鼓楼某项目代建项目鼓楼某项目代建项目建议书建议书2目目 录录I.项目环境概述II.项目概念设计III.项目成本概算IV.项目建设模式V.附 录3PART I PART I 项目环境概述项目环境概述4I I、项目位置：山环水抱，物华天宝，都市中的理想人居、项目位置：山环水抱，物华天宝，都市中的理想人居 项目西接城市南北主干道中山北路，北倚绵延不断的九里山，南接规划主干道荆马河南路，荆马河、徐运新河从鼓楼区内川流而过。天然环境卓越，地块距徐州市中心商业区行车距离仅10分钟，交通非常便捷，周边山环水抱，恰是都市中理想人居。九里山徐运新河区政府中山路市中心 项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽，根据徐州市总体规划，鼓楼生态园将成为主城区内最大、生活服务配套设施最完备完备的自然生态居住区项目。5IIII、发展规划：都市新城、理想人居、发展规划：都市新城、理想人居 规划中的鼓楼生态园紧邻主城区及城市交通干道二环路和中山北路，区位优越；背靠九里山，荆马河、徐运新河交汇于此，资源绝佳。这里将会成为是集区级行政、商贸、文化、体育、休闲、居住等于一体的现代功能性、开放性、国际性中心城区 。它通过中央商办区COD与中央商贸区CBD紧紧相连。是名副其实的都市新城。项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽。在此，自然生态、人文生态和商业生态协调发展，是最理想的人生居所。 6PART II PART II 项目概念设计项目概念设计7I I、主题定位：现代都市中的自然生态高尚人居、主题定位：现代都市中的自然生态高尚人居本着“以自然为本”的宗 旨和可持续发展的理念, 营造一种自然和谐、健康舒适、安全环保的居住环境。具有高起点设计、高度的舒适性、充分的环保性、高效的节能性、居住便 捷性、安全耐久性和人性化管理等7个特性,倡导新居住概念、新生活行为、新交往方式,成为保证居住者生理的、心理的、社会的和人文等广泛意义上健康需求的 生态型住宅小区。8IIII、产品形态、产品形态 本案均为5层、6层全明板式、低密度多层公寓房或者花园洋房，亲近都市，融于自然，居住舒适度非常高。9IIIIII、整体规划、整体规划-1-1：简述：简述 本项目规划坚持以人为本，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；规划设计强调自然、人文的和谐，从而创造出一种全新人与人之间、人与自然之间与可持续发展。I.院落围合：项目北部、西部以6层建筑为主，南部、中部以及东部以5、6层建筑为主，形成完美的围合空间。II.居住组团：项目内分区组团，进行多级绿化、立体绿化、制造水系，做到户户有景，一户一景。III.交通组织：人车分流、步行系统、地面停车、室内停车、地下停车、半地下停车相结合。IV.空间分割：公共空间过渡到私有空间的交错互动；公共空间包括商业、绿化及休闲运动功能；与居住组团之间的私有空间有适当的分隔。但又以绿化带予以连贯，形成空间之交错互动。10IIIIII、整体规划、整体规划-2-2：六大功能模块：六大功能模块I.住宅居家功能模块：主要表现在住宅区的舒适的居家生活，高尚生活社区的营造。II.功能配套功能模块：从便利性、舒适性、精神上、物质上满足现代人生活的各种需要。III.休闲娱乐功能模块：各种休闲配套设施的完善提升了业主居家品质。IV.运动社区功能模块：小区园林绿化、室外健身一体。V.教育社区功能模块：以幼托为基础，形成良好的幼教园区的概念。VI.商业购物功能模块：以业主群体商务沟通、个体居家购物为目标。 本地块规模不大，小区内部规划要求功能完善，布局合理，最大利用地块空间及地理环境。11IIIIII、整体规划、整体规划-3-3：小区配套（建议）：小区配套（建议）I.生活配套：供暖、小型综合会所（棋牌娱乐室、小型放映厅、家庭PARTY、音像室、餐饮等）II.健康配套：与生态景观、小区环境融为一体，包括室外健身器械、乒乓球、网球场等等。III.智能配套：IC卡一卡通智能管理、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统等等。IV.教育配套：幼儿园、儿童天地、阅览室、科学角、艺术走廊等等。12IVIV、户型举偶、户型举偶-1-1面积:120平方米全明设计，四大光明，七大分区，动静相宜；超大景观阳台，双阳台设计，功能合理区隔；交通组织简洁，通透性好、私密性强。13IVIV、户型举偶、户型举偶-2-2面积:127平方米方正大阳台空间延伸到客厅与主卧，给了生活不一样的自然表情。270度转角窗、外挑观景窗、清新大露台，每一处空间都有风景相伴。客厅、餐厅自然分离，南北通透采光明媚阳光，美景人生。14IVIV、户型举偶、户型举偶-3-3面积:141平方米主卧附带卫生间，全面照顾主人起居生活，南北双阳台设计，风光尽收眼底餐厅与阳台相连，享受生活美味的同时还可一并收纳美景从会客室到起居室，通透性好、私密性强，动静相宜生活别有洞天15PART III PART III 项目成本概算项目成本概算16I I、项目投资测算：土地、项目投资测算：土地土地价格42000元/亩，按容积率1.5 计算，每平方米建筑面积应分摊土地成本420元左右。如容积率提高，建筑物均摊地价可再相应降低。注：17IIII：规划条件及基本建设情况：规划条件及基本建设情况注：1、容积率暂按1.5估算。 2、车库和储藏间按总建筑面积*20%估算，约340个车库；阁楼按总建 筑面积*10%估算。 3、如户均120平方米，约420户，顶层及阁楼平均面积约180平方米。 18IIIIII：建设标准：建设标准1.结构结构：采用砖混结构，现浇钢筋混凝土楼板，七度抗震设计。2.建筑外墙面：建筑外墙面：住宅为水泥砂浆抹平，并涂刷专用外墙防水涂料底层外镶石材。3.屋顶：屋顶：现浇屋面板，铺设防潮层、保温层、柔性斜坡结构防水屋层。4.室内墙面、楼面及天棚：室内墙面、楼面及天棚：如下表。表一表一 室内墙面、楼面及天棚建设标准室内墙面、楼面及天棚建设标准19IIIIII：建设标准（续前）：建设标准（续前）5.厨房：厨房：预留统一排烟道； 6.楼梯：楼梯：梯间栏杆扶手为钢栏杆，普通木质扶手；踏步部分水泥砂浆抹平。7.门窗：门窗：门：单元门、进户门为钢质安全门； 户内预留门洞；窗：均采用铝合金双层玻璃推拉窗； 8.阳台：阳台：铝合金单层玻璃推拉窗封阳台；首层外加防盗护栏；9.给排水：给排水： 厨房：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；卫生间：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；10.10.强电强电& &照明：照明：各室、厅、厨、卫均设普通照明灯位，动力插座预埋管线到位，无开关、插座；20IIIIII：建设标准（续前）：建设标准（续前）11.信息系统：信息系统：小区各户均统一预留有线电视、电话接接口、信息宽带接口；12.对讲系统：对讲系统：单元设楼宇对讲系统，每户设对讲机一部；13.家用煤气：家用煤气：管道煤气入户；（需用户缴费方可开通）14.空调系统空调系统：客厅、卧室均预留空调电源、留空调室外机穿墙孔及室外机位；15.消防系统：消防系统：国家消防安全标准建设，消防控制设备采用国内品牌产品；21IVIV、项目投资测算：前期费用、项目投资测算：前期费用附表：各项行政事业收费标准附表：各项行政事业收费标准注：上述行政事业性手费约合注：上述行政事业性手费约合200200元元/ /平方米，此外，加上经营服务性手费约平方米，此外，加上经营服务性手费约230230元元/ /平方米左右，经过努力争取，平方米左右，经过努力争取，预计可降至预计可降至180180元元/ /平方米。平方米。22IIIIII、项目投资测算：综合建安费用、项目投资测算：综合建安费用附表：多层住宅费用组成附表：多层住宅费用组成注：车库、阁楼按多层价格乘以系数注：车库、阁楼按多层价格乘以系数0。8进行预估。进行预估。23项目建设成本汇总（取整数）：IIIIII、项目投资测算：成本合计、项目投资测算：成本合计土地成本：2180万元前期费用：900万元建安费用：5940万元合合 计：计：90209020万元万元24IVIV、售价建议、售价建议楼盘均价：90200000-800*（9990+4995）/49950=1570元/平方米 建议以五楼1500元/平方米为基价，1-5层垂直价差为别为3%、6%、9%、6%、0%。考虑销售费用：营业税：5.5%城建税：0.5%合 计：5.5%即车库、阁楼销售价格为成本850元/平方米；1-5层购买成本分别为1630、1680、1740、1680、1580元/平方米。25IVIV、平均购房成本、平均购房成本 以平均每户面积120平方米计算，平均车库面积25平方米计算，平均购房成本约为： 120平方米*1570元/平方米+850元/平方米*25平方米=210000元 即业主可以以21万元的平均购房成本获得120平方米住宅及25平方米车库。 说明：未计入财务费用、未考虑公建配套费用说明：未计入财务费用、未考虑公建配套费用26V V、项目投资建议、项目投资建议1.适当建设商业用房，对外出售或者租赁经营，冲抵项目投资，或者用以降低后期物业管理费用。2.争取更多的土地面积，本着先内后外的原则，对多建住宅按市场价格出售，降低/补贴业主自身购房成本。3.房屋分配后剩余部分楼花可以直接出售，补贴业主自身购房成本。27PART IV PART IV 项目建设模式项目建设模式28IIIIII、华安模式、华安模式为业主量身定制低成本优质产品为业主量身定制低成本优质产品I.房地产代理服务。在项目建设中，房地产开发企业不做为开发商存在，而是作为为业主代理项目建设与管理的服务企业。从事土地运作、项目规划、产品开发、建设管理、投资控制、资本运作、产权转换、物业管理等项目建设相关的全程服务。II.为业主量体裁衣，定制房地产产品。在项目代理开发过程中，一方面，业主全程参与产品设计，华安公司以专业视点提供专业服务，同时根据业主需要与要求调整产品规格，为业主量体裁衣，定制最能满足业主苈能的房地产产品。III.业主全面参与成本控制、房价公开透明。代理过程中，华安公司以科学手段节约建设成本、控制建设风险，提高产品质量，同时，业主全面参与项目成本控制、工程审计，最终成本公开，房价透明。业主尽享房屋增值。 前所述，土地资源、成本控制、产品定制是企业建房操作要解决的最根本的矛盾。为此，华安公司提出新的企业建房模式：为业主量身定制低成本为业主量身定制低成本优质产品。优质产品。其特点是：29IVIV、操作程序、操作程序产品定制项目建设产权获得1.项目前期准备与运作。2.业主、华安公司互动，确定最终定制产品方案。3.启动项目融资方案。1.项目建设备案。2.项目全面建设，业主全程参与成本控制、质量控制。3.项目竣工验收。4.成本公开、平衡项目成本与房价。1.项目产权办理。2.全面向业主交接房屋。3.启动物业服务方案。30PART V PART V 附录附录31附附1 1：质量控制：质量控制工程部公司职能部门领导监理单位总包单位 建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素； 制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。项目合同质量目标项目合同质量目标 组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量； 严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。 参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。 审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。 制定监理的质量验收制度和管理程序。 对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。 对各施工单位进行事前、事中的全面监督； 严格事后的验收把关，拥有质量否决权； 参与对质量事故的调查和监督处理； 向业主提交质量分析月报。 组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改； 参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。 为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。汇报 检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性； 组织对工程质量事故的调查； 保证甲供材料设备和分承包商的质量； 取得质量分析月报 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报 联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。项目最终质量目标的实现情况 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。 保证甲供材料的质量； 选择优秀的甲方指定的分承包商。审批32附附2 2、 进度控制进度控制工程部公司职能部门领导监理单位总包单位 制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。项目建设合同目标项目建设合同目标 制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工； 对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。 制定各施工阶段的月度和旬度进度计划，并组织各分包单位施工； 对实际进度与计划进度进行对比、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度计划的实现，保证项目阶段进度目标的实现。 对总包单位制定的项目建设总体进度计划进行审查，制定监理工作进度计划。 对总包和监理单位制定的进度计划进行审查备案，作为将来检查控制的依据； 制定部门的工作计划。 审定总包单位的阶段施工进度计划，监控各施工单位的施工进度，向业主提供进度分析报告； 对计划和实际的进度情况进行对比分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。 审查施工单位的月度和旬度进度计划，监控各施工单位的施工进度情况，向业主提供进度报告； 对施工单位的实际进度进行对比分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织方案。 为配合进度的实现，制定部门的工作计划。审查 监控工程施工的工作进度情况； 对工程阶段性里程碑时间进行控制； 对计划与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。 组织甲供材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供应、甲方指定的分包商进场等为工程开展创造条件。 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报 了解月度和旬度进度计划，协调关系，为工程开展创造条件。 项目最终进度目标的实现情况 对比预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。 组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。审批33附附3 3、成本控制、成本控制 项项目目建建设设成成本本目目标标 对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。 规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。 在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。 依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。 会商确定合理的项目建设成本目标，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。项目施工成本 预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中 。 采取有效措施避免工程索赔和反索赔。 工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。 确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。变更洽商和设计质量相关 甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算合同部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。项目最终成本目标的实现情况 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。采购成本34以人为本，全心全意缔造美好生活