Research 2006-10-31房地产房地产基础知识基础知识卢星卢星Research Page 1房地产专题报告目目 录录一、房地产基础知识一、房地产基础知识二、房地产开发流程二、房地产开发流程三、中国房地产业特点三、中国房地产业特点Research Page 2房地产专题报告一、基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。一、我国现行土地制度所有权全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）Research Page 3房地产专题报告一、我国现行土地制度使用权u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、基础知识Research Page 4房地产专题报告二、相关专业术语类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1. 城市用地一、基础知识Research Page 5房地产专题报告一、基础知识2. 建筑术语二、相关专业术语u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率 ）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。Research Page 6房地产专题报告一、基础知识2. 建筑术语二、相关专业术语u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 Research Page 7房地产专题报告一、基础知识2. 建筑术语二、相关专业术语u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 Research Page 8房地产专题报告一、基础知识2. 建筑术语二、相关专业术语u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。Research Page 9房地产专题报告一、基础知识2. 建筑术语二、相关专业术语u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 Research Page 10房地产专题报告土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式Research Page 11房地产专题报告 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程Research Page 12房地产专题报告土地出让方式招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 Research Page 13房地产专题报告土地出让方式拍拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人 ）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 Research Page 14房地产专题报告土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 Research Page 15房地产专题报告土地出让方式协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。Research Page 16房地产专题报告三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品住商业、旅游、商品住宅等宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制Research Page 17房地产专题报告土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求Research Page 18房地产专题报告二、开 发 流 程Research Page 19房地产专题报告二、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收Research Page 20房地产专题报告建建设设用用地地规规划划许许可可证证二、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺Research Page 21房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断市场研展部或投资发展部Research Page 22房地产专题报告需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商二、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委开发部Research Page 23房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件Research Page 24房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收Research Page 25房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案研发设计部工程管理部Research Page 26房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案工程管理部招标采购部预算合约部Research Page 27房地产专题报告二、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证营销策划部商业运营部物业管理部Research Page 28房地产专题报告三、中国房地产业的特点Research Page 29房地产专题报告三、房地产业特点生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位社会属性是归属经济属性是基础政治属性是过程房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性Research Page 30房地产专题报告三、房地产业特点1、中国房地产行业的三大特点l作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不是特别突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；l中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；Research Page 31房地产专题报告三、房地产业特点第一大特点经济支柱:财富来源 中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：p近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长；p房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；Research Page 32房地产专题报告三、房地产业特点第二大特点社会政治稳定:权力合法性 中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个方面：房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；Research Page 33房地产专题报告三、房地产业特点第三大特点社会公平:财富合理性 中国房地产行业社会公平的特点主要体现在以下三个方面：a)不同收入、职业、学历及城市阶层所拥有的户均房产价值表现出很大的差别；b)低收入家庭渐渐淡出一手商品房市场；c)城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”；Research Page 34房地产专题报告三、房地产业特点2、市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性：消费品属性 投资品属性DIY属性 阶层属性Research Page 35房地产专题报告三、房地产业特点a)a)存量释放存量释放国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的“存量需求”的释放；b)b)租售替代租售替代新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；c)c)多次置业多次置业收入差距的拉大会使得住房的换手率增加；住房作为消费品属性的三大特点：Research Page 36房地产专题报告三、房地产业特点投资品属性的四个来源：a)城市化；b)土地资源的稀缺性；c)产品的持续性和不可移动性；d)市场信息的不对称； Research Page 37房地产专题报告三、房地产业特点住宅后加工属性的决定因素a)半成品b)个性化c)标准化Research Page 38房地产专题报告三、房地产业特点住宅产品阶层属性的三大特点a)a)财富标志财富标志你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你居住在那里?b)b)社会身份社会身份( (身望身望) )确定确定你属于哪个阶层并不在于你是谁,而在于你周围的他们(你日常交往的对象)是谁?c)c)社会地位归属社会地位归属你属于哪个阶层不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西?Research Page 39房地产专题报告谢谢大家的耐心。 再见！