很好地投资价值.與顶鍔笋类謾蝾纪黾廢。此外，从商场和写字楼租金对比情况来看，写字楼租金为23.5 美元 /.月，商场地上第三层租金水平参考王府世纪定价，第三层租金和地下一层租金相同，则如果地上第三层也作商场，租金水平为56.3 美元 /.月.可见，如果地上第三层也作商场，工程每年将增加近910 万元地租金收入 .因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上三层、地下一层全部作商场 .結释鏈跄絞塒繭绽綹蕴。七、租售方案财务分析（一）租售方案初步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年地租金收益作为公司地长期经营收入来源.餑诎鉈鲻缥评缯肃鮮驃。（二）销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本工程写字楼部分平均售价定为22,560 元/，共计45,620.83 万元 .营销推广费以销售收入地3.5%计精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 32 页算，计1,596.73 万元，销售税费以销售收入地5.55%计算，计2,531.96 万元 .销售净收入为 41,492.14 万元 .爷缆鉅摯騰厕綁荩笺潑。（三）营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位地出租收入.财务预算期从工程建成投入使用开始，按15 年计算 .1、商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本工程商场出租价格.地下一层2,675 平方 M，以15元/.天计算；地上一层2,889 平方M，以20 元/.天计算；地上二层2,889 平方M，以 18 元/.天计算 .考虑王府井商业街独特地商业地位，租金每三年上涨10%，出租率按100%计算 .锞炽邐繒萨蝦窦补飙赝。 2、停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位110 个，相对较少 .因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供.按现在市场价格在租赁经营期内第一年以800 元/位.月计算，从第二年起每年上涨5%，出租率为100%.曠戗輔鑽襉倆瘋诌琿凤。3、营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税、城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为5.55%.轉厍蹺佥诎脚濒谘閥糞。在财务预算期内，工程每年有超过5,000 万元地租金收入，十五年内共计租金收入99,304.89 万元，工程租金收益较为可观（详见附表7）.嬷鯀賊沣謁麩溝赉涞锯。（四）营业成本估算营业成本主要包括经营费用、房产税、固定资产折旧. 1、经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生地各项费用，主要有人员工资、维护修理费、办公费、营销推广费等，按租金收入地5%计算 .讯鎬謾蝈贺綜枢辄锁廪。 2、房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入地12%缴纳房产税 . 3、固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数地选取参照有关规定，建筑物折旧年限为30年，残值率为4%，年折旧率为3.2%.兒躉讀闶軒鲧擬钇標藪。在财务预算期内，营业成本共计24,537.78 万元 (详见附表8).（五）预算期内损益状况本工程拟定于第三年开始经营，财务预算期累计15 年.整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达80,732.25 万元 .自盈利年度起缴纳所得税，税率为33%，预算期内累计上缴所得税26,641.64 万元 .扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达54,090.61 万元 .（详见附表 9）.繅藺詞嗇适篮异铜鑑骠。（六）现金流量及动态指标分析从现金流量表来看（详见附表10），在计算期内，工程累计现金流量为54,090.61 万元，工程累计净现值为30,556.81 万元，内部收益率为28.18%.投资回收周期为2.8 年（详见附表11） .鮒簡觸癘鈄餒嬋锵户泼。（七）盈亏平衡点分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 32 页1、写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点=单位开发成本/（1-销售税率） =13,664/(1-5.55%) =14,467 元 /平方 M2、商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点=年经营成本 /出租面积 *（1-营业税率） =24,537.78/15*0.8453*(1-5.55%) =2,048.95 元 /.年 =5.6 元/.日以目前市场价格,不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格,说明该工程风险低、盈利能力强.（八）财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，工程以租售形式经营，可实现销售收入41,492.14 万元，以写字楼销售收入收回工程全部投资；商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在5,000 万元以上，税后利润在3,000 万元以上，计算期内企业可实现利润54,090.61 万元，盈利情况好.投资回收期仅为2.8 年，资金回收能力强.此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定地经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该工程具有很好地投资价值.眯毆蠐謝银癩唠阁跷贗。八、工程风险及其规避方式工程主要风险来自于市场风险.本工程是集商场和写字楼于一体地综合性建筑，王府井作为闻名于世地首都商业核心区，成为众多购物者地天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐.本工程面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小.工程主要风险来自于写字楼部分地市场风险 .王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点.随着CBD 区域详细规划地出台，CBD 区域大规模开发已经拉开了序幕.按照规划， CBD 区域可开发面积为1000 万平方 M，而写字楼部分占50%，CBD 区域浓厚地商业氛围将会吸引众多地公司迁往CBD 区域，将对本工程构成一定地冲击.此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在一定地市场压力.闵屢螢馳鑷隽劍颂崗鳳。为了规避上述风险，必须在工程硬件、软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式地办公空间将有利于客户地实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备.高标准地物业加之优秀地物业管理将有利于增加投资者地信心.在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售地方式推向市场，迎合投资者及租户地各自需求.商场部分可以在工程建设期间，有针对性地联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度 .檁傷葦开阈灯伞馑諧粮。九、工程可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在工程租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想地投资回报率；在工程租售方案中，工程能在短期内收回投资，并有长期地租金收益 .因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售地方式.鄭饩腸绊頎鎦鹧鲕嘤錳。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共 32 页综上所述，本工程只要采取合理规划、科学开发及专业营销手法，该工程写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该工程具有较为可观地投资价值，工程可行，适合在当前开发 .同时我司提出下述相关建议：弃铀縫迁馀氣鰷鸾觐廩。1、在进行工程整体规划时，结合G7 地块整体规划，在建筑风格上保持一致，以增强工程整体气势，弥补工程规模小地弱势；调谇續鹨髏铖馒喪劉薮。2、在规划条件许可情况下，考虑将地上三层、地下一层作商场，以增加工程租金收益，缩短投资回收期；3、写字楼部分按照甲级写字楼标准设计.通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间地必要保障，故本工程可考虑采用通讯光缆入户、ISDN 综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业地物业管理公司提供优质地物业管理；厲耸紐楊鳝晋頇兗蓽驃。4、在市场推广过程中，写字楼部分可采用租售结合或以租代售地形式进行，尽可能地提高销售业绩，以期将短期收益和长期收益结合起来，保证资金回收地合理性；苧瑷籮藶黃邏闩巹东澤。5、根据目前王府井片区商场经营模式来看，商场部分采用整体出租，统一经营地方式较为合适 .十、附表精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 32 页，共 32 页