?物业承接查验方法物业承接查验方法?解读解读深圳房地产与物业管理进修学院 专职教授深圳物业管理研究所 副所长 前 言前期物业管理是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业效劳企业签订?物业效劳合同?生效时止阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系，正确评估工程、编制前期各种相关文件，成为物业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进日常物业管理阶段各项效劳工作顺利开展的重要因素。 目前，住房和城乡建设部已制定了?物业承接查验方法?，并于2021年1月1日起施行。该方法进一步标准了物业承接查验行为，将有效促进前期物业管理活动的监督管理。 为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，提升工程前期运作能力，特设置本课程。 物业承接查验制度是?物业管理条例?确定的七大根本制度之一。 ?物业承接查验方法?以下简称?方法?将?条例?的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业效劳企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明确、一个适用以及假设干案例。 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业效劳企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业效劳企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质那么是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用局部、共用设施设备产权移交不清。 漫漫的探索之路 现在我们来探究这样一个问题，前期物业管理阶段建设单位把共有局部、共有设施设备交付给物业效劳企业，其本质是什么？ 所谓“交付，在罗马法上称“traditio。对交付内涵确实定，首先涉及的问题是：“交付指向的究竟是一个脱离当事人意志的客观“事实行为，还是包含当事人主观上移转所有权意思的“法律行为？无论后世法学在此问题上采何种观点，看来在罗马法上“traditio一词是多义的：有时，它仅指移转标的物占有甚至仅仅是“持有的事实行为，因此对于使用借贷物、保管物、出租物、出质物等，亦有“交付之存在；而更多的时候，交付那么被作为非要式物取得的一般方式，从而可能与所有权移转的意思发生关联。在后一种情形，“交付被作为一个技术性词汇，指向一个能够发生标的物所有权移转的移转占有的行为。【 “traditio这个拉丁词，亦有翻译为“让渡者 】 2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我的设想是根本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立后，物业效劳企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业效劳企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定?北京市物业管理方法?为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。 ?北京市物业管理条例?第八条 建设单位承担前期物业效劳责任。 第十条 业主共同决定解除前期物业效劳合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用局部查验交接,撤出物业管理区域,并移交以下资料: ?方法?在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业效劳企业在承接查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康开展。?方法?关于交付的性质 虽然?方法?并无明确的说法，但其制度设计的新提法，可以断定是一种产权转移，物业效劳企业是代表全体业主来接受共有局部、共有设施设备的。至于为什么不明确的提出，也确有苦衷，因为开发商也是代表全体业主与效劳企业签订前期物业效劳合同的，这样就变成了全体业主交付给全体业主，出现了逻辑上的矛盾。?方法?关于交付的性质 一、表现在开发商局部的 第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十二条实施物业承接查验，主要依据以下文件：一物业买卖合同；第十四条 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 ?方法?关于交付的性质二、表现在全体业主方面的 1、第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。 第三十条建设单位和物业效劳企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表参加， 2、第三十五条物业承接查验档案属于全体业主所有。?方法?关于交付的性质3、第三十二条物业交接后，物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产平安受到损害的， 第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，给业主造成经济损失的， 第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，损害物业买受人的权益。 ?方法?关于交付的性质3、第三十九条物业效劳企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的， 第四十条建设单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的， ?方法?解决问题的出路 在不挑明交付性质，即维持原有设计框架的前期下，只有再建立一个契约关系，即“物业管理承接查验协议，才能补救物业效劳契约处于不平等的缔约的弱势地位。五个明确1、明确了物业承接查验的根本条件 ?方法?通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个根本条件，鼓励物业效劳企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：一建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；二供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；三教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成； 四道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；五电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；六物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；七法律、法规规定的其他条件。为什么要设置七个条件？ 由于建设单位交予物业效劳企业的物业的性质难以确定，是产权转移关系呢，还是委托管理关系呢？为了防止建设单位有什么、交什么，形成后患。 此外，?方法?第三十八条还规定了“建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业效劳企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。另一方面，在前期物业管理阶段业主大会缺位的情况下，为保障物业效劳企业实施承接查验工作有约可依和有据可查，?方法?明确规定建设单位在三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容。 第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业效劳企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，应当包含物业承接查验的内容。五个明确2、明确了物业承接查验协议的核心作用 在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。?方法?中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多，凸显其核心作用。?方法?明确了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任。 第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业效劳企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业效劳合同的补充协议，与前期物业效劳合同具有同等法律效力。 第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业效劳企业移交物业效劳用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业效劳合同无法履行的，应当承担违约责任。为什么要设置物业承接查验协议？ 承接查验的前提条件保证了，但承接查验的结果没有保障，最终也会使承接查验功亏一篑。如何使承接查验的结果具有法律效力，在承接查验的法律关系无法理顺的情况下，只有重新建立一个合同关系来到达制约双方的行为，即签订物业承接查验协议。五个明确3、明确了物业承接查验双方的共同责任?方法?对?条例?第二十八条规定的相关内容进行了必要的补充和完善。?条例?第二十八条物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在物业承接查验的定义中，?方法?明确规定物业承接查验的主体为物业效劳企业和建设单位。(第二条本方法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业效劳企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业效劳合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。)对于查验记录和交接记录，?方法?要求建设单位和物业效劳企业共同签字确认。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当由建设单位和物业效劳企业参加查验的人员签字确认。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当由建设单位和物业效劳企业共同签章确认。 对于恶意串通、弄虚作假，共同侵犯业主利益的行为，?方法?规定建设单位和物业效劳企业应当共同承担责任。第四十条建设单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。为什么要明确承接查验双方的共同责任？ 一是物业效劳企业在其中属于弱势地位，建设单位说交什么，物业效劳企业就接什么，以后出了问题很难追究清是谁的责任，例如消防设施的交接；二是建设单位与物业效劳企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，如何厘清双方的责任也是一大难题。 明确双方的共同责任，是确保承接查验过程中双方相互推诿、相互扯皮或者共同推卸责任的有效法宝。 五个明确4、明确了行政部门对物业承接查验的监管责任 制定?方法?的主导思想之一，就是要通过公权力的适度干预，平衡物业承接查验双方的权利义务，保护处于弱势地位的业主和物业效劳企业。办理备案手续。第二十九条物业效劳企业应当自物业交接后30日内，持以下文件向物业所在地的区、县市房地产行政主管部门办理备案手续：责令限期改正。第四十二条建设单位、物业效劳企业未按本方法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。行使处分权。第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照?物业管理条例?第五十九条的规定处分。 ?物业管理条例?第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业效劳企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。明确监管职责的目的是什么？其一是催促物业效劳企业在物业承接查验中切实做到“客观公正；其二是保证前期物业效劳合同双方在物业承接查验之切实做到“权责清楚。 五个明确5、明确了物业承接查验的内容和重点内容。第十六条一共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；二共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；三共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。不作为内容。第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业效劳企业现场检查和验收的内容。重点。第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。而非其内在质量和平安性能。明确承接查验重点的作用是什么？ 强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性进行相关制度的设计。定位与适用定位。作为?条例?的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充。?方法?既不同于“物业接管验收标准，也不同于“物业效劳工程交接方法。与技术性强的“物业接管验收标准相比，更偏重于制度性和程序性，与综合性整体工程的“物业效劳工程交接方法相比，?方法?涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。定位与适用?方法?的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然?方法?规定前期物业效劳合同终止后，业主大会和业主委员会选聘物业效劳企业之间的承接查验可以参照，但仅限于其中局部程序性和技术性条款，?方法?中大量关于建设单位和物业效劳企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性。物业先查验责任可明确物业先查验责任可明确【案例】市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的局部无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。物业先查验责任可明确物业先查验责任可明确【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购置的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。因此，这些未被查验的局部假设存在质量问题，并不能被发现并要求开发商维修。一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。?方法?的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效躲避。物业先查验责任可明确物业先查验责任可明确 ?方法?规定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构平安和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。物业效劳企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业效劳企业也要承担相应的赔偿责任。?方法?的实施，可以帮助业主第一时间发现问题，明确维修责任，也就意味着最终交到全体业主手中的是合格的物业。 物业档案归全体业主所有物业档案归全体业主所有 【案例】市民梁先生住的小区，前期物业管理公司即将期满。小区业委会筹备小组征求业主意见后，准备聘请新的物业管理公司。此事备受小区业主关注。梁先生说，自入住以来，业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容。这次更换物业，很多业主希望能详细地了解小区路灯、建筑物的根底等小区公共局部、设施的资料。物业档案归全体业主所有物业档案归全体业主所有【政策解读】不只是梁先生，很多小区业主都不了解，或者很少关心小区物业的档案。业主入住后，一旦小区的公共设施、部位等出了问题，因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生，遭遇开发商和物业管理公司“扯皮的事也就不可防止。?方法?的实施，那么可防止开发商和物业踢皮球。按规定，物业承接查验档案属于全体业主所有，业主享有知情权和监督权。前期物业效劳合同终止，新旧物业企业更替时，业主大会选聘新的物业效劳企业的，原物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。物业档案归全体业主所有物业档案归全体业主所有 开发商要在物业交付使用15日前，和物业企业完成承接查验。在查验工作开始之前20天，开发商就得把竣工验收材料、设备清单、保修文件等资料移交给物业企业。物业企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。同时双方要签订协议，对根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。交接产生的费用，由开发商和物业企业在前期物业效劳合同中约定，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。业主代表可参加现场查验业主代表可参加现场查验【案例】市民梁先生还有疑问，进行现场查验如果没有第三方监督，只有开发商、物业公司两方，那么很难防止开发商和物业公司串通一气作假。能否由小区的业主本人或者业主聘请的第三方参加现场查验？业主代表可参加现场查验业主代表可参加现场查验【政策解读】为了保障业主利益，?方法?规定，物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，也可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。在物业交付使用15日前，建设单位或开发商与选聘的物业效劳企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。业主代表可参加现场查验业主代表可参加现场查验 物业查验记录包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。业主代表如果在查验时发现不合格的工程，可要求开发商应进行返修并商定时间复验。在物业承接查验活动中，如果建设单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。业主可凭借知情权和监督权，向物业所在地房地产行政主管部门对建设单位和物业效劳企业承接查验的行为进行投诉。 老物业拒不退出要处分老物业拒不退出要处分 【案例】因对开发商选聘的老物业公司不满，小区的业委会炒了老物业的“鱿鱼，并选聘了新物业公司。但老物业拒绝退出，新物业强行进入，双方为此发生纠纷。同时许多业主还担忧，原物业合同失效了，老物业会在纠纷期间将业主预交的物业费以及数千万元的公共维修基金卷走。老物业拒不退出要处分老物业拒不退出要处分【政策解读】新老物业更替导致的纠纷时有发生。小区业主在维权时应理性，不能采取过激行为。物业效劳合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。 按规定，原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内，全部撤出物业管理区域。如果开发商、业主或原物业公司不按规定移交有关资料，当地房地产行政主管部门可责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，并按有关规定处分老物业拒不退出要处分老物业拒不退出要处分 同时，?方法?明确，开发商或原物业公司应将预收的物业管理效劳费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目，一并移交给新物业公司。除了钱以外，开发商、业主大会和原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业管理公司。学员提问： 吴老师请教一个问题。前期物业管理期间，共有部位、共有设施设备存在工程质量问题，保险期内开发商责成施工单位整改未果。该工程承接较早，在?物业承接查验方法?出台之前，且开发商没有与物业公司签订承接查验协议。 以上问题业主屡次投诉，要求物业公司协调解决，意见很大。请问如何解决？