北京典型商改住项目专题研究2024/7/19北京正宏房地产开发公司北京正宏房地产开发公司谨呈：谨呈：报告结构第一部分北京典型商改住项目分析第二部分商改住项目总结第三部分本案建议商改住产品分析主要商改住项目产品类型和土地使用年限北京主要商改住项目一览表项目名称产品类型土地用途和使用年限物业地址明天第一城普通住宅,花园洋房办公:50年;商业:40年朝阳区 国家森林公园旁立水桥立方庭公寓公寓式酒店:40年海淀区中关村购物广场西侧东亚上北中心商住公寓,塔楼办公:50年；商业:40年昌平区回龙观体育公园北侧中关村公馆公寓，板塔结合 写字楼:50年 海淀区中关村西区八号路金隅可乐公寓住宅综合:50年；商业:40年朝阳区京通快速双桥出口南侧500米FREE自由季酒店式公寓办公:50年崇文区夕照寺中街31号润枫嘉尚公寓办公:50年朝阳区十里堡商业金融用地东亚三环住宅、建筑综合体商业:40年丰台区马家堡角门14号商业金融用地金贸中心住宅、公寓、写字楼办公:50年西城区西外大街德宝饭店对面铂第公馆酒店式公寓商业:40年丰台区成寿寺CUV国际公寓住宅、公寓办公:50年丰台区万柳桥西北侧荣京丽都商住公寓综合:50年大兴区亦庄经济技术开发区荣京东街3号林肯公园公寓商业:40年亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面 商改住产品分析主要商改住项目产品类型和土地使用年限北京主要商改住项目一览表项目名称产品类型土地用途和使用年限物业地址国融国际公寓公建:50年;住宅:50年大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口合生麒麟社商住楼文化娱乐:40年朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处冠城名敦道商住楼办公:50年崇文区广渠门桥东南角新中驿公寓办公：50年崇文门外大街5号金都心语商住楼综合:50年 朝阳区百子湾路石门村路一号嘉美风尚公寓商业:40年;综合:50年朝阳区朝阳望京新城广顺南大街 尚城公寓loft科研:50年昌平区回龙观镇史各庄村城南大道商住公寓loft办公:50年丰台区南四环中路公益西桥北大溪地联排别墅商业:40年丰台区花乡葆台村葆台新村（北区）火神庙小户型公馆综合:50年 火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街中间建筑叠拼、联排工业:50年海淀区四季青镇西山地区自在香山独栋别墅科研:50年海淀区四季青镇京香青科中粮假日风景loft公寓商业：40年丰台区小屯路108号鼎城e时代小户型公寓综合:50年 石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角典型案例选取选取标准1与本项目的相似度2项目设计可借鉴性3项目过往的销售业绩4项目最终实现的价格5北京北部项目6目前在售的代表项目7中广信实际操盘项目北京商改住项目分析荣京丽都金隅可乐合生麒麟社中粮假日风景卡夫卡公社国融国际尚城明天第一城第7页荣京丽都荣京丽都金隅可乐金隅可乐合生麒麟社合生麒麟社假日风景假日风景卡夫卡公社卡夫卡公社国融国际国融国际尚城尚城明天第一城明天第一城典型商改住项目分析以平层小户型为主，LOFT部分精装修1 1、荣京丽都、荣京丽都项目名称荣京丽都开发商北京禾祥置业发展有限公司销售均价1177911779元元/ /平米平米装修标准精装修交房精装修交房10001000元元/ /产品层高平层：3米LOFT:5.3米产权年限5050年年 总占地面积11750平方米总户数882户总建筑面积72331平方米销售速度07年9月首次开盘销售210套，目前售罄。户型面积主力户型主力户型35-4535-45平一居平一居水电费商业商业用电用水用电用水比周边低10%（圣富华国际公寓13000元/）典型商改住项目分析荣京丽都产品线荣京丽都产品线2635平0居占 14%35-45平一居占 40%46平以上两居占 8%35100平LOFT占 38%典型商改住项目分析荣京丽都小结荣京丽都小结该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年；该项目的户型面积在3545，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积，成为该项目的一大特点；该项目也是在2007年10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/，当天销售280套，精装修交房，非常受市场欢迎；项目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有一定的影响；在已购买的客户分析中，投资客户占有70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职能考虑;大兴亦庄经济开发区目前商改住项目销售均价比非商改住项目销售均价低10%（圣富华国际公寓13000元/平米）。典型商改住项目分析以0居一居为主，单价低,地下水项目名称金隅可乐开发商北京金隅嘉业房地产开发有限公司销售均价96489648元元/ /起价起价 装修标准毛坯毛坯产品层高平层：3米LOFT:5.4米产权年限5050年年 总占地面积11797总户数564户总建筑面积49000销售速度08年1月份推出564套，现已经销售473套户型面积主力户型为主力户型为50-50-9090平米平米水电费地下水地下水，水费都水费都比商比商业业用水便宜用水便宜，但比住，但比住宅贵一些宅贵一些 2 2、金隅可乐、金隅可乐比周边低20%（华龙美树第五站12000元/平米）典型商改住项目分析金隅可乐产品线5090平0、一居占 55%4750平米0居占30%90平以上两居占 8%LOFT公寓占 7%典型商改住项目分析金隅可乐小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；该项目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧500米，双桥路西侧，临地铁，交通较为方便；户型面积以50-90平米零居、一居为主，受到年青消费者青睐；据调查，由于开发商关系更改水电性质，不是市政供水，而是用地下水，水费都比商业用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。（华龙美树第五站12000元/平米）典型商改住项目分析产品线丰富多样，精装修，单价高项目名称合生麒麟社开发商北京合生望景房地产开发有限公司销售均价1978619786元元/ /平米平米装修标准精装精装20002000元元/ /产品层高平层：3.25米LOFT:5.49米产权年限4040年年 总占地面积31140平方米总户数1177总建筑面积151439平方米销售速度09年3月份推出1177套，目前已经销售290套户型面积LOMOLOMO公馆为公馆为60-8060-80平平米，米，LOFTLOFT为为120-140120-140平平米米 水电费 市政商业用电用水市政商业用电用水3 3、合生麒麟社、合生麒麟社比周边低10%（华彩国际公寓：22000元/）典型商改住项目分析合生麒麟社产品线LOMO公馆60-80平米占55%LOFT为120-140平米30%其它占15%典型商改住项目分析合生麒麟社小结该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为年限为4040年年；该项目建筑定位为为LOFTLOFT公馆、公馆、LOMOLOMO行馆，产品差异化较明显行馆，产品差异化较明显；LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平米，小户型面积受青睐；LOFT公馆精装修，均价32000元/平米起，层高5.49米，层高较高，是其一大特点水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力该项目价格比周边楼盘价格低10%（华彩国际公寓：22000元/)典型商改住项目分析主要以LOFT小户型为主项目名称假日风景开发商北京中粮万科假日风景有限公司销售均价2102721027元元/ /平方平方米（米（loftloft）精装修标准毛坯毛坯产品层高5.3米产权年限4040年年总占地面积22.4万总户数837户总建筑面积45万销售速度09年5月推出277套，目前已经销售203套；户型面积30-7030-70水电费商水商电商水商电4 4、中粮假日风景、中粮假日风景比周边低20-30%（设计师广场：17900元/）典型商改住项目分析中粮假日风景产品线LOFT30-70平米占80%以上典型商改住项目分析中粮假日风景小结该项目土地用途为商业娱乐性质，使用年限为使用年限为4040年年；该项目产品定位为loft小公寓，舒适温馨；水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高；该项目价格比周边非商改住楼盘价格低该项目价格比周边非商改住楼盘价格低20-30%(20-30%(设计师广场：设计师广场：1790017900元元/ /) )典型商改住项目分析以LOFT和跃层小户型为主，民用水电项目名称卡夫卡公社开发商北京亚宝世纪置业有限公司销售均价1650016500元元/ /平方平方米（米（loftloft）装修标准毛坯毛坯产品层高5.48米产权年限5050年年总占地面积16283总户数744户总建筑面积31038销售速度目前已经售罄户型面积31-4731-47水电费民用水电民用水电5 5、卡夫卡公社、卡夫卡公社比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）典型商改住项目分析卡夫卡公社产品线LOFT31-47平米占70%其它占30%典型商改住项目分析卡夫卡公社小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为使用年限为5050年年；项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻2010年通车的地铁6号线黄渠站出口，北接机场第2高速，交通便捷；LOFT公寓层高5.48米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气，居家生活方便配备市政天然气，居家生活方便；民用水电民用水电对于对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（柏林爱乐均价11000元/平米）。典型商改住项目分析以平层小户型为主，天然气，民用水电项目名称国融国际开发商国融置业有限公司销售均价95769576元元/ /平方平方米米物业类型平层公寓产品层高平层：3.2米LOFT:5.5米产权年限5050年年总占地面积15000总户数940户总建筑面积100000销售速度目前已经售罄户型面积33-4733-47水电费民用水电民用水电6 6、国融国际、国融国际比周边低10%（金地格林小镇11050元/平米）典型商改住项目分析国融国际产品线33-47平米公寓占75%48-70平米占25%典型商改住项目分析国融国际小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为使用年限为5050年年；项目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C16地块相接,地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲；平层公寓层高平层公寓层高3.23.2米米，层高比较高，是该项目一大卖点；民用水电民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低低10%10%元元/ /平米左右平米左右（金地格林小镇11050元/平米）。典型商改住项目分析以LOFT小户型为主，天然气项目名称尚城开发商北京中天华瑞科技发展有限公司销售均价1552615526元元/ /平方平方米（米（loftloft）精装修标准毛坯毛坯产品层高5.4米产权年限5050年年总占地面积49000总户数1770户总建筑面积150000销售速度09年8月开盘销售，目前仅剩160套户型面积34-5734-57水电费商水商电商水商电7 7、尚城、尚城比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）典型商改住项目分析尚城产品线34-57平米LOFT占57%6670平米占LOFT43%典型商改住项目分析尚城小结该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为使用年限为5050年年；项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城高教园区；LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气配备市政天然气，居家生活方便；该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。典型商改住项目分析以平层小户型为主，天然气8 8、明天第一城、明天第一城比周边低10%（美立方12500元/平米）项目名称项目名称 明天第一城开发商开发商 北京明天房地产开发有限公司销售均价销售均价 1250012500元元/ /平方平方米（二手房）米（二手房）物业类型物业类型 平层住宅平层住宅产品层高产品层高5.48米产权年限产权年限 5050年年总占地面总占地面积积 140000总户数总户数 3820户总建筑面总建筑面积积 500000销售速度销售速度05年10开盘，目前售罄户型面积户型面积 404085m285m2水电费水电费 商水商电商水商电典型商改住项目分析明天第一城产品线4085平米占70%其它占30%典型商改住项目分析明天第一城小结该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用年限为住住宅宅5050年，商业年，商业4040年年；项目位于北京市朝阳区北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临城铁13号线和地铁5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匹克公园及13000亩国家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道；自身具备20000平米商业配套；该项目价格比周边楼盘价格低低10%10%左右左右（美立方12500元/平米）。商改住项目总结主力面积和销售情况Loft产品建议建筑风格和形式贷款首付比例得房率商业配套商用水电性质更改精装修价值商改住项目总结总价高低决定去化速度快慢北京成功的商改住项目主力面积集中在40平米左右商改住项目的总价高低决定了其去化速度的快慢商改住项目的总价控制成为项目能否快速销售的重要指标，目前市场接受的总价在40-60万元之间；由于LOFT高单价和5.3米以上的层高要求，除了个别地段好的项目外，其在项目产品线中占比都不高。第34页商改住项目总结Loft单位面积产值最大化Loft并不是一个新鲜的产品，其本身拥有着较强的优势：1、从目前市场情况来看，Loft售价为普通小户型售价的1.3-1.6倍；2、Loft本身控制了面积，却为未来居住的业主提供了一个可变的空间，体现了较强的个性化设计，因此受到市场热捧；3、Loft本身仅仅是将层高由原来的3米提高到5米（4.9米），在建筑成本上变化不大。但Loft公寓在存在一定的问题1、大部分Loft公寓装修成本比较高，因此不建议精装修；2、在控高确定的情况下，Loft设计可能会导致容积率损失。3m5m15m面积合计5S售价为P产值为5SP面积合计3S售价为1.6P产值为4.8SPLoft产品设计需要在保证容积率和控高的因素下综合考虑。商改住项目总结主要采用多楼座现代建筑风格荣京丽都现代建筑风格金隅可乐现代建筑风格合生麒麟社中式建筑风格中粮假日风景现代建筑风格卡夫卡公社现代建筑风格国融国际现代建筑风格尚城中式现代建筑风格明天第一城现代建筑风格商改住项目总结商改住项目与银行谈判完全有可能获得更好的贷款条件卡夫卡公社通过与民生银行谈判，实现客户购房仅需支付2成首付，极大地降低了客户购买门槛，形成了项目的快速销售。目前该项目已全部售罄。项目名称项目名称销售均价销售均价贷款首付款比例贷款首付款比例贷款年限贷款年限去化速度去化速度荣京丽都荣京丽都11500元/平方米5成10年39套/月合生麒麟社合生麒麟社19000元/平方米5成10年37套/月中粮假日风景中粮假日风景 16500元/平方米3成30年50套/月卡夫卡公社卡夫卡公社16000元/平方米2成20、30年230套/月明天第一城明天第一城6800元/平方米510年31套/月金隅可乐金隅可乐8800元/平方米5成10年67套/月尚城尚城15526元/平方米4.5成10年126套/月国融国际国融国际9576元/平方米3成30年48套/月商改住项目总结商改住项目得房率基本在70-80%之间，得房率的高低直接影响项目售价商改住项目由于内部交通动线设计比较复杂，因此大部分项目得房率较一般性住宅要低，仅有75%左右。对商改住项目来说，提高得房率，增加房屋使用面积非常重要，有时直接影响价格。项目名称销售均价得房率荣京丽都11500元/平方米80%合生麒麟社19000元/平方米77%中粮假日风景16500元/平方米75%卡夫卡公社16000元/平方米71%明天第一城6800元/平方米75%金隅可乐8800元/平方米74%尚城15526元/平方米74%国融国际9576元/平方米70%商改住项目总结荣京丽都与常规商改住项目标准层核心筒比较荣京丽都交通组织更像一个单元式结构，内走廊面积较少，成功降低了户型公摊，其户型得房率达80%，相比较一般的物业形态，其得房率非常高。商改住项目总结商改住项目需要完善的商业配套的支持目前在售酒店式公寓考虑到其主要的居住人群以年轻白领为主，对生活的便利性有较高要求，因此酒店式公寓周边商业业态非常丰富，满足居民的衣食住行的要求。序号序号项目名称项目名称商业类型商业类型建筑面积建筑面积1 1荣京丽都荣京丽都 底商1万2 2金隅可乐金隅可乐 底商1万3 3合生麒麟社合生麒麟社 集中商业4万4 4中粮假日风景中粮假日风景 集中商业1.5万5 5卡夫卡公社卡夫卡公社 底商1万6 6国融国际国融国际 底商3.3万7 7尚城尚城 底商3万8 8明天第一城明天第一城 集中商业10万商改住项目总结民用水电、天然气及精装修等因素可以提高项目的关注度项目名称项目名称销售均价销售均价装修标准装修标准水电性质水电性质 天然气天然气 容积率容积率物业费物业费体量体量交通交通贷款贷款得房率得房率产权年限产权年限 比周边项目低比周边项目低荣京丽都荣京丽都 11500元/平方米 精装修 商水商电无4.852.68元/平方米月72331 地铁12号线首付5成，10年期限74%50年10%金隅可乐金隅可乐 8800元/平方米毛坯地下水无3.093.78元/平方米月49000城铁八通线首付5成，10年期限74%50年20%合生麒麟社合生麒麟社 19000元/平方米精装修 商水商电无3.52.98元/平方米月151439地铁13、14号线首付5成，10年期限77%40年10%中粮假日风景中粮假日风景 16500元/平方米毛坯商水商电无1.932.60元/平方米月450000 地铁5、13号线首付3成，30年期限75%40年20%-30%卡夫卡公社卡夫卡公社 16000元/平方米毛坯民用水电有32.98元/平方米月31038 地铁12号线首付2成，20-30年期限71%50年10%国融国际国融国际 9576元/平方米毛坯民用水电无42.48元/平方米月100000地铁13号线首付3成，30年期限70%50年10%尚城尚城 15526元/平方米毛坯商水商电有32.88元/平方米月150000八达岭高速首付4.5成，10年期限74%50年20%明天第一城明天第一城11250元/平方米毛坯商水商电有2.711元/平方米月600000地铁5号线首付5成，10年期限75%50年10%商改住项目总结比周边项目单价低20%和地10%的商改住项目比较项目名称项目名称销售均价销售均价装修标准装修标准水电性质水电性质 天然气天然气 容积率容积率物业费物业费体量体量得房率得房率产权年限产权年限 比周边项目低比周边项目低金隅可乐金隅可乐 8800元/平方米毛坯地下水无3.093.78元/平方米月4900074%50年20%中粮假日风景中粮假日风景 16500元/平方米毛坯商水商电无1.932.60元/平方米月450000 75%40年20%-30%尚城尚城 15526元/平方米毛坯商水商电有32.88元/平方米月15000074%50年20%20%主要特征：毛坯毛坯+商水商电商水商电10%主要特征：1.精装修精装修+商水商电商水商电2.毛坯毛坯+民用水电民用水电项目名称项目名称销售均价销售均价装修标准装修标准水电性质水电性质 天然气天然气 容积率容积率物业费物业费体量体量得房率得房率产权年限产权年限 比周边项目低比周边项目低荣京丽都荣京丽都 11500元/平方米 精装修 商水商电无4.852.68元/平方米月72331 80%50年10%合生麒麟社合生麒麟社 19000元/平方米精装修 商水商电无3.52.98元/平方米月15143977%40年10%卡夫卡公社卡夫卡公社 16000元/平方米毛坯民用水电有32.98元/平方米月31038 76%50年10%国融国际国融国际 9576元/平方米毛坯民用水电无42.48元/平方米月10000070%50年10%明天第一城明天第一城11250元/平方米毛坯商水商电有2.711元/平方米月60000075%50年10%精装修和民用水电可以有效提高项目的销售价格精装修和民用水电可以有效提高项目的销售价格精装修案例伯朗峰2500元/平米装修标准功能室地面墙面配置厨房优质地砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌）优质面砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌）厨柜：国内知名或合资品牌；厨盆、龙头：摩恩或同档次品牌卫生间优质地砖（诺贝尔、冠军或同档次品牌）优质面砖（冠军、诺贝尔或同档次品牌）洁具：高档品牌（科勒或同档次品牌）；龙头、花洒：高仪或同档次品牌客厅优质地砖或复合地板高级壁纸或高级乳胶漆（多乐士或同档次品牌）高级精装修案例伯朗峰2500元/平米装修标准赠送全套家具家电标准家具：厨房：整体橱柜、餐桌、餐椅；卧室：床、床头柜、衣柜、鞋帽柜、写字台、椅子、贵妃椅；客厅：液晶电视、沙发、茶几家电：厨房：电磁炉、电水壶、电冰箱、油烟机；卧室：空调、主灯；卫生间：液晶电视、洗衣机；精装修案例荣京丽都800-1000元/平米装修标准功能室地面墙面配置厨房高级瓷砖多乐士或立邦涂料高级橱柜、进口五金卧室圣象地板或同等品牌、高级瓷砖多乐士或立邦涂料装饰吊顶、优质实木复合门卫生间高级瓷砖多乐士或立邦涂料科勒洁具或铜等品牌精装修案例荣京丽都800-1000元/平米装修标准精装修案例合生麒麟社2500元/平米装修标准功能室地面墙面配置卧室广日地板高级壁纸客厅广日地板高级壁纸厨房马可波罗地砖马可波罗瓷砖卫生间马可波罗地砖马可波罗瓷砖科勒洁具精装修案例合生麒麟社2500元/平米装修标准典型户型赠送面积变相提高得房率典型户型赠送面积变相提高得房率本案建议关于本案建议产品线立面风格项目产品线建议30-400居占80%；40-601居占20%；在设计满足项目容积率和控高指标的前提下尽可能多出Loft产品，增加项目单位面积产出。项目本身为商业立项，在立面风格上仍应以公建方向风格为主，以便于报建，因此在本案立面设计上建议仍以现代简约风格。公摊控制针对目前北京主要的商改住项目得房率在75%左右，建议本项目通过楼体改造、交通核心筒设计，使得房率也要控制在75%以上，同时考虑设计灰空间赠送的方式提高项目住房使用面积。关于本案建议精装修首付比例民水民电为提高项目价值、帮助开发商合理避税，建议本案住宅以精装修为主，精装修标准可以控制在1000-1500元/之间。通过与贷款银行谈判，完全有可能为项目争取到有利的贷款首付比例，20%的首付贷款对项目实现快速销售起一定作用。民用水民用电对于商改住项目来说也是非常好的一个支持销售的因素，毕竟可以切实解决未来客户的生活成本过高的问题，建议开发商在有条件的情况下，尽可能解决该问题，保证项目的快速销售。商业建议商业配套是本案相对薄弱的环节，因此在规划设计中重点要考虑商业部分的规划，同时考虑到项目两层地下，面积相对宽松，如全部设计为车位，未来变现难度大，可以将一层地下改为商业使用，主营业态可考虑为餐饮或大型专业卖场。20092009年年1010月月