第四章 房地产现金流量与资金时间价值 1、现金流量2、资金时间价值3、资金等效值计算4、复利实例1房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第一节 现金流量一、现金流量的概念一、现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称。流入称。 现金流出（现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金）：流出系统的资金 现金流入（现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金）：流入系统的资金 净现金流量净现金流量CICO 对房地产开发投资，对房地产开发投资，CI CO2房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第一节 现金流量二、二、 现金流量图现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。0 1 2 3 4 n 3房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development一、概念不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为。 例：例：1000元存入银行，元存入银行，1年后本利为年后本利为1120，120为增为增加值。也即是加值。也即是1000元在元在1年中的时间价值。就是在年中的时间价值。就是在1年内让年内让出了出了1000元货币的使用权而得到的报酬，这元货币的使用权而得到的报酬，这120是是1000元元在在1年中的时间价值。年中的时间价值。 理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值资金增值） 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 （从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃（从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的即期消费的损失所应作的必要补偿损失所应作的必要补偿）第二节 资金时间价值4房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development一、概念概念 资金时间价值影响因素资金时间价值影响因素 投资利润率投资利润率 通货膨胀率通货膨胀率 风险因素风险因素第二节 资金时间价值5房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development二、利息与利率 利息：利息：占用资金所付出的代价。占用资金所付出的代价。 FnP+In Fn本利和；本利和；P本金；本金；In利息利息 利率：利率：在单位时间（一个计息周期）内所得在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。的利息额与本金之比。 iIn/P100% 第二节 资金时间价值6房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第二节 资金时间价值二、利息与利率 利率的高低取决于平均利润率。影响因素：影响因素：社会平均利润率、资本供求状况、社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等环境等7房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development三、单利计息与复利计息三、单利计息与复利计息 单利：单利：InPni “息不生息息不生息” 复利：复利：InP(1+i)n-1 “息生息息生息”第二节 资金时间价值8房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development四、名义利率名义利率r与实际利率与实际利率i 名义利率：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年名义利率：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。内复利次数的乘积。 名义利率名义利率=周期利率周期利率*每年的计息周期数每年的计息周期数 实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 复利计算时：复利计算时：名义利率因计息周期不同名义利率因计息周期不同 名义利率名义利率实际利率实际利率 例：年利率例：年利率12%，1000元，元，1年期。年期。 两者关系：两者关系：第二节 资金时间价值9房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第三节 资金等效值计算一、资金等值概念 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。不等的资金可能具有相同的价值。 或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。的另一时间点上的价值。10房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第三节 资金等效值计算二、复利计算复利计算 1）P、 F 、 A三者两两之间的关系三者两两之间的关系 P与与F、F与与A、P与与A 2）只需记）只需记 P与与A F=P（1+i)n P=A/i 1-1 /（1+i)n P=A1/(i-s) 1-(1+s) n/（1+i)n 11房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development第三节 资金等效值计算三、复利系数的应用复利系数的应用 主要是在主要是在房地产投资分析房地产投资分析与与评估评估中的应用中的应用 12房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development计算1 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息。问该笔贷款的实际利率是多少？2 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？13房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development3 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？4 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款余额还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？14房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development5 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入的增长情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。问该购房者第10年最后一个月的月还款额是多少？15房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development6 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后月还款额是多少？16房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development7 某家庭以4000元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元。问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？17房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development8 某家庭以3500元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？18房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例1 某家庭欲购买一套建筑面积为某家庭欲购买一套建筑面积为80M2的经济适的经济适用住房，单价为用住房，单价为3500元元/M2，首付款为房价的，首付款为房价的25%，其，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为贷款的利率分别为4.2%和和6.6%，期限均为，期限均为15年，公积年，公积金贷款的最高限额为金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少款后的最低月还款额是多少?19房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：解： （1）已知：）已知：P350080（125%）=210000元，元， n1512180月，月，i14.2%/120.35%， i26.6%/120.55%，Pl100000元，元， P2210000100000110000（元）（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： 组合贷款的月最低还款额：组合贷款的月最低还款额： AA1+A2750+9641714（元）（元）20房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例2 某家庭拟购买一套住宅，单价为某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元元/M2，该家，该家庭月收入庭月收入6000元，其中元，其中30%可用来支付房款，银行可为可用来支付房款，银行可为其提供其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵，抵押贷款价值比例最大为押贷款价值比例最大为80%。问根据该家庭的支付能力。问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅最多可以购买多少平方米的住宅?21房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：解： （1）设该家庭每月能支付的房款为）设该家庭每月能支付的房款为A，则，则 A=600030%=1800（元）（元） （2）n=1512=180（月），（月），i=6%/12=0.5% （3）该家庭能承受的抵押贷款额为）该家庭能承受的抵押贷款额为P （4）该家庭能承受的购房总价值为）该家庭能承受的购房总价值为V，则，则 V=213306/80%=266633（元）（元） （5）对该家庭比较适合的房型面积为）对该家庭比较适合的房型面积为S，则，则 S=266633/3000=88.88（M2 ）22房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例3 某家庭以某家庭以4500元元/M2的价格购买了一套建筑面的价格购买了一套建筑面积为积为120M2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为年限为15年，年利率为年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第于开始还款后的第10年年初一次偿清该抵押贷款的余额，年年初一次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少问此时一次偿还的金额为多少?23房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：解： （1）P=4500 12070%=378000（元），（元）， n=1512=180（月），（月），t=612=72（月），（月），i=1% （2） （3）第十年年初拟一次偿还的金额应为：）第十年年初拟一次偿还的金额应为：24房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例4 某家庭预买一套面积为某家庭预买一套面积为120M2的商品住宅，单价为的商品住宅，单价为7000元元/M2，首付款为房价的，首付款为房价的30%，其余申请公积金和，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别4.65%和和5.04%，期限均为，期限均为20年，公积金贷款的最高限年，公积金贷款的最高限额为额为20万元，采用等额还本付息方式。商业贷款采用等万元，采用等额还本付息方式。商业贷款采用等比递增还款方式，月还款额增长率为比递增还款方式，月还款额增长率为0.35%。问该家庭。问该家庭申请组合抵押贷款后第申请组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额是年最后一个月的最低还款额是多少多少?25房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：解： （1）已知：）已知：P=1207000（130%）=588000元，元， n=2012=240月，月，t=1512=180月，月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/120.42%，s=0.35%，P1=200000元，元， P2=588000200000=388000元元 （2）计算公积金月还款额）计算公积金月还款额 （3）计算商业贷款第）计算商业贷款第15年最后一个月还款额年最后一个月还款额 （4）组合抵押贷款后第）组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额年最后一个月的最低还款额 A=A1+A2=1284.83+3294.104578.93元元26房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例5 某家庭购买了一套某家庭购买了一套90M2的商品住宅，售价为的商品住宅，售价为4000元元/M2。该家庭首付了房价总额的。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为款和商业贷款的利率分别为4.5%和和6.8%，贷款期限为，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为为10万元。如果该家庭以月收入的万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收人为多少人为多少?假设该家庭在按月还款假设该家庭在按月还款3年后，于第年后，于第4年初一年初一次性提前偿还商业贷款本金次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第万元，那么从第4年起该家年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少庭的抵押贷款的月还款额为多少? 27房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：（解：（1）已知：）已知：P=400090（130%）=252000元，元， n=1512=180月，月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，元， P2=252000100000=152000元，元，P=50000元，元， n=1212=144月，月，i=0.57%（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额 28房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：解： （3）组合贷款的最低月还款额）组合贷款的最低月还款额 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元元 （4）要求该家庭的最低月收入）要求该家庭的最低月收入 2120.7235%=6059.20元元 （5）第）第4年初一次偿还商业贷款本金年初一次偿还商业贷款本金5000元后，在第元后，在第4到第到第15年内减少的月还款额年内减少的月还款额 （6）从第）从第4年开始抵押贷款月还款额年开始抵押贷款月还款额 2120.72509.93=1610.79（元）（元）29房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development 例例6 张某于张某于2000年年1月月1日以日以50万元购得一套住宅，万元购得一套住宅，购房款中的购房款中的60%来自银行提供的年利率为来自银行提供的年利率为6%、期限为、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年年1月月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给陈某。日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给陈某。根据陈某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期根据陈某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从限从2005年年1月月1日至日至2014年年12月月31日，年利率日，年利率6%，按月，按月等比递增式还款（月等比递增比率为等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。问陈某在新）。问陈某在新还款方案下的首次还款额为多少？还款方案下的首次还款额为多少？ （估价师考试试题）（估价师考试试题） 30房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development解：已知：解：已知：ii6%/120.5%，s0.2%， n1512180，M51260 （1分）分） （1）抵押贷款额）抵押贷款额P5060%30万元万元 （0.5分）分） （2）张某月还款额（）张某月还款额（2.5分）分） （3）2005年年1月月1日欠银行本金（日欠银行本金（1.5分）分） （4）陈某首期付款（）陈某首期付款（2.5分）分）31房地产现金流量与资金时间价值Real Estate Development