望京区域办公及商业物业望京区域办公及商业物业市场分析报告市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述综述7/19/20242第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况7/19/20243第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告图图.望京道路现状图望京道路现状图 图图.望京道路规划图望京道路规划图 7/19/20244第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域交通概况区域交通概况望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。7/19/20245第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况7/19/20246第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域规划概况区域规划概况望望 京京 整整 体体 规规 划划总用地范围总用地范围规划居住人口规划居住人口总规划建筑面积总规划建筑面积备注备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地居住、商贸中心占地规划居住人口规划居住人口规划建筑面积规划建筑面积备注备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好7/19/20247第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京新规划中的用地规划望京新规划中的用地规划K区区D区区C区区B区区A区区科技园区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积规划建筑面积270万平方米万平方米K区区：居住用地分：居住用地分为个区为个区居住用地：居住用地：规划建筑面积规划建筑面积250万平方米，分为五个区万平方米，分为五个区望京科技产业园区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区商服等相应配套服务功能的综合区7/19/20248第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况7/19/20249第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域产业发展概述区域产业发展概述望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。地区的主导产业基地。区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。7/19/202410第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域产业发展概况区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。 园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。 区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。7/19/202411第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况7/19/202412第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈品牌精品店望京商圈品牌精品店新概念汽车展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层，服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，品牌精品店业态较少，尚有发展潜力尚有发展潜力7/19/202413第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈休闲娱乐望京商圈休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间7/19/202414第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈生活配套分布望京商圈生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足，生活配套设施稍显不足，可适当增加可适当增加7/19/202415第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈零售商业超市大型专业卖场天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街层，地下层商场房为主7/19/202416第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告餐饮配套分布餐饮配套分布本区域中式餐饮家韩式餐饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，东来顺等中上档次中餐平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；年月日7/19/202417第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告教育设施教育设施幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。7/19/202418第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告医疗卫生医疗卫生p望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。的保健按摩店主要有八家。7/19/202419第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告体育设施体育设施望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积平方米、绿化面积为为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。7/19/202420第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域综合服务设施概况小结区域综合服务设施概况小结p望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；p未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；p未来未来2年年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。7/19/202421第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况7/19/202422第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况人口数量：人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：月生活消费水平：望京区域年人均月生活消费元。 （零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）7/19/202423第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况p区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。消费力最强。p望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。费能力较强。p本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。品牌消费能力强。7/19/202424第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述综述7/19/202425第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告写字楼市场总体情况：写字楼市场总体情况：p望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；长，供应面积逐渐增长；p爱立信，摩托罗拉，爱立信，摩托罗拉，LG，西门子，西门子,松下等大公司将区域总部迁入望京，松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；p同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。7/19/202426第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景7/19/202427第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况 区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京北部产业园区望京北部产业园区望京西部区域望京西部区域望京南部建成区望京南部建成区望京中东部商业中心区望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域7/19/202428第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况中辰写字楼中辰写字楼 LOFTEL 望京科技创业园望京科技创业园 建协大厦建协大厦 和平大厦和平大厦 佳境天城佳境天城博泰大厦博泰大厦望京西部区域望京西部区域望京北部望京北部产业园区产业园区望京南部望京南部建成区建成区望京中东部望京中东部商业中心区商业中心区鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦 爱慕大厦爱慕大厦 叶青大厦叶青大厦尚古城写字楼尚古城写字楼 洛娃科技大厦洛娃科技大厦 众运大厦众运大厦 望京大厦望京大厦四强写字楼四强写字楼星源国际星源国际办公物业部分办公物业部分项目分布图项目分布图利景名门利景名门博亚国际中心博亚国际中心 金隅国际金隅国际7/19/202429第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况项目项目地理位置地理位置开发商开发商规模规模入住时间入住时间物业级别物业级别望京科技创业园望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司20000 2000年丙级洛娃科技大厦洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464. 02年乙级爱慕大厦爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年正汇科技大厦正汇科技大厦利泽中园18000 乙级叶青大厦叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司50000 01年甲级中辰写字楼中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司17386 02年7月甲级鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000 甲级和平大厦和平大厦来广营东路5号1200005年1月丙级尚古城写字楼尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业12000 02年乙级佳境天城佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司37000 03年商住望京大厦望京大厦望京中环南路北京国际技术合作中心34000 98年乙级四强写字楼四强写字楼花家地街13号四强实业发展公司20002000年乙级建协大厦建协大厦大山子北海房地产公司4500 05年5月乙级鹏景阁鹏景阁LOFTEL湖光中街一号巨朋投资公司1700005年6月商住星源国际星源国际广顺北大街（体育广场北侧）利达汇通房地产公司10219604年10月商住博泰大厦博泰大厦望京西园博泰隆房地产有限公司2400003年10月甲级总总供供给给量量:473751平平方方米米办办公公物物业业目目前前供供给给状状况况表表7/19/202430第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况项目名称项目名称地理位置地理位置投资开发商投资开发商规模规模（平米）（平米）使用使用时间时间博雅国际中心博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司270002006年底望京国际商业中心望京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司1700002007年嘉美风尚中心嘉美风尚中心望京中东部商业中心区北京金冠达房地产开发有限公司800002007年爱立信中国研发总爱立信中国研发总院以及爱立信中国院以及爱立信中国地区总部地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000 2006年博泰金卡中心博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司203002005年摩托罗拉园区以及摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：550002005.10总供给量总供给量:394300平平方方米米办公物业未来两年供给状况表办公物业未来两年供给状况表7/19/202431第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小目前可调研到的已入住办公物业项目目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目个，在建项目5个个目前市场供给总量为目前市场供给总量为473751平米平米,未来两年供给量超过未来两年供给量超过394300平米平米区域办公物业分布区位特征明显，区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心开发物业多集中在中东部商业中心7/19/202432第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况 已入住办公物业项目开发规模表（平方米）已入住办公物业项目开发规模表（平方米） 办公物业项目规模较 小，44%物业规模普遍 集中在1200020000 平方米之间，属于小 体量办公楼； 其中一座大体量物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险 ； 大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。 7/19/202433第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况办公物业级别统计表（平方米）办公物业级别统计表（平方米） 纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占55%、 45%。 甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。 目前市场中1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求7/19/202434第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景7/19/202435第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况项目销售价格 元/租金水平 元/日物业级别望京科技创业园只租不售2丙级众运大厦2.6丙级洛娃科技大厦3.5乙级爱慕大厦只租不售3正汇科技大厦不详2.5乙级叶青大厦74803.5甲级中辰写字楼80003乙级鑫佳泓大厦3.5甲级博泰金卡中心整售2.2甲级和平大厦1.9乙级尚古城写字楼1.6乙级佳境天城88003.50商住望京大厦不详3.8乙级四强写字楼不详2.8乙级建协大厦不详2.3LOFTEL87002.6商住星源国际78002.7商住博泰大厦88002.8甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.58元/日/平米7/19/202436第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况 早期开发办公物业以租赁为主 现有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在7800-8800 元/平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间 图表中最高售价的博雅国际 中心售价12000元/平米，目前 没有开盘7/19/202437第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况 租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以2-2.5元/日/平米为主 区域平均租金为2.58 元/日/平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳， 起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强办公物业项目租金水平图办公物业项目租金水平图7/19/202438第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况物业租金水平的地理区位性特征明显物业租金水平的地理区位性特征明显高新产业科技园区高新产业科技园区影响因素：影响因素：政策优势、办公物业集中、市场供不应求项目个数项目个数：8个租金水平租金水平：2.5-3.5元/日/平米中东部商业中心区中东部商业中心区影响因素：影响因素：新兴商业中心、商务氛围不够成熟项目个数：项目个数：4个租金水平：租金水平： 2-3元/日/平米南部建成区南部建成区影响因素：影响因素：临近燕莎丽都商圈、商务氛围成熟、交通便利项目个数：项目个数：3个租金水平：租金水平：2.8-3.8元/日/平米来来广营广营影响因素：影响因素：地理位置偏远项目个数项目个数：2个租金水平：租金水平：1.6-1.9元/日/平米7/19/202439第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景7/19/202440第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告北京松下北京金汉王系统工程北京天利深冷设备北京晓星电脑技术北京双鹤药业、北京赛多利斯仪器系统北京津港储运北京泰富德实业办公物业入住企业分析办公物业入住企业分析高新技术产业园区内的重点企业高新技术产业园区内的重点企业洛娃科技实业北京爱慕制衣北京叶氏企业集团中石化博泰金卡集团北京鑫佳泓科技发展北京北汽众运汽车贸易 自建办公物业企业7/19/202441第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业入住企业类型明细办公物业入住企业类型明细名称名称公司类别公司类别四强写字楼四强写字楼旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰望京大厦望京大厦杂志、学会、招待所、工程、装饰工程博泰大厦博泰大厦物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会津港储运大厦津港储运大厦海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发洛娃大厦洛娃大厦电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械众运大厦众运大厦政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类叶青大厦叶青大厦商贸、物流、电子科技研发、广告中辰大厦中辰大厦研发、建筑、机械、医疗、投资、运动望京科技创业园望京科技创业园电子与信息技术 (376)、先进制造技术(30)、航空航天技术(2)、环境保护新技术(11)、生物工程和新医药技术(24) 现代农业技术(3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术(24)、新材料及应用技术(26)、新能源与高效节能技术(14)鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦科研爱慕大厦爱慕大厦电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司佳境天城佳境天城旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、运输利景名门利景名门旅游、服装、广告、投资星源国际星源国际医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告和平大厦和平大厦家居城、货运公司、户外运动公司7/19/202442第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业入住企业类型比例办公物业入住企业类型比例类型类型数量数量所占比例所占比例大型综合类大型综合类3 30.37%0.37%房地产房地产6 60.73%0.73%各类组织各类组织16161.95%1.95%广告、文化、艺术、广告、文化、艺术、影视影视35354.27%4.27%国际大型公司国际大型公司17172.07%2.07%建筑、工程、设备建筑、工程、设备31313.78%3.78%教育教育3 30.37%0.37%客服类客服类17172.07%2.07%旅游旅游4 40.49%0.49%律师会计事务所律师会计事务所3 30.37%0.37%其他其他4 40.49%0.49%生物医学、医药、生物医学、医药、美容美容40404.88%4.88%食品食品5 50.61%0.61%体育健身体育健身1 10.12%0.12%投资、贸易投资、贸易51516.22%6.22%网络、通讯、电子、网络、通讯、电子、科技科技44944954.76%54.76%银行银行3 30.37%0.37%杂志杂志5 50.61%0.61%政府政府2 20.24%0.24%装饰装饰5 50.61%0.61%咨询顾问咨询顾问10101.22%1.22%高科技高科技11011013.41%13.41%合计合计820820100.00%100.00%7/19/202443第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告7/19/202444第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业入住企业类型分析办公物业入住企业类型分析经过市场调查搜集到经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业个企业共分为共分为22种企业类型，其中多数企业为：种企业类型，其中多数企业为：p广告、文化、艺术、影视类；广告、文化、艺术、影视类；p建筑、工程、设备类；建筑、工程、设备类；p生物医学、医药、美容类；生物医学、医药、美容类；p投资、贸易类；投资、贸易类；p网络、通讯、电子、科技类；网络、通讯、电子、科技类；p高科技类。高科技类。此六类企业共有此六类企业共有716家，占总入住企业数量的家，占总入住企业数量的87.32，其中网络、通讯、，其中网络、通讯、电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科个，但大部分都在望京科技园中（技园中（376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。7/19/202445第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告北京百艺源装饰有限公司北京百艺源装饰有限公司B B座新加座新加视辉煌广告有限公司视辉煌广告有限公司B B座新加座新加伊淑颜女子美体伊淑颜女子美体SPASPA馆馆B B座新加座新加北京嘉华博达科技有限公司北京嘉华博达科技有限公司B B座新加座新加北京瑞京傲烽商贸有限公司北京瑞京傲烽商贸有限公司B B座新加座新加北京永丰智业有限公司北京永丰智业有限公司B B座新加座新加北京依格娜国际皮革制品销售分公司北京依格娜国际皮革制品销售分公司B B座新加座新加博宇物流（北京博宇物流（北京) )有限公司有限公司B B座新加座新加北京宏亿萌科技开发有限公司北京宏亿萌科技开发有限公司B B座新加座新加北京晨辉日升光技术有限公司北京晨辉日升光技术有限公司B B座新加座新加希思科技希思科技B B座新加座新加韩国公司韩国公司B B座新加座新加北京天昊天航空运输代理有限公司北京天昊天航空运输代理有限公司B B座新加座新加北京天纪通航空运输代理有限公司北京天纪通航空运输代理有限公司B B座新加座新加北京普斯维斯石油技术有限公司北京普斯维斯石油技术有限公司B B座新加座新加北京市佑林装璜材料有限公司北京市佑林装璜材料有限公司B B座新加座新加星星源源国国际际新新入入住住企企业业名名单单7/19/202446第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业入住企业使用面积区间办公物业入住企业使用面积区间项目项目 规模规模 平米平米 开间面积开间面积望京科技创业园望京科技创业园70000众运大厦众运大厦2000027-800 洛娃科技大厦洛娃科技大厦1546450-150正汇科技大厦正汇科技大厦1800079-1100叶青大厦叶青大厦50000280-1500中辰写字楼中辰写字楼17386鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦17000200博泰金卡中心博泰金卡中心50-2000和平大厦和平大厦12000尚古城写字楼尚古城写字楼120008000爱慕大厦爱慕大厦212052000佳境天城佳境天城37000113390望京大厦望京大厦34000562四强写字楼四强写字楼2000100,150建协大厦建协大厦4500随意分割鹏景阁鹏景阁LOFTELLOFTEL17000181；169；星源国际星源国际10219660,130博泰大厦博泰大厦24000114 -1200 银时国际大厦银时国际大厦34000400蓝涛中心蓝涛中心3000092-400目前望京办公物业单体规模都不目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的大，开间面积从最小的30平方米平方米左右到几千平方米的均有，但主左右到几千平方米的均有，但主要面积开间处在要面积开间处在100-300平方米平方米左右，这样的面积区间比较受欢左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。迎，多为中小型企业购买。7/19/202447第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告小结小结p目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；型公司为主；p入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；中低档档次物业；p国际大型公司在望京已经达到国际大型公司在望京已经达到17家，主要进驻在档次较高的写字楼；家，主要进驻在档次较高的写字楼；p入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为100300平方米平方米7/19/202448第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景7/19/202449第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场发展前景办公物业办公物业将迎来新的将迎来新的开发高潮开发高潮, ,趋向趋向于品质化、规模于品质化、规模化化 、集中化、集中化发展发展高新产业技术高新产业技术园区政策优势园区政策优势高科技企业的聚集高科技企业的聚集使望京五环产业带使望京五环产业带初具雏形初具雏形 开发商的投资开发商的投资开发，区域商务开发，区域商务氛围日益成熟氛围日益成熟 政府规划政府规划国际企业国际企业总部入住总部入住7/19/202450第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场分析总结市场售价和租金状况市场售价和租金状况市场需求情况市场需求情况市场供给分布市场供给分布市场供给规模市场供给规模市场供给量市场供给量市场开发进度市场开发进度市场发展缓慢，供给项目较少，满足不了市场需求；已使用的项目87%在2000年后开发使用,未来两年内市场将呈现集中开发态势。大型企业多选择望京科技产业园区内的中高档写字楼，需求面积较大；中小型企业选择范围较广，商住和低档写字楼均可；大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻。目前市场上供给项目普遍偏小,44%的项目规模在1200020000平米间缺少大体量办公物业目前市场总供给量较大（575947平米）,主要以望京科技园区为主未来两年内市场发展较快,供给量将超过394300平米。目前市场供给的项目分布比较集中,以北部高新园区及中东部商业中心区为主,此区域在未来两年内仍将是办公物业开发集中地市场中销售的项目多为近几年开发的项目，平均售价为8263元/平方米，与区域内部分高档住宅楼盘价格接近，升值空间较大；区域租金水平的地理区位特征明显,租金水平差距较大，平均租金水平为2.58元/日/平方米。7/19/202451第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述综述7/19/202452第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业望京区域商业物业市场情况及分析市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场供给商业物业市场需求商业物业市场需求商业未来趋势商业未来趋势7/19/202453第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况p望京区域商业分布分析区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京西部区域望京西部区域望京北部产业园区望京北部产业园区望京南部建成区望京南部建成区望京中东部商业中心区望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域7/19/202454第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况炫彩嘉轩炫彩嘉轩宝星国际宝星国际大西洋新城大西洋新城CLASS望京燕莎望京燕莎购物中心购物中心CITYONE鹿港鹿港慧谷金色家园慧谷金色家园中福百货中福百货季景沁园季景沁园丽港购物中心丽港购物中心叶青大厦叶青大厦佳境天城佳境天城博泰大厦博泰大厦p望京区域带有商业部分的项目分布（见下图）望京区域带有商业部分的项目分布（见下图）望京西部区域望京西部区域望京北部望京北部产业园区产业园区望京南部望京南部建成区建成区望京中东部望京中东部商业中心区商业中心区银领国际银领国际 望京西园望京西园LOFTEL星源国际星源国际澳洲康都澳洲康都望京商业中心望京商业中心嘉美风尚中心嘉美风尚中心华联商厦华联商厦备注：蓝色字备注：蓝色字体标注的项目体标注的项目为已知的未来为已知的未来商业供应商业供应望京望京K6区商业区商业博雅国际中心博雅国际中心7/19/202455第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况社区配套商业建材家居超市综合百货其它供应量9.9万万8.4万万7.2万万3.3万万1.2万万百分比33%28%24%11%4%p目前望京区域商业项目类型供给比例目前望京区域商业项目类型供给比例商业总供应量：商业总供应量： 30 万万小结：望京目前商业供应多为小结：望京目前商业供应多为社区配套商业，供应量不大社区配套商业，供应量不大7/19/202456第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况区域板块区域板块综合百货综合百货/专业类商专业类商业业社区配套商业代表项目社区配套商业代表项目周边写字楼周边写字楼/商住楼商住楼周边社区周边社区望京北部望京北部产业园区产业园区炫彩嘉轩叶青大厦、中辰大厦、洛娃大厦、丽景新贵望京花园东区、慧谷根园、 CLASSCLASS望京西部望京西部区域区域丽港购物中心季景沁园季景沁园、银领国际慧谷金色家园、金隅丽港城中福百货望京南部望京南部建成区建成区燕沙望京购物中心CITYONE望京大厦佳境天城花家地西里、CITYONE鹿港、方舟苑、城市月光鹿港望京中东部望京中东部商业中心区商业中心区正时家居(专业类商业)星源国际公寓电信大厦博泰大厦大西洋新城、夏都盈座、望京西园宝星国际宝星国际7/19/202457第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况项目名称项目名称项目类型项目类型地理位置地理位置开发商开发商住宅住宅价价元元/ /底商面底商面积积底商价底商价格格万元万元/ /商业使商业使用时间用时间业态规划业态规划炫彩嘉轩炫彩嘉轩普通住宅宏泰西路与阜安西路交汇处天地嘉利房地产750060001F：1.52F:1.206，08限制KTV、洗浴、餐饮丽景新贵丽景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区华瀛置业地产公司4000030000平方米的家乐福LOFTEL商住楼朝阳湖光中街1号巨鹏投资公司870032001F：32F;2.505，博雅国际博雅国际中心中心公寓、写字楼商业望京利泽中园二区218号京世纪恒成建设开发有限公司830080001.506，12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄榄融科橄榄城城普通住宅朝阳望京新城金冠达房地产开发有限公司6800404306，12嘉美国际嘉美国际风尚中心风尚中心普通住宅望京新城金冠达房地产开发有限公司6000007宝星国际宝星国际普通住宅望京新城东北200米宝星置业有限公司7500会所6000商业3900007p目前望京区域已知商业项目供应情况目前望京区域已知商业项目供应情况7/19/202458第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况项目项目名称名称项目项目类型类型地理位置地理位置开发商开发商住宅价住宅价格元格元/ /底商面积底商面积底商价格底商价格万元万元/ /商业使商业使用时间用时间业态规划业态规划澳洲康澳洲康都都普通住宅望京广顺北大街世纪润通房地产开发有限公司72001000006，12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容等CITYONE普通住宅商住望京南湖公园正门金隅嘉业房地产开发有限公司78008300150002万左右05，06金隅丽金隅丽港港城城公寓望京花家地西里金隅嘉业房地产开发有限公司580030000只租不卖05，04丽港购物中心、银行等银领国银领国际际普通住宅望京K5区(轻轨望京西站旁)城市开发集团有限责任公司5700内部认购，不对外04，03湖畔雅湖畔雅居居普通住宅广顺北大街33号法亚房地产开发有限公司8300会所800005，08游泳馆、健身中心、餐饮等星源公星源公寓寓公寓广顺北大街以东利达汇通房地产开发公司78003500都市心都市心海海岸岸公寓望京阜通西大街18号荧佳房地产开发有限公司560003，07会所、健身中心、商务中心、专卖店、超市、茶馆、咖啡厅、鲜花店、美容美发、家政服务等7/19/202459第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况项目项目名称名称项目项目类型类型地理位置地理位置开发商开发商住宅住宅价格价格元元/ /底商面积底商面积底商价格底商价格万元万元/ /商业使商业使用用时间时间业态规划业态规划慧谷慧谷阳光阳光普通住宅望京西园三区东北角 阳光嘉业房地产开发有限公司 8100只租不卖3.2元/日 04,10华鼎华鼎世家世家公寓望京商务中心区内 城市开发集团有限责任公司 690020001.305,12季景季景沁园沁园普通住宅城铁13号线望京西站向东300米京励房地产开发有限公司8200会所4500商业1200007，12商业：娱乐、酒吧、咖啡厅餐饮等鹿港鹿港公寓北四环东路望京桥东北角天地嘉利房地产开发有限公司66002000CLASS公寓望京广泽路6号 世纪春天房地产开发 740040001.2餐饮7/19/202460第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况项目名称项目性质面积市场定位经营方式使用时间租金/ 售价嘉美风尚中心商业中心商业中心6万万大型一站式购大型一站式购物中心物中心未定未定07年年未定未定博雅国际中心公寓公寓写字写字楼楼底商底商8000公寓写字楼配公寓写字楼配套商业套商业产权出售不包产权出售不包租租06年年底年年底1.5万元万元/(170-2000分割分割)望京K6区商业中心商业中心商业中心5.8万万综合性大型综合性大型商业中心商业中心只租不售只租不售06年年底年年底未定未定博泰望京35#地商业中心商业中心2.4万万综合性综合性百货商场百货商场以售为主以售为主06年年11.7万元万元/平方米平方米望京国际商业中心商业中心商业中心12万万大型一站式购大型一站式购物广场物广场只租不售只租不售07年年312元元/日日合计（万平方米）合计（万平方米）27p潜在已知市场供应纯商业潜在已知市场供应纯商业7/19/202461第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况p潜在已知市场供应住宅配套潜在已知市场供应住宅配套项目名称目名称项目目类型型地理位置地理位置住宅价格住宅价格元元/ /底商面底商面积底商价格底商价格万元万元/ /商商业使用使用时间业态规划划炫彩嘉炫彩嘉轩 w w住宅宏泰西路与阜安西路交汇处7500 60001F：1.52F：1.22006.8限制KTV、洗浴、餐饮丽景新景新贵公寓商住楼写字楼望京产业开发区4000030000平方米的家乐福博雅国博雅国际中心中心公寓写字楼商业望京利泽中园二区8300 80001.52006.12餐饮、娱乐、健身、银行等融科橄融科橄榄城城住宅朝阳望京新城6800 40432006.12嘉美国嘉美国际风尚中尚中心心住宅望京新城600002007宝星国宝星国际住宅望京新城东北200米7500 会所6000商业390002007季景沁园季景沁园住宅城铁13号线望京西站向东300米8200 会所4500商业120002007.12会所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮等澳洲康都澳洲康都住宅望京广顺北大街叶青大厦往西300米路北7200100002006.12医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容美发等合计合计（万平方米）18.954318.9543望京区域未来两年到三年内商业供给将会大量增加，大约在望京区域未来两年到三年内商业供给将会大量增加，大约在50万平方米左右，商业竞争激烈万平方米左右，商业竞争激烈7/19/202462第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况商业类型商业类型代表性项目代表性项目租金租金( (元元/M/M2 2 / /日日) )售价售价元元/ M/ M2 2 备注备注住宅底商住宅底商银领国际2.6 不详CLASS41.2万业态规划为中高档次的餐饮业，美滋滋私家菜；山子木美容大西洋新城5.3不详写字楼商住楼写字楼商住楼底商底商佳境天城4.51.4万共两层,一层只售不租，目前为中复手机市场；二层为健身中心。LOFTEL4.8一层：3万二层：2.5万共两层：一层已有星巴克、中国银行、中青旅租用；二层整层（面积1600 ）销售，已定租户为青鸟健身。实行带租约销售，租金以9%投资回报率计，签10年租约。商商 铺铺望京3区商铺3.5不详望京西园三区东门商铺5.5不详综合购物中心综合购物中心丽港购物中心10-14只租不售百货类p望京区域部分商业租金水平望京区域部分商业租金水平望京区域租金水平价格总体较低，新近开业的丽港购物中心租金价格最高，这与望京购物中心商业供给量有关。区域商业类型多以住宅或写字楼/商住楼底商为主, 单独的商业街很少。7/19/202463第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业供给情况商业供给情况p商业类型构成比例不均：商业总供给量为商业总供给量为30万平方米，社区商业配套占总商业万平方米，社区商业配套占总商业33%，超市类商业供给占商业总供给量超市类商业供给占商业总供给量24%，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给11%,缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心；缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心；p商业供给的区域分布不集中：各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区；有形成具规模具档次的商业中心区；p商业经营档次与消费需求有差距：商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。批中高阶层消费群体的需求。7/19/202464第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业望京区域商业物业市场情况及分析市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场供给商业物业市场需求商业物业市场需求商业未来趋势商业未来趋势7/19/202465第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业业态分析商业业态分析 1.10%综合百货商场综合百货商场本图例共选取了168个样本，以经营网点为样本单位n餐饮类商业占望京区域商业比例最大，占总体商业比例21n文化图书类商业明显不足，社区商业中只有2家小型店铺，占总体商业比例的1.1%n休闲娱乐类商业比重过少7/19/202466第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人群特征望京区域消费人群特征p人口数量：望京人口数量目前望京人口数量目前18万人，未来规划将达到万人，未来规划将达到33万人。万人。p人口年龄：社区居民年龄构成以社区居民年龄构成以2545岁为主。岁为主。p人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。p月生活消费水平：望京区域望京区域04年人均月生活消费年人均月生活消费820元。（零售、餐饮、服元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）务、娱乐等，不含家居建材）7/19/202467第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域消费人群特征望京区域消费人群特征区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最高。心区消费力最高。望京区域住宅楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大望京区域住宅楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。消费能力较强。本案区域，区位人口的综合素质具有较为明显的文化底蕴，经济本案区域，区位人口的综合素质具有较为明显的文化底蕴，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。7/19/202468第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业望京区域商业物业市场情况及分析市场情况及分析商业物业市场供给商业物业市场供给商业物业市场需求商业物业市场需求商业未来趋势商业未来趋势7/19/202469第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析商业未来趋势商业未来趋势p目前望京已聚集了松下、金汉王、西门子、爱慕内衣、双鹤药业、叶氏企业集团等目前望京已聚集了松下、金汉王、西门子、爱慕内衣、双鹤药业、叶氏企业集团等众多知名外企及诸多日资、韩资企业，未来还将有更多的国内外高科技公司和物流众多知名外企及诸多日资、韩资企业，未来还将有更多的国内外高科技公司和物流公司进驻，如摩托罗拉、公司进驻，如摩托罗拉、LG、日本松下、北方电讯等一批国际大公司也即将落户望、日本松下、北方电讯等一批国际大公司也即将落户望京科技创业园。众多企业的进驻使得望京商务氛围不断完善，同时也给望京创造了京科技创业园。众多企业的进驻使得望京商务氛围不断完善，同时也给望京创造了商业繁荣的机会；商业繁荣的机会；p商业发展是随城市发展而发展的，所以区域商业发展的不断升级也将是未来望京发商业发展是随城市发展而发展的，所以区域商业发展的不断升级也将是未来望京发展的大趋势；展的大趋势；p随着望京区域功能的不断完善，区域定位的不断明确，大型高档住宅物业，跨国公随着望京区域功能的不断完善，区域定位的不断明确，大型高档住宅物业，跨国公司的不断入驻、迁入，望京新商用物业将呈现出高端化、个性化的特征；司的不断入驻、迁入，望京新商用物业将呈现出高端化、个性化的特征；p未来将出现更多专业化商业项目未来将出现更多专业化商业项目p大企业入驻带动区域商业繁荣大企业入驻带动区域商业繁荣：随着众多企业入驻望京和外来人口增加，该区域购：随着众多企业入驻望京和外来人口增加，该区域购物中心、商铺等仍具有较大发展潜力。物中心、商铺等仍具有较大发展潜力。7/19/202470第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告商业物业市场分析总结商业物业市场分析总结商业供给类型商业供给类型商业业态特点商业业态特点社区底商售价社区底商售价p 望京商业现有业态以餐饮业为主望京商业现有业态以餐饮业为主p 图书文化类商业目前规划及未来规划中均规模小，数量少图书文化类商业目前规划及未来规划中均规模小，数量少p 未来望京商业规划中餐饮业、娱乐业较多未来望京商业规划中餐饮业、娱乐业较多p 目前望京商业以社区商业供给为主目前望京商业以社区商业供给为主,占占33%，超市类商业供给占，超市类商业供给占 商业总供给量商业总供给量24%，综合百货类商业只占总商业供给，综合百货类商业只占总商业供给11%p 未来望京商业规划中大型购物中心、大型超市将占较大比例未来望京商业规划中大型购物中心、大型超市将占较大比例p 不保证回报率的基础上，社区商业底商售价在不保证回报率的基础上，社区商业底商售价在1.2万元万元/平米平米2 万元万元/平米之间。如平米之间。如CITY ONE 的底商售价为的底商售价为17000元元/平米平米商业供给数量商业供给数量p 目前望京商业现有供给总量为目前望京商业现有供给总量为30万平方米万平方米p 未来规划两年内已知商业项目供给总量超过未来规划两年内已知商业项目供给总量超过35万平方米万平方米商业租金水平商业租金水平p 普通住宅底商租金为普通住宅底商租金为26元元/平米平米/天天,写字楼和商住物业的底商写字楼和商住物业的底商 租金为租金为812元元/平米平米/天天,购物中心的租金为购物中心的租金为1014元元/平米平米/天天7/19/202471第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述总结综述总结7/19/202472第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告综述综述通过以上对望京区域办公及商业物业市场的阐述和分析可知，该区通过以上对望京区域办公及商业物业市场的阐述和分析可知，该区域办公物业目前市场供给产品品质为中低端档次，未来市场供给主要为域办公物业目前市场供给产品品质为中低端档次，未来市场供给主要为高端产品供应，区域未来供应放量较为集中，区域商务氛围日渐形成，高端产品供应，区域未来供应放量较为集中，区域商务氛围日渐形成，区域办公物业具备一定的投资开发价值；该区域商业物业目前以住宅配区域办公物业具备一定的投资开发价值；该区域商业物业目前以住宅配套底商供应为主，未来市场供应主要为集中化商业物业供应，产品的个套底商供应为主，未来市场供应主要为集中化商业物业供应，产品的个性化、专业化特点突出，市场对商业物业的品质及运营业态提出更高的性化、专业化特点突出，市场对商业物业的品质及运营业态提出更高的要求。要求。7/19/202473第 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告THE END!7/19/202474第 页