1 模拟 房地产开发经营与管理模拟95 单项选择题第 1 题：银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于( ) 风险。A.信用B.管理C.法律D.操作参考答案： D 由于个人住房贷款的客户数量多， 在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查， 而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理， 各项规章制度有的落实不到位， 也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员浑水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的操作风险。第 2 题：下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是( )。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算参考答案： D 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面： 首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的， 不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ( 如机会成本、沉没成本、不可预见费用等) ，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。第 3 题：某城市规划将火车站由该城市的A区迁至 B区，则 B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 21 页 - - - - - - - - - 2 D.相互影响性参考答案： D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。第 4 题：下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入 =销售收入 +出租收入C.销售收入 =土地转让收入 +商品房销售收入 +配套设施销售收入D.可分配利润 =税后利润 - 未分配利润参考答案： C 企业利润可分为经营利润、利润总额( 又称实现利润 ) 、税后利润和可分配利润；经营收入 =销售收入 +出租收入 +自营收入；可供分配利润 =税后利润 -( 法定盈余公积金+法定公益金 +未分配利润 ) 。第 5 题：在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( ) 阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降参考答案： D 在房地产市场的自然周期中， 空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。第 6 题：投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益参考答案： C 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 21 页 - - - - - - - - - 3 会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。第 7 题：某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为6% 。该家庭在按月等额偿还 4 年后，于第 5 年年初一次偿还了本金6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了 ( ) 元。A.994.37 B.1016.81 C.1255.16 D.1387.24 参考答案：A依题意，可根据公式计算：第 8 题：企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( ) 模式。A.单一市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖参考答案： B 选择专业化。 在这种情况下， 企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系， 但在每个细分市场上都可盈利。 这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。 因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。第 9 题：投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动参考答案： B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 21 页 - - - - - - - - - 4 第 10 题：在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括( )。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费参考答案： C 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。第 11 题：房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( ) 。A.管理费B.销售费用C.前期费用D.其他费用参考答案： B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。第 12 题：对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场参考答案： D 潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。第 13 题：反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( ) 。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格参考答案： C 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 21 页 - - - - - - - - - 5 房地产价格指数， 是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、 房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。第 14 题：房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( ) 分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格参考答案： C 房地产项目的盈亏平衡分析主要包括：(1) 最低租售价格分析； (2) 最低租售数量分析；(3) 最高土地取得价格； (4) 最高工程费用； (5) 最高购买价格； (6) 最高运营费用比率； (7) 多因素临界点组合。第 15 题：在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( ) 。A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标参考答案： D 收益类相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。第 16 题：某收益性物业的潜在毛租金收入为20 万元，假设在某报告期内的空置率为20% ，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为 ( ) 万元。A.16 B.18 C.20 D.22 参考答案： B 根据公式：有效毛收入 =潜在毛租金收入 - 空置和收租损失 +其他收入，代入数值求得。第 17 题：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 21 页 - - - - - - - - - 6 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步参考答案： A 经济环境， 是指在整个经济系统内， 存在于房地产业之外， 而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。 例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。第 18 题：某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( ) 。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法参考答案： D 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低， 或者是其资金雄厚， 则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。第 19 题：房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法参考答案： B “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。 常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外，还有调查法。第 20 题：某家庭欲购买总价为25 万元的一套住宅。该家庭月收入为6000 元，准备用月收入的 30% 来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 6% 。则该家庭的首付款额是 ( )元。A.34000.00 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 21 页 - - - - - - - - - 7 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12 参考答案： C 依题意，月还款额 600030%=1800 元，月利率 6% 12=0.5%，可根据公式计算：则该家庭的首付款额是250000-162132.22=87867.78( 元) 第 21 题：在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( ) 。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法参考答案： B 移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。显然，它是一种比简单平均法更有效的预测方法。第 22 题：下列关于房地产投资信托基金(REITs) 特征的表达，不正确的是 ( ) 。A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好参考答案： C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型，抵押型和混合型三种形式。第 23 题：随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A.向下B.平稳C.不稳定D.向上参考答案： D 房地产商品的不可移动性， 使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 21 页 - - - - - - - - - 8 于人口的不断增长、 土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。第 24 题：新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围参考答案： B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、 国家授权投资机构入股的资金、 国内外企业人股的资金、 社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。第 25 题：已知某投资项目折现率为11% 时，净现值为 1700万元；折现率为12% 时，净现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是( ) 。A.11.12% B.11.36% C.11.66% D.12.95% 参考答案： C -11%)=11.66% 第 26 题：将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段参考答案： B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。第 27 题：对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其( ) 的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 21 页 - - - - - - - - - 9 C.发生经常性D.类型归属性参考答案： A 对房地产投资项目进行风险分析时， 主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。第 28 题：下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( ) 。A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表参考答案： D 投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。第 29 题：银行为某家庭提供了年利率为6% 、按月等比递增偿还、期限为20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为 1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( ) 元。A.1843.86 B.1847.55 C.2279.87 D.2291.27 参考答案： A 依题意，第 6 年最后一个月即计息期为第72 期时，则第 6 年最后一个月还款额为1600(1+0.2%)72-1 1843.86( 元) 第 30 题：某商业店铺的购买价格为607 元，其中 4073 元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为 2200 元、店铺市场价值增长率为2% ，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 ( ) 。A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1% 参考答案： D 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 21 页 - - - - - - - - - 10 依题意，当考虑物业增值收益时，可根据以下公式计算：第 31 题：投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( ) 的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖性参考答案： B 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益， 也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因， 置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征， 又能增加置业投资的收益。 例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。第 32 题：下列不属于物业管理企业经营费用的是( ) 。A.保险费B.房产税C.法律费D.贷款利息参考答案： D 物业管理企业的经营费用有： (1) 人工费；(2) 公共设施设备日常运行， 维修及保养费； (3) 绿地管理费； (4) 清洁卫生； (5) 保安费用； (6) 办公费； (7) 固定资产折旧费； (8) 不可预见费； (9) 法定税费； (10) 企业管理费及利润； (11) 保险费；(12) 房产税。第 33 题：房地产开发项目的施工许可证由( ) 向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位参考答案： B 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门( 简称发证机关 )申请领取施工许可证。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 21 页 - - - - - - - - - 11 第 34 题：银行为某家庭提供年利率为6% 、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000 元，则该家庭在第5 年最后一个月的还款额中的本金额是( ) 元。A.1428.74 B.1475.37 C.1482.74 D.2000.00 参考答案： C 依题意，可根据公式计算：所还贷款利息：103451.120.5%=517.26(元) 所还贷款本金为： 2000-517.26=1482.74( 元) 第 35 题：现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力参考答案： A 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月) 的现金流入和现金流出， 用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。多项选择题第 36 题：下列关于基础利率的表述中，正确的有( ) 。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表参考答案： CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率， 一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 21 页 - - - - - - - - - 12 第 37 题：利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是( ) 。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优参考答案： ACE 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度， 在一定的程度上， 能够说明项目风险的大小。 但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。 因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大， 项目所承担的风险就越小。第 38 题：在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( ) 。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入比率E.运营成本参考答案： CDE 经济评价的基础参数中， 收益相关指标包括： 出租率或空置率， 运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。第 39 题：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E.买地开发转让参考答案： BCD 置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、 保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房经营；买房出租；买房名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 21 页 - - - - - - - - - 13 出租转售。第 40 题：开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。A.建设工程规划许可证B.选址规划意见通知书C.项目设计方案的总平面图D.城市计划部门批准征用土地的计划任务E.1/2000 或 1/500 的地形图参考答案： BDE 申请建设用地规划许可证 阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件( 使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见 )、1/2000 或 1/500 的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。 经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。第 41 题：对零售商业物业进行分类的主要依据有( ) 。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平参考答案： ABC 零售商业物业的分类， 主要依据其建筑规模、 经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。第 42 题：下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( ) 。A.投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金报酬率参考答案： ADE 借款偿还期和利息备付率属于清偿能力指标。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 21 页 - - - - - - - - - 14 第 43 题：在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( ) 。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分参考答案： CD 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、 房地产类型、增量存量、交易形式坐标准，对房地产市场进行细分。第 44 题：房地产开发项目策划的主要工作内容有( ) 。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择参考答案： ACDE 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2) 开发内容和规模的分析与选择； (3) 开发时机的分析与选择；(4) 合作方式的分析与选择；(5) 融资方式与资金结构的分析与选择；(6) 产品经营方式的分析与选择。第 45 题：提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求参考答案： ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降， 加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。第 46 题：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 21 页 - - - - - - - - - 15 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有( )。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值， 也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等参考答案： ACE 在技术经济分析中， 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值， 就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。第 47 题：房地产开发企业的经营成本主要包括( ) 。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本参考答案： ACDE 经营成本是指房地产产品出售， 出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。 对于分期收款的房地产项目， 房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。第 48 题：政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程参考答案： BCDE 政府对房地产市场进行宏观调控时，手段主要有： (1) 调整银行贷款利率； (2) 调整公共住房政策； (3) 调整房地产税收政策； (4) 加快城市化进程。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 21 页 - - - - - - - - - 16 第 49 题：下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款参考答案： ABCE 债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外， 其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。第 50 题：按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( ) 。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者参考答案： ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。判断题第 51 题：基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。( ) A.正确B.错误参考答案： B 固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、 市政工程等 )或更新改造原有固定资产的投资。第 52 题：房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( ) A.正确名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 21 页 - - - - - - - - - 17 B.错误参考答案： B 有关研究成果表明， 房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。第 53 题：房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( ) A.正确B.错误参考答案： B 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平， 该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。第 54 题：房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( ) A.正确B.错误参考答案： B 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。第 55 题：项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。( ) A.正确B.错误参考答案： A 第 56 题：一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。( ) A.正确B.错误名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 21 页 - - - - - - - - - 18 参考答案： A 第 57 题：在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 ( ) A.正确B.错误参考答案： B 现金流量图上，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。第 58 题：机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。( ) A.正确B.错误参考答案： B 在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念( 如机会成本、 沉没成本、 不可预见费用等 ) ，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。第 59 题：估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( ) A.正确B.错误参考答案： A 第 60 题：在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。( ) A.正确B.错误名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 21 页 - - - - - - - - - 19 参考答案： A 第 61 题：房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( ) A.正确B.错误参考答案： A 第 62 题：对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。( ) A.正确B.错误参考答案： A 第 63 题：功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( ) A.正确B.错误参考答案： A 第 64 题：债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( ) A.正确B.错误参考答案： B 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 21 页 - - - - - - - - - 20 第 65 题：收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( ) A.正确B.错误参考答案： B 业主对于物业经营情况的评价， 并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。 当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。计算题第 66 题：某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6% ，最长贷款期限 20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1) 该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第 5 年年末银行贷款利率上调为9% ，为保持原月偿还额不变，则： (2) 该家庭需在第 6 年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3) 如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年? 参考答案：详细解答：第 67 题：某房地产开发项目的占地面积为8000m2 ，土地使用权年期为40年，总建筑面积 50000m2 ，其中服务式公寓35000m2 ，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2 ，地下车位 230个 (10000m2) 。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元( 不包括贷款利息 ) ，其中自有资金占 35% ，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250 万元，其中 3250 万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、 12600 万元、 21650 万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90% ，租金为 3000元/(m2 年)，运营成本为租金收入的20% ；服务用房的残值为20 万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 21 页 - - - - - - - - - 21 运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10% ，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15% 和 25% 。在贷款利息最少条件下，求：(1) 该项目的借款计划和还款计划。(2) 该项目全部投资内部收益率。(3) 该项目自有资金财务净现值。参考答案：详细解答：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 21 页，共 21 页 - - - - - - - - -